서울북부지방법원 2025타경1696. 노원구 상계동 상계주공아파트 1115동 2층 214호 아파트입니다. 감정평가상 방2, 거실겸주방, 욕실 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트 벽식조 15층 건물의 2층에 위치합니다. 현 소유자는 이혜경으로, 2015.07.30 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다.
등기 흐름은 복잡해 보이지만 경매 매수인 관점에서 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후의 국민은행 근저당, 흥국화재 근저당, 케이비국민카드 가압류, 국민건강보험공단·계양구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 실제 쟁점은 등기보다 임차인 이유선의 배당관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1696 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 656 상계주공아파트 1115동 2층214호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방2 · 거실겸주방 · 욕실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식조 · 15층 중 2층 · 사용승인 1988.09.07 |
| 소유자 | 이혜경 · 2015.07.30 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 570,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 155,721,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.07.30 을구 16번 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 196,800,000원이고 2022.06.17 변경계약으로 채권최고액 161,640,000원이 기재돼 있습니다. 배당 시나리오는 제공된 배당표에 따라 196,800,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
실제 임차인은 이유선 1명입니다. 1115동 2층214호를 점유하며 전입일은 2015.07.31, 배당요구는 2026.07.08 접수됐습니다. 전입일이 말소기준 2015.07.30보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유선 | 1115동 2층214호 | 2015.07.31 | 미상 | 2026.07.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 570,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,100,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 196,800,000원 | 196,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 근저당 · 흥국화재해상보험주식회사 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,389,428원 | 12,389,428원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,710,572원 |
현재 회차에서는 제공된 채권액 기준 514,189,428원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 47,710,572원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 570,000,000원 | 514,189,428원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 456,000,000원 | 449,040,000원 | 65,149,428원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 364,800,000원 | 358,892,800원 | 155,296,628원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 미배당 채권액 자체를 낙찰자의 추가 취득비용으로 더해서 계산하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 노원구 상계동, 지하철 7호선 마들역 인근으로 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 근린공원이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스·마을버스 정류장과 지하철 7호선 마들역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 본건이 속한 아파트단지는 총 16개동, 1,944세대로 이루어져 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 1988.09.07이고 지역난방, 급탕·급배수 위생설비, 승강기, 옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 3,788,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 이유선의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 최종 확인이 필요합니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준 2015.07.30과 전입 2015.07.31의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 배당표 재검산. 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되면 현재 예상배당표의 후순위 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 권리변경 확인. 국민은행 근저당의 채권최고액 변경 및 후순위 근저당 이전내역을 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 570,000,000원의 적정성은 동일 단지·유사 면적 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “배당 확인 필요”를 구분하자
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2015.07.30 국민은행 근저당이고, 임차인 이유선은 그 다음 날인 2015.07.31 전입해 대항력이 없습니다. 제공된 신건·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 배당관계까지 완전히 닫힌 사건은 아닙니다. 이는 매수인의 보증금 승계 위험과는 별개의 문제로, 최우선변제 여부에 따라 채권자 배당표가 달라질 수 있는 확인사항입니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 신건 가격 570,000,000원의 시장 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 배당과 가격은 원본 확인 후 판단입니다.
