서울북부지방법원 2025타경2354. 장안동 양우내안애애플 5층 519호입니다. 사건상 용도는 오피스텔, 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 유영애이고, 2018.04.19. 매매를 원인으로 2018.04.26. 거래가액 123,865,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 압류가 아니라 김슬옹의 주택임차권입니다.
김슬옹은 2022.06.16. 주민등록·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 130,000,000원입니다. 2024.10.08. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 이 임차권은 2025.07.10. 강제경매개시결정보다 앞서 존재하므로, 제공 자료는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 판정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 373-1 양우내안애애플 제5층 제519호 · 도로명 서울특별시 동대문구 장한로 99 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 15.3388㎡ · 17층 건물 내 5층 519호 |
| 소유자 | 유영애 (2018.04.19. 매매 · 2018.04.26. 소유권이전 · 거래가액 123,865,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 84,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
2015.04.16. 신한은행 근저당권 채권최고액 84,000,000원이 설정됐지만, 해당 근저당은 2018.04.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2025.07.10. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.10.08. 임차권등기와, 그 기초가 되는 2022.06.16. 주민등록·점유·확정일자가 존재하므로 김슬옹의 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김슬옹 제5층 제519호 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.06.16 / 2022.06.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 | 미배당 잔액 인수 |
김슬옹은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 배당요구일은 2024.10.08.이고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 대항력도 인정된 상태이므로, 배당액이 보증금에 못 미치면 그 부족분은 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가 86.4%보다 ‘실질취득’이 중요
양우내안애애플 전용 15.34㎡ 매매사례는 12건이며 전체 평균은 105,500,000원입니다. 그러나 2021.09. 거래 170,000,000원처럼 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 메리트 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 98,142,857원, 최신 거래 98,000,000원, 최근 추세 -15.2%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 15.34㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2025.09 | 15.34㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 15.34㎡ | 6 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 15.34㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 15.34㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2024.12 | 15.34㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2024.12 | 15.34㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2023.06 | 15.34㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2023.05 | 15.34㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 15.34㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2021.11 | 15.34㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2021.09 | 15.34㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 98,142,857원 |
최저가 84,800,000원만 보면 최근 12개월 평균의 86.4%라 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자를 그대로 매입가격으로 볼 수 없습니다. 현 회차에는 47,126,400원의 임차보증금 잔액 인수가 붙어 단순 합계 부담이 131,926,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 33,783,543원, 최신 거래보다 33,926,400원 높은 수준입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 84,800,000원 | 47,126,400원 | 131,926,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 67,840,000원 | 63,781,120원 | 131,621,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 54,272,000원 | 77,104,896원 | 131,376,896원 |
회차별 실질부담은 낙찰가와 제공된 매수인 인수액을 단순 합산한 값입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 전체 부담은 보증금 규모에 가깝게 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,926,400원 |
| 1. 임차인 김슬옹 보증금 | 130,000,000원 | 82,873,600원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 김슬옹 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.3% 추정치입니다. 임차인 김슬옹에게 82,873,600원이 우선 배당되고, 보증금 부족분 47,126,400원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 북서측 인근이며, 주변은 업무시설(오피스텔)·공동주택(도시형생활주택 원룸형)·근린생활시설이 혼재한 노선 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.05.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물이며 난방·위생·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 주상용 건부지로, 남동측 약 30m·북측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 10,930,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 도로에 접합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 오피스텔이고 감정평가상 실제 이용은 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 양우내안애애플은 105세대이며 제공된 동일 면적 거래는 12건입니다. 최근 12개월 7건 평균은 98,142,857원이고 최근과 과거의 가격 추세 차이는 -15.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 84,800,000원에 현 회차 인수액 47,126,400원이 붙습니다. 낙찰가만 보고 할인율을 계산하면 핵심 위험을 놓칩니다.
- 임차권 원본 확인. 김슬옹의 주민등록·점유·확정일자는 모두 2022.06.16., 임차보증금은 130,000,000원이며 임차권등기는 2024.10.08.입니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 회차 가정상 임차인 예상배당은 82,873,600원, 매수인 인수는 47,126,400원입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 김슬옹이 강제경매 채권자와 동일합니다. 제공 자료가 관계인·가장임차인 가능성을 경고하므로 계약·송금·점유 및 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 98,142,857원과 최신 거래 98,000,000원을 우선하고, -15.2%의 최근 가격 추세를 가격 상한 판단에 반영해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 63,781,120원·77,104,896원으로 커져 총부담은 약 1.31억원 수준에 머뭅니다.
맺으며 — “8,480만원짜리 물건”이 아니다
표면만 보면 감정가 106,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 84,800,000원으로 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율도 86.4%라 숫자만 보면 할인폭이 있어 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 130,000,000원 임차보증금이 가격 판단을 완전히 바꿉니다.
현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 82,873,600원이고 미배당 잔액 47,126,400원이 매수인에게 넘어갑니다. 결과적으로 현 회차의 단순 실질부담은 131,926,400원입니다. 2회, 3회 더 유찰돼도 인수액이 늘면서 총부담은 각각 131,621,120원, 131,376,896원 수준으로 크게 내려가지 않습니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 98,142,857원, 최신 거래는 98,000,000원이고 시장 추세는 -15.2%입니다.
최저가는 할인됐지만 실질취득은 최근 시세 이상입니다. 여기에 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 관계까지 별도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “유찰 메리트”가 아니라 “대항력 보증금 인수로 인한 가격 착시”입니다. 권리와 가격을 함께 놓고 보면 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
