제주지방법원 2025타경1975. 제주시 노형동 노형휴캐슬 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 감정가 331,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 231,700,000원입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “30% 할인된 물건”으로 보면 안 됩니다. 등기 을구 1번에는 씨제이대한통운주식회사의 전세금 230,000,000원 전세권이 2020.10.22 설정돼 있고, 권리자료상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 매수인 인수 권리로 표시되어 있기 때문입니다.
배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 231,700,000원 중 집행비용 4,043,800원을 제외한 227,656,200원이 전세권자에게 배당돼 2,343,800원의 미배당이 생깁니다. 동시에 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 산출돼 있어, 등기상 인수 표시와 배당 시뮬레이션 사이에 확인이 필요한 지점이 존재합니다. 입찰자는 원본 매각물건명세서에서 이 선순위 전세권의 소멸 여부와 미배당 잔액의 승계 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1975 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 3층304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 주식회사청운건설 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 231,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 씨제이대한통운주식회사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 임차관계 | 임차관계 미상 · 임차인 확인 자료 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
소유권보존은 2018.02.02 주식회사청운건설 명의로 이뤄졌고, 이후 수협은행을 수탁자로 한 신탁등기와 말소가 반복됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2020.10.22 설정된 씨제이대한통운주식회사 전세권 230,000,000원입니다. 전세권 범위는 건물 전부이고, 최초 존속기간은 2020.10.22부터 2022.10.21까지였으며 2022.10.24 변경등기로 2022.10.22부터 2024.10.21까지로 변경됐습니다.
2025.03.10에는 국을 권리자로 하는 압류가 등기됐고, 자료상 말소기준권리로 계산되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 2025.11.25에는 씨제이대한통운주식회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 또 2026.05.28에는 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기도 존재합니다. 법원경매와 공매 진행상태가 교차하므로 현재 절차를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 전세권·점유 확인 — 임차인은 확인되지 않았지만 안심 단계는 아니다
| 관계인 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 씨제이대한통운주식회사 · 등기 전세권자 | 230,000,000원 | 등기 전세권 | 배당 대상 | 등기상 인수 표시 |
| 임차인 | 해당 없음 | 임차관계 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
현장조사 당시 폐문 및 관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 감정평가서도 임대관계 미상으로 기록합니다. 따라서 별도 임차인이 존재하지 않는다고 단정할 수는 없습니다. 반면 등기상 전세권자는 명확히 확인되므로, 실제 점유자와 전세권자의 관계 및 인도 문제를 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 대비 할인’ 근거는 없다
현재 최저가는 231,700,000원으로 감정가 331,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균·최신 실거래 자료가 없어, 이 30% 하락을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 볼 수는 없습니다. 특히 등기상 선순위 전세권의 미배당 승계 가능성을 반영하면 단순 입찰가보다 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,043,800원 |
| 2. 전세권 · 씨제이대한통운주식회사 | 230,000,000원 | 227,656,200원 |
| 을구 1-2번 전세권 변경 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세금 230,000,000원 중 227,656,200원이 배당되어 2,343,800원의 미배당이 발생합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 등기 권리자료에는 선순위 전세권이 매수인 인수로 표시돼 있으므로 원본 문서 확인이 필수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 노형동 백록초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 8층 건물 내 3층 304호이며, 위생·급배수·냉난방·승강기·소방·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 각각 광대로에 접하고 남동측으로 소로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,767,000원/㎡입니다. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·제3종 구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 현장조사 당시 폐문으로 내부 구조와 마감자재를 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 확인. 을구 1번 전세권 230,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 미배당 2,343,800원이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서 원문과 등기부를 대조해야 합니다.
- 회차별 실질 부담 계산. 유찰될수록 전세권 미배당액이 커집니다. 입찰가만 낮아지는 구조인지, 미배당 승계까지 포함한 실질 부담이 어떻게 변하는지 확인해야 합니다.
- 법원경매·공매 교차 확인. 2026.05.28 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 두 절차의 현재 진행상태와 우선 관계를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문이었고 임대관계는 미상입니다. 등기 전세권자와 실제 점유자의 관계 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부구조와 마감자재는 현장 확인이 되지 않아 건축물현황도면·인근 유사물건·외형을 참고해 평가됐습니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 331,000,000원이나 최저가 231,700,000원을 시장가격으로 그대로 받아들이면 안 됩니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 전세권을 먼저 보라”
이 물건의 첫인상은 감정가 331,000,000원에서 231,700,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 2020년 설정된 씨제이대한통운주식회사의 전세금 230,000,000원 전세권이 등기자료상 매수인 인수로 표시돼 있고, 현재 회차 배당에서도 2,343,800원의 미배당이 발생합니다.
실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지도 확인되지 않고, 공매공고까지 병존하며, 이용상태는 오피스텔이고 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 70%라서 싸다”가 아니라 “선순위 전세권의 소멸·승계 구조를 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 원본에서 미배당 승계가 없다는 점이 명확히 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
