서울북부지방법원 2025타경549. 도봉구 창동 북한산아이파크 520동 8층 801호, 전용 84.4516㎡ 아파트입니다. 소유자는 유영홍, 2018.05.11 매매를 원인으로 2018.07.03 소유권이전등기가 이뤄졌고 거래가액은 563,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.02.21 설정된 남서울신용협동조합 근저당 168,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 하나은행 근저당 192,000,000원, 충남신용보증재단·삼성카드·케이뱅크· 서울보증보험의 가압류, 도봉구·국민건강보험공단·국의 압류, 이주영의 주택임차권 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경549 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 825 북한산아이파크 520동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.4516㎡ · 지상24층 건물 내 8층 |
| 사용승인 | 2004.07.30 |
| 소유자 | 유영홍 · 거래가액 563,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 949,000,000원 / 759,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울신용협동조합 / 143,128,921원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
핵심은 2020.02.21 남서울신용협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 하나은행 근저당과 각 가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 말소기준 근저당은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 보증금 340,000,000원, 대항력 없음
실제 임차인은 이주영 1명입니다. 520동 8층 801호 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기가 있고, 임차보증금은 340,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2022.12.17, 확정일자는 2022.12.26, 전입·점유개시일은 2023.02.01입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주영 | 340,000,000원 | 2023.02.01 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 2025.02.19 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.9%
북한산아이파크5차 동일면적 84.45㎡의 최근 실거래 12건은 900,000,000원~1,000,000,000원 범위이고 평균은 950,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 920,000,000원입니다. 현재 최저매각가 759,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 79.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.45㎡ | 2 | 920,000,000원 |
| 2026.07 | 84.45㎡ | 10 | 965,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 12 | 1,000,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 24 | 967,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 6 | 930,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 17 | 985,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 12 | 1,000,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 2 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 84.45㎡ | 2 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 84.45㎡ | 3 | 925,000,000원 |
| 2026.05 | 84.45㎡ | 2 | 912,000,000원 |
| 평균 | 84.45㎡ | 12건 | 950,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 759,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,992,000원 |
| 1. 근저당 · 남서울신용협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 23,520,332원 | 23,520,332원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 58,332,156원 | 58,332,156원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,259,935원 | 28,259,935원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 191,095,577원 |
현재 회차 가정에서는 표시된 채권 총액 558,112,423원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 191,095,577원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 759,200,000원 | 0원 | 191,095,577원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 607,360,000원 | 0원 | 40,773,977원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 485,888,000원 | 79,483,303원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 표시된 채권에서 79,483,303원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 창동초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·4호선 창동역이 소재합니다.
- 규모·거래. 북한산아이파크5차는 2,061세대이며, 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 감정 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역 등이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 4,118,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이주영 보증금 340,000,000원, 전입·점유 2023.02.01, 임차권등기 2025.02.19를 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 대항력과 배당을 구분. 대항력 없음·매수인 인수 0원과 임차보증금의 실제 배당 여부는 별도 판단입니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 현재 권리자 관계를 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 950,333,333원, 최신 거래 920,000,000원과 현재 최저가 759,200,000원을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정 당시 폐문부재였으므로 현재 실제 점유상태를 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘배당 확인 후 가격’이 핵심
이 물건은 2020.02.21 근저당이 말소기준이고, 이주영 임차인은 2023.02.01 전입으로 대항력 없음, 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 이미 한 차례 유찰돼 759,200,000원까지 내려왔고, 이는 동일면적 최근 12개월 평균 950,333,333원의 79.9%입니다. 최신 2026.07 거래 920,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
따라서 권리와 가격만 놓고 보면 경쟁력이 분명한 회차입니다. 다만 임차보증금 340,000,000원의 실제 배당관계와 국세·지방세 압류는 예상배당을 바꿀 수 있는 확인사항입니다. 결론은 매수인 인수 0원·가격 여유는 장점, 배당과 현재 점유 확인은 필수입니다.
