서울북부지방법원 2024타경119910. 서울 중랑구 망우동 신성빌라B동 지하층 가호, 전용 42.24㎡ 다세대주택입니다. 건물은 1987년 준공됐으며 6세대 규모의 소규모 빌라입니다. 감정가 123,000,000원에서 세 차례 유찰을 거쳐 62,976,000원까지 최저가가 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실제 매수 판단의 기준은 감정가가 아니라 동일 면적 실거래와 매수인이 최종 부담하는 금액입니다.
이 사건에서는 권리관계도 중요합니다. 현재 소유자는 최시혁이며, 2020년 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차권등기의 전입일은 2018.02.09, 확정일자는 2018.01.22로, 말소기준권리인 2022.09.05 압류보다 앞섭니다. 따라서 배당받지 못하는 보증금에 대해서는 매수인 인수 위험을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 153-60, 망우로72가길 22, 지하층 가호 |
| 현관문 표시 | B-101호 (공부상 지하층 가호) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 신성빌라B동 · 지하층 |
| 전용면적 | 42.24㎡ |
| 건물규모 | 1987.06.04 준공 · 6세대 · 벽돌조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 최시혁 (2017.09.07 소유권이전 · 거래가액 63,000,000원) |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 62,976,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험주식회사 |
| 청구금액 | 81,365,095원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.09.05 갑구 13번 압류 · 서울특별시 동부수도사업소 |
| 선순위 임차권 | 2020.07.07 을구 9번 한국토지주택공사 · 잔존 보증금 66,350,000원 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 설정된 임차권
이 사건의 말소기준권리는 2022.09.05 서울특별시 동부수도사업소의 압류입니다. 이후 중랑구 압류, 서울특별시 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 근저당권과 가압류도 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
그러나 을구 9번 주택임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 한국토지주택공사의 보증금 잔액은 66,350,000원으로, 현재 최저매각가 62,976,000원보다 큽니다. 해당 임차권에 대항력이 인정되고 미배당 보증금 반환청구권이 유지된다면 그 부족분을 낙찰자가 부담하는 구조입니다.
이 확약이 유효하게 적용되는 주택도시보증공사 관련 청구분의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 다만 등기상 임차권 명의자는 한국토지주택공사로 서로 다른 기관입니다. 양 기관의 권리 승계·청구 범위와 확약의 적용 대상이 동일하다고 확인되지 않은 이상, 주택도시보증공사의 확약을 근거로 한국토지주택공사 명의 임차권까지 자동으로 소멸하거나 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.
확약 적용 범위 밖의 한국토지주택공사 임차권 인수 위험은 별도로 남겨 판단해야 합니다.② 임차권 분석 — 보증기관 신고와 실제 점유자를 구분
| 권리 명의자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사
보증기관 명의 임차권등기 · 지하층 가호 전부
|
66,350,000원
당초 70,000,000원 중 미반환액
|
2018.02.09 2018.01.22 |
있음 | 가능 |
인수 검토
현재 부족분 4,907,568원 추정
|
등기상 임대차계약일은 2018.01.20, 점유개시일은 2018.02.14, 임차권등기일은 2020.07.07입니다. 임차권등기상 차임은 월 50,000원으로 기재돼 있습니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력·우선변제권을 함께 검토하는 권리입니다.
한국토지주택공사는 보증기관 명의의 권리신고로 분류되므로 독립적인 실거주 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 별도로 신원이 특정된 실제 개인 임차인은 0명이며, 실제 점유자 수는 확인되지 않았습니다. 보증기관 명의 청구 1건을 별도 임차인 1명으로 더해 보증금을 이중 합산해서도 안 됩니다. 다만 실제 임차인의 신원이 특정되지 않았다는 사실과 점유자가 없다는 사실은 다릅니다.
③ 시세 비교 — 3회 유찰에도 거래가보다 높다
신성빌라B동 전용 42.24㎡의 확인된 매매 사례는 다음과 같습니다. 비교 가능한 표본이 적으므로 거래 시점과 건물 상태까지 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 42.24㎡ | 지하층 | 55,000,000원 |
| 2021.09 | 42.24㎡ | 지하층 | 55,000,000원 |
| 확인된 평균 | 42.24㎡ | 2건 | 55,000,000원 |
확인된 두 건의 거래가 모두 55,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교상 변동률은 0.0%로, 이 표본만으로 뚜렷한 상승 추세는 확인되지 않습니다. 가장 최근 확인 거래도 2025.01이므로 현재 시세에 대해서는 추가 확인이 필요합니다.
