서울북부지방법원 2024타경119910. 망우동 신성빌라B동 전용 42.24㎡ 지하층 가호인 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 최시혁이고, 2017.09.07 소유권이전 당시 거래가액은 63,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.09.05 압류이며, 2023.04.07 압류·2024.05.24 압류·2024.11.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 먼저 존재하는 2020.07.07 주택임차권입니다.
다만 현재 최저가 98,400,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,171,200원 이후 주택임차권 보증금 66,350,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험주식회사에 29,878,800원이 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 시세 비교의 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 98,400,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 55,000,000원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우로72가길 22, 지하층가호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 42.24㎡ · 지하층 가호 |
| 건물 | 신성빌라B동 · 6세대 · 1987-06-04 준공 |
| 소유자 | 최시혁 · 2017.09.07 소유권이전 · 거래가액 63,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 98,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 81,365,095원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 표시 차이 | 공부상 ‘지하층 가호’ · 현관문 표시 ‘B-101호’ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 주택임차권이 핵심
말소기준은 2022.09.05 압류입니다. 그보다 앞선 2020.07.07 주택임차권은 보증금 66,350,000원, 전입 2018.02.09, 점유개시 2018.02.14, 확정일자 2018.01.22로 확인되며 대항력과 우선변제권이 있습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전부 해결되지 않는 회차에서는 매수인 인수 여부가 핵심 변수가 됩니다.
| 권리자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 지하층 가호 전부 | 66,350,000원 | 2018.02.09 / 2018.01.22 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 권리 신고이므로 실제 거주 임차인의 보증금을 별도로 더해 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차에서는 해당 66,350,000원이 배당표에서 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 98,400,000원이 최근 거래의 178.9%
신성빌라B동 동일 전용 42.24㎡ 실거래는 확인된 2건 모두 55,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.01이고, 최근 12개월 평균도 55,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균도 55,000,000원이며 최근과 과거의 가격 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 42.24㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 2021.09 | 42.24㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.24㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
현재 최저가 98,400,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 55,000,000원의 178.9%입니다. 현재 회차 예상 인수가 0원이므로 실질취득 역시 98,400,000원이고, 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 감정가 123,000,000원 또한 최근 실거래 55,000,000원과 큰 격차가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,171,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 66,350,000원 | 66,350,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 81,365,095원 | 29,878,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 66,350,000원이 전액 배당되고 서울보증보험주식회사 청구액 중 29,878,800원이 배당됩니다. 서울보증보험주식회사 미배당액은 51,486,295원이며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 선순위 미배당 위험이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 98,400,000원 | 29,878,800원 | 51,486,295원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 78,720,000원 | 10,553,040원 | 70,812,055원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 62,976,000원 | 0원 | 81,365,095원 | 4,907,568원 |
2회 유찰 시까지는 예상 매수인 인수가 0원이지만, 3회 유찰 시나리오에서는 4,907,568원의 매수인 인수액이 표시됩니다. 즉 낙찰가가 내려가는 것만 보고 할인폭을 판단하면 안 되고, 선순위 주택임차권의 미배당과 확약 적용 주체를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 제지하층 제가호입니다.
- 입지. 망우본동 주민센터 남동측 인근 주택지대로 단독주택·빌라가 위치하고, 인근에 망우초·봉화중·용마공원이 있습니다.
- 생활편의. 북측 망우로 주변에 음식점·카페·병원 등 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 북측 인근 망우로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3-4미터 도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 토지면적 171.8㎡, 공시지가 2,919,000원/㎡, 제1종일반주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 건물상태. 위생·급배수설비와 난방설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 6세대 규모, 1987-06-04 준공, 지하층이라는 특성과 실거래 2건이라는 거래 표본을 감안하면 매각가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선. 현재 실질취득 98,400,000원은 최근 12개월 평균 55,000,000원의 178.9%입니다. 감정가 대비 할인만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 선순위 임차권 확인. 2020.07.07 주택임차권은 2022.09.05 말소기준보다 앞섭니다. 배당 부족 회차에서는 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계로 분류되므로 실제 임차인은 0명이며 보증금을 다른 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 확약 주체 대조. 명세서의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 제출자는 주택도시보증공사입니다. 등기상 한국토지주택공사 권리에 그대로 적용된다고 단정하지 마세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당과 인수 계산이 달라질 수 있습니다.
- 표시 확인. 공부상 지하층 가호와 현관문 표시 B-101호가 같은 목적물인지 현장에서 대조하세요.
- 지하층 환금성. 최근 동일 면적 실거래 55,000,000원과 현재 최저가 98,400,000원의 차이를 실제 내부 상태·명도 조건과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “98,400,000원에 살 이유가 있는가”가 먼저다
현재 회차만 보면 예상 인수는 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전하고 매력적인 경매라고 결론내릴 수 없습니다. 실질취득액 98,400,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 55,000,000원의 178.9%이고, 물건은 1987-06-04 준공의 6세대 다세대 지하층입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 주택임차권이 존재하고 보증기관 승계와 확약서 제출 주체도 구분해서 확인해야 합니다.
권리는 현재 회차에서 인수 0원, 가격은 보류. 현재 98,400,000원은 최근 실거래보다 높고, 3회 유찰 시에는 예상 매수인 인수 4,907,568원까지 나타납니다. 따라서 이 사건은 단순히 유찰 횟수가 늘어 최저가가 낮아지는 것보다, 낙찰가·선순위 배당·실제 인수액·최근 실거래를 한 묶음으로 계산하는 것이 핵심입니다.
