제주지방법원 2025타경1975. 노형휴캐슬 3층 304호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 전세권입니다. 씨제이대한통운주식회사 명의 전세권이 2020.10.22 전세금 230,000,000원으로 건물 전부에 설정됐고, 존속기간은 이후 변경등기로 2022.10.22부터 2024.10.21까지로 연장됐습니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2025.03.10 동안양세무서장 관련 압류입니다. 전세권은 이보다 훨씬 앞서 설정돼 있으며, 제공된 등기 권리판정에서도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 처리돼 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 전세권 예상배당은 159,119,340원, 전세금 대비 70,880,660원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1975 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 3층304호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 월광로 140 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 8층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 주식회사청운건설 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 162,190,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
임차인 현황에는 별도의 임차인이 기재돼 있지 않습니다. 그러나 임차인 없음과 인수위험 없음은 같은 의미가 아닙니다. 등기부에는 씨제이대한통운주식회사 명의의 전세권이 존재하고, 그 순위가 말소기준 압류보다 앞섭니다. 제공된 권리판정상 이 전세권은 매수인 인수로 분류됩니다.
② 가격 판단 — 실거래가 대신 ‘인수위험’을 먼저 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 현재 최저가 162,190,000원은 감정가 331,000,000원의 49% 수준이지만, 권리관계까지 반영하면 보수적 실질부담은 162,190,000원 + 70,880,660원 = 233,070,660원으로 봐야 합니다.
여기에 이 물건은 이미 2회 유찰됐고, 등기에는 2026.05.28 한국자산관리공사 공매공고도 부기돼 있습니다. 법원경매와 공매 진행상태를 함께 확인해야 하며, 감정평가 현장조사 당시에는 폐문 및 관계인 부재로 내부가 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,070,660원 |
| 2. 전세권 · 씨제이대한통운주식회사 | 230,000,000원 | 159,119,340원 |
| 3. 전세권 변경등기 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 전세권 미배당 | 230,000,000원 | 70,880,660원 |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 전세권 배당으로 모두 소진되어 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 특히 등기 권리판정상 선순위 전세권이 매수인 인수로 남는 점을 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 노형동 백록초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 주위에 아파트와 근린생활시설이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 8층 건물 내 3층 304호이며, 위생·급배수·냉난방·승강기·소방설비·기계식 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 각각 광대로에 2면이 접하고, 남동측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 공시지가는 3,767,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문 및 관계인 부재로 내부가 확인되지 않았고, 내부구조와 마감자재는 건축물현황도면·인근 유사물건·외형 등을 참고해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 씨제이대한통운주식회사 전세권 230,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 권리판정상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 등기부와 매각물건명세서에서 최종 소멸·인수 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 미배당액 반영. 현재 최저가 기준 전세권 미배당은 70,880,660원입니다. 응찰가격 판단 시 최저가와 별개로 이 부담 가능성을 반영해야 합니다.
- 다음 회차 착시 주의. 3회 유찰 가정 미배당 118,856,462원, 4회 유찰 가정 미배당 152,357,416원으로 커집니다. 최저가 하락만으로 실질부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 공매 병행 확인. 2026.05.28 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 경매와 공매의 현재 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 점유·내부 확인. 임대관계는 미상이고 현장조사 때 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자와 내부 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 230,000,000원이 먼저다”
이 사건은 감정가 331,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 162,190,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 할인폭이 크게 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대 방향에서 출발해야 합니다. 2020.10.22 설정된 씨제이대한통운주식회사 전세권 230,000,000원이 2025.03.10 말소기준 압류보다 선순위이고, 현재 배당 시나리오에서도 70,880,660원이 미배당으로 남습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 선순위 전세권의 미배당 부분을 매수인이 실제로 어느 범위까지 부담하는지를 최종 문서로 확정하는 것입니다. 실거래 비교자료도 없어 시세 할인 여부를 단정할 수 없고, 공매공고와 내부 미확인 사정까지 존재합니다. 최저가만 보면 싸 보이지만, 권리를 포함하면 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
