제주지방법원 2025타경1991. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘진우파크빌’ 101동 2층 205호, 전용 59.8944㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김재윤은 2023년 12월 매매가 125,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 110,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 농협은행, 2025년 토스뱅크와 서울보증보험의 가압류가 차례로 들어왔고, 2025년 11월 농협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1618-1 진우파크빌 101동 2층205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8944㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실/욕실2 · 지하1층 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 김재윤 (2023.12.20. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 100,010,381원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2001.02.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 따라서 서류상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 말소기준인 농협은행 근저당 이후의 농협은행·토스뱅크·서울보증보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유·임차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 | 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 예상 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최신 거래의 69.1%
진우파크빌(101,102동) 동일 면적대 전용 59.89㎡의 확인된 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 129,000,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 6월 2층 150,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 59.89㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 59.89㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2023.12 | 59.89㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.10 | 59.89㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 59.89㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 59.89㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.09 | 59.89㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 59.89㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2021.07 | 59.89㎡ | 5 | 71,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 | 59.89㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저매각가는 103,600,000원입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 103,600,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 실거래 150,000,000원의 69.1% 수준입니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세도 +18.7%로 하락 추세가 아니라 상승 방향으로 집계돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 110,000,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,041,271원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 5,088,319원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,776,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 103,600,000원 가정 시 집행비용 2,250,400원을 제외한 101,349,600원이 농협은행 근저당에 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 136,905,760원 대비 미배당은 35,556,160원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 103,600,000원 | 101,349,600원 | 35,556,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 66,091,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 87,455,512원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계 기준으로 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 100,010,381원보다 예상배당 101,349,600원이 커 신청채권자 청구는 충족되는 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트 등 공동주택·단독주택·근린생활시설과 후면 농경지가 함께 형성된 성산읍 소재 주거지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 근거리에 노선버스 정류장과 일주동로(1132호선 지방도), 서성일로(1119호선 지방도)가 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물의 2층 205호이며, 사용승인일은 2001.02.12입니다. 기본 급배수·위생설비와 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M 이하)이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·하수처리구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역으로 2024.11.15~2026.11.14입니다.
- 단지·거래. 진우파크빌(101,102동)은 100세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 9건입니다. 최근 거래는 2025.06의 150,000,000원이고 최근 거래 추세는 이전 대비 +18.7%입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 불가능해 공부자료와 외부관찰을 기초로 감정됐습니다. 수리 상태와 내부 하자는 별도 점검 대상입니다.
- 최근 시세 표본 주의. 최근 12개월 평균 150,000,000원은 1건의 거래로 산출된 값입니다. 현재 최저가 103,600,000원과의 차이만으로 적정 낙찰가를 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 말소기준 재대조. 2023.12.20. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류 3건과 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 토지거래 허가구역. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역에 관한 토지거래계약 허가구역 기간이 2026.11.14까지로 기재돼 있으므로 해당 규제의 적용관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 점유·내부 확인이 승부처”
이 물건은 등기상 권리구조가 비교적 명확합니다. 2023년 농협은행 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 면에서는 감정가 148,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 103,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균이자 최신 실거래 150,000,000원의 69.1%입니다.
다만 최근 시세 표본이 1건이고, 현장조사에서 이해관계인을 만나지 못해 내부와 임대관계를 직접 확인하지 못했다는 점이 남습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 실제 점유와 내부상태 확인이 더 중요한 아파트 경매로 보는 것이 적절합니다. 서류상 권리는 양호하고 최근 거래 대비 가격 간격도 있지만, 현장 확인이 그 가격 메리트를 실제로 지켜주는지가 최종 판단의 핵심입니다.
