제주지방법원 2025타경2102. 제주시 일도이동 제주신항코아루디펠리체 3층 312호에 대한 강제경매입니다. 오피스텔로 이용 중인 물건이며 감정가는 109,000,000원입니다. 현재까지 유찰 없이 감정가 그대로 매각이 진행되는 신건입니다.

등기상 권리관계만 보면 근저당권이 없고, 2024년 우해위가 설정한 8,000,000원의 가압류가 말소기준입니다. 이후 강제경매가 개시됐습니다. 과거 신탁등기와 가압류, 소유권이전청구권가등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 남아 있는 등기상 금전부담은 비교적 단순한 편입니다.

하지만 이 물건에서 반드시 분리해 보아야 할 것은 등기상 권리와 임차인의 대항력입니다. 김주희의 전입일은 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 주거용 사용 및 실제 점유 등 대항력 요건이 충족된다면, 매각으로 가압류가 소멸하더라도 임차보증금 반환 문제는 매수인에게 남을 수 있습니다. 보증금 액수조차 확인되지 않은 상태에서 최저가를 실질취득가로 간주하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 임차인 전입이 빠르다

이 사건의 말소기준은 2024.10.02 접수된 갑구 7번 가압류입니다. 채권자는 우해위, 청구금액은 8,000,000원입니다. 이후 해당 가압류가 본압류로 이행하면서 2026.01.09 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 동일 채권자의 동일 절차에 해당하므로 가압류와 경매개시결정을 독립적인 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

과거 주식회사한국토지신탁과 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 말소된 상태이며, 주식회사 포스코아이씨티의 3,131,950,000원 가압류도 2022.03.04 해제로 말소됐습니다. 장완섭의 소유권이전청구권가등기도 2025.02.11 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 위험

현황조사·매각물건명세서 관련 기록에서 확인되는 실제 임차인은 김주희 1명입니다. 전입일은 2023.02.24로, 말소기준 가압류일인 2024.10.02보다 빠릅니다. 배당요구 관련 접수일은 2026.01.28입니다.

매각물건명세서에는 별도로 명시된 인수권리가 '해당사항 없음'으로 표시돼 있습니다. 그러나 선순위 전입 사실 및 보증금 미상이라는 조사 결과와 함께 해석해야 합니다. 특히 본건은 감정 이용상태가 오피스텔(주용도 미상)으로, 실제 주거용 사용 여부가 대항력 판단에 중요한 확인사항입니다.

③ 가격 판단 — 최저가는 확인되지만 시세 메리트는 미확정

감정가와 현재 최저매각가는 모두 109,000,000원입니다. 현재 0회 유찰인 신건이며, 회차별 최저가 시나리오는 다음과 같습니다.

회차별 매각가격이 낮아지면 표면적인 낙찰대금은 줄어듭니다. 그러나 실질취득비용이 같은 비율로 감소한다는 보장은 없습니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 미반환 보증금이 매수인에게 승계되는 경우에는 낙찰대금과 인수액을 합쳐 비교해야 합니다.

현재 동일 건물 또는 주변 비교 가능한 오피스텔의 실거래가격과 최근 가격 추세를 확인할 수 없으므로, 감정가 109,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거도 부족합니다. 임차인 문제가 해소되더라도 실제 주거·업무 이용상태와 최근 거래가격을 확인한 뒤 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

현재 확인된 채권액과 집행비용 추정치를 기준으로 작성한 배당 구조입니다. 임차보증금이 확인되지 않아 김주희의 배당 또는 인수 가능액은 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 소유자 잔여액은 확정적인 잔여금이 아닙니다.

집행비용 2,326,000원, 가압류 채권 8,000,000원, 소유자 잔여 98,674,000원은 현재 배당 가정에 따른 수치입니다. 경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행으로 별도 중복 배당하지 않습니다. 당해세·임차인 우선변제·미확인 보증금 등은 미반영이며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 계산상 채권 미배당이 0원인 것과 매수인 인수 위험이 0원인 것은 전혀 다릅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 일도이동 일도2동주민센터 북측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 10층 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기 및 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로, 동측으로 폭 약 30m 내외의 도로와 접합니다.
• 용도. 오피스텔로 이용 중이나 주용도는 미상입니다. 실제 주거용 사용 여부를 확인해야 임차인의 법적 지위와 실질적인 사용·수익 가능성을 판단할 수 있습니다.
• 규제. 일반상업지역, 고도지구(35m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등이 적용됩니다. 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등의 제한도 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 567.9㎡이며 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다.
• 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 상업지역 내 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 인근 실거래 및 임대수요에 대한 추가 검증 없이 매각 가능 가격이나 환금성을 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김주희의 보증금 확인. 계약서, 임대차 신고자료, 매각물건명세서 및 배당요구 관련 기록을 대조해 보증금·월차임·계약기간을 확인해야 합니다.
• 대항력 요건 확인. 2023.02.24 전입이 말소기준보다 앞서므로 실제 점유 개시, 주거용 사용 여부 및 대항력 유지 여부를 확인하세요. 전입일만으로 법률상 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다.
• 확정일자 및 우선변제 확인. 확정일자는 미상이며 배당요구 접수일은 2026.01.28입니다. 우선변제권과 배당액을 확인하기 전에는 미반환 보증금을 계산할 수 없습니다.
• 실질취득비용 재산정. 낙찰대금뿐 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수액을 합산해야 합니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 구조라면 유찰가가 내려가도 총취득비용이 감소하지 않을 수 있습니다.
• 오피스텔 실제 용도. 감정평가상 주용도 미상이므로 실제 주거·업무 사용상태와 임차인의 점유 형태를 확인하세요.
• 현장 및 명도 확인. 312호 실제 점유자를 확인하고, 임차인의 퇴거·보증금 반환 조건 및 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 및 인근 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래가, 임대수익과 거래 흐름을 확인해 최저가가 합리적인지 검토하세요.
• 체납·배당 확인. 관리비 체납, 당해세, 임차인 우선변제 및 기타 법정우선채권을 확인하고 현재 예상배당표를 재검토해야 합니다.
• 경매 원본 대조. 2026.11.03 매각기일 이전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 법원의 변경 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원이라는 숫자보다, 보증금 미상이 더 중요하다”

제주신항코아루디펠리체 312호는 등기상 채권관계가 복잡한 물건은 아닙니다. 우해위의 가압류 8,000,000원이 말소기준이고, 관련 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 신탁등기와 주요 가압류·가등기도 이미 말소됐습니다.

그러나 김주희의 2023.02.24 전입은 2024.10.02 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 이용상태도 오피스텔(주용도 미상)으로 확인됩니다. 대항력 인정 여부와 미배당 보증금의 승계 위험이 확정되지 않았으므로 매수인의 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.

현재 최저가 109,000,000원은 그 자체로 싼 가격이라는 근거가 되지 않습니다. 유찰 후 87,200,000원이나 69,760,000원으로 낮아지더라도 임차보증금 인수 위험이 남아 있으면 실질적인 투자 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 시장가격에 대한 검증도 별도로 필요합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전입자의 계약관계, 보증금, 대항력 및 배당 결과를 먼저 확인하고, 그 후 실질취득비용과 최근 실거래가격을 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 얼마의 보증금을 누가 최종 부담하는지에 있습니다.