현재 최저매각가 62,976,000원은 최신 확인 거래보다 7,976,000원 높고, 거래가의 114.5%입니다. 여기에 선순위 임차권의 부족분을 인수하는 경우, 실질취득 부담은 67,883,568원으로 증가합니다. 이는 비교 거래가 55,000,000원보다 12,883,568원 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,533,568원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 66,350,000원 | 61,442,432원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 · 경매신청채권 | 81,365,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 4,907,568원 |
집행비용 1,533,568원을 먼저 차감하고 한국토지주택공사의 선순위 임차보증금에 배당하는 단순 추정입니다. 국세·지방세의 당해세 우선 여부 및 실제 배당순위는 반영되지 않았으며, 확약서의 적용 범위에 따라 임차권 부족분의 최종 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도 부담 가능액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총부담은 유지된다
현재 한국토지주택공사 명의 선순위 임차권의 인수 위험이 유지된다는 가정으로 회차별 가격과 부족분을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 추정 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 62,976,000원 | 4,907,568원 | 67,883,568원 |
| 4회 유찰 시 | 50,380,800원 | 17,276,054원 | 67,656,854원 |
| 5회 유찰 시 | 40,304,640원 | 27,170,844원 | 67,475,484원 |
최저가가 62,976,000원에서 40,304,640원으로 내려가도 총 취득부담은 약 6,700만원대로 유지됩니다. 낙찰가 하락만큼 보증금 부족분이 커지기 때문입니다. 회차별 소폭 차이는 집행비용 추정과 배당액의 차이에서 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중랑구 망우동 망우본동 주민센터 남동측 인근의 주택지대로, 단독주택과 빌라가 혼재합니다. 주변에 망우초등학교, 봉화중학교, 용마공원 등이 위치합니다.
- 생활편의. 북측 망우로 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 있으며, 인근 망우로변 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 1987.06.04 준공된 벽돌조 슬래브지붕 건물로, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 치장벽돌과 몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다.
- 접근 도로. 북측으로 폭 약 3~4미터 도로에 접합니다. 차량 진입과 주차 여건은 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 해당 행위에 대한 적용 규정은 입찰 전 확인 대상입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 지하층이라는 특성상 채광·환기·결로·누수 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대주택이면서 지하층 물건입니다. 확인된 거래도 2건에 그쳐 매매가격의 검증과 재매각 시 수요 확보에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상 권리를 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 임차권. 을구 9번 임차권의 권리자, 보증금 잔액, 배당 요구 및 확약서와의 연계 여부를 확인해야 합니다. 두 기관이 다르다는 이유로 권리가 반드시 별개라고 확정하는 것도, 동일하다고 단정하는 것도 피해야 합니다.
- 실질취득액. 현재 추정 인수액 4,907,568원을 포함해 67,883,568원으로 계산하며, 추가 유찰에도 인수 위험이 유지되면 총 취득부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.
- 압류·조세. 동부수도사업소와 중랑구 등 압류 3건의 관련 채권이 당해세 또는 우선 배당 대상인지 확인해야 합니다. 실제 배당액이 달라지면 임차보증금 부족분도 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 보증기관 명의 신고와 별개로 현재 실제 점유자 및 원임차인 여부를 확인해야 합니다. 지하층 가호와 현관 표시 B-101호의 일치 여부도 확인 대상입니다.
- 지하층 현장 확인. 방수, 누수, 곰팡이, 환기, 채광, 배수시설과 내부 수선 상태를 직접 조사해야 합니다.
- 시세 원본. 가장 최근 확인 거래가 2025.01의 55,000,000원이므로 이후 거래와 현재 매도 호가, 유사 지하층 물건의 매매 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 공용부분 관리비 체납액 및 실제 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.27 입찰 전 기일 변경 여부, 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서와 배당 관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “세 번 유찰돼도 싼 물건은 아니다”
이 물건의 문제는 단순히 오래된 지하층 다세대주택이라는 점만이 아닙니다. 감정가의 51.2%까지 내려온 최저가가 실거래가보다 높고, 선순위 임차권의 인수 위험까지 남아 있다는 점입니다.
현재 최저가 62,976,000원은 최신 확인 거래 55,000,000원의 114.5%입니다. 임차권 부족분을 인수하는 가정에서는 실질취득액이 약 67,883,568원으로 높아집니다. 유찰이 추가되어도 인수액 증가로 총 부담이 약 6,700만원대에 머무는 구조입니다. 확인된 거래의 가격 추세도 0.0%이며, 최근 거래 시점 자체가 오래돼 현재 시장가격에 대한 불확실성까지 있습니다.
주택도시보증공사의 확약은 해당 청구분의 인수 위험을 해소할 수 있는 중요한 요소입니다. 그러나 한국토지주택공사 명의 선순위 임차권에까지 그 효력이 미치는지는 별도로 입증해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 권리의 미배당 보증금은 여전히 매수인 부담 가능액으로 남습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 3회 유찰, 지하층의 상대적으로 제한적인 환금성, 확인된 실거래가를 웃도는 실질취득 부담, 그리고 확약서 적용 범위의 불확실성이 함께 존재합니다. 권리 위험의 해소를 먼저 확인하고, 그다음에 실거래 기준으로 가격을 다시 판단해야 하는 물건입니다.
