서울동부지방법원 2025타경313. 송파구 석촌동 빌라드그리움석촌 4층 406호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이고 현재는 인접 407~409호와 함께 구분벽 없이 “엘심포니음악학원”으로 일체 이용되고 있습니다. 2019년 이치주가 거래가 369,190,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 하나은행이 채권최고액 345,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤의 현재 임의경매개시결정과 송파구·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리등기보다 더 중요한 변수는 현황입니다. 감정평가에는 인접 호수와 구분벽이 제거되어 있고 바닥 경계표지와 구분점포별 건물번호표지도 없어 집합건물법상 구분건물 요건에 미흡하다고 명시되어 있습니다. 주기둥과 건축물현황도를 통해 각 호수 위치는 확인 가능하지만, 경계복원 가능 여부와 비용은 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경313 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 석촌동 256 빌라드그리움석촌 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현재 407~409호와 함께 엘심포니음악학원으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 제4층 제406호 · 사용승인 2019.02.28 |
| 소유자 | 이치주 · 2019.09.02 거래가 369,190,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 192,512,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 242,776,644원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 345,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 현황을 더 봐야 한다
말소기준은 2019.09.02 하나은행 근저당권입니다. 이후 현재 존속하는 2025.05.19 임의경매개시결정, 같은 날 송파구 압류, 2025.05.26 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국세 압류와 2024년 강제경매개시결정은 이미 말소된 내역입니다.
② 점유·임차 관계 — 확정된 무대항 1건, 미상 1건
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정병일 | 406호 | 2020.01.17 | 미상 | 2025.08.04 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 이용 기재 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
정병일의 전입신고일은 2020.01.17로 말소기준권리인 2019.09.02보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 별도로 기재된 점포 점유는 전입신고일과 보증금이 명확하지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 미상 점유관계는 원문 확인과 현장조사가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 강하지만 용도·현황 차이를 먼저 보정해야 한다
빌라드그리움석촌의 면적대 실거래 12건은 2024년 5~6월에 385,000,000원~447,000,000원으로 확인되고 최근 12개월 평균은 397,166,666원입니다. 최신 거래는 2024.06의 447,000,000원입니다. 현재 최저가 192,512,000원은 최근 12개월 평균의 48.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 39.59㎡ | 5 | 447,000,000원 |
| 2024.06 | 42.38㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2024.06 | 42.38㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2024.06 | 39.59㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2024.06 | 43.78㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2024.06 | 39.59㎡ | 9 | 385,000,000원 |
| 2024.06 | 39.59㎡ | 7 | 385,000,000원 |
| 2024.05 | 43.78㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2024.05 | 43.78㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2024.05 | 43.78㎡ | 7 | 387,000,000원 |
| 2024.05 | 43.78㎡ | 6 | 387,000,000원 |
| 2024.05 | 43.78㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.58㎡ 기준 매칭 | 12건 | 397,166,666원 |
단순 수치만 보면 최저가와 최근 거래 사이의 차이는 큽니다. 그러나 이 사건은 공부상 근린생활시설이고, 현재 406~409호가 구분벽 없이 음악학원으로 일체 사용되는 특수성이 있습니다. 따라서 실거래 평균과의 차이를 곧바로 순수한 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다. 3회 유찰 역시 시장이 이러한 현황과 환금성 문제를 가격에 반영하고 있을 가능성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,495,168원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 345,600,000원 | 189,016,832원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 192,512,000원 가정 시 하나은행 채권최고액 345,600,000원 중 189,016,832원이 배당되고 156,583,168원이 미배당으로 남습니다. 현재 산출상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 192,512,000원 | 189,016,832원 | 156,583,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 154,009,600원 | 151,053,466원 | 194,546,534원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 123,207,680원 | 120,682,772원 | 224,917,228원 | 0원 |
현재 제공된 시나리오에서는 유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 대신 하나은행의 미배당액이 156,583,168원에서 194,546,534원, 224,917,228원으로 커집니다. 즉 현재 숫자상으로는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어집니다. 다만 미상 점유관계가 실제 권리로 확인되는 경우에는 이 판단을 다시 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석촌초등학교 남서측 인근으로, 상업·업무시설이 있는 노선상가지대이며 후면에는 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철 8·9호선 석촌역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 가락로, 서측 가락로9길, 북측 가락로11길의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 공시지가 10,130,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.02.28이며 위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 공부상 근린시설이고 현재 여러 호실을 합쳐 음악학원으로 이용 중이어서, 일반 주거용 집합건물과 동일한 매수층·환금성을 전제하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분벽 복원. 406호와 407~409호의 경계복원 가능 여부, 공사 범위와 비용을 전문가에게 확인해야 합니다.
- 독립 사용 가능성. 건축물현황도를 기준으로 406호 위치·면적을 현장에서 재확인하고 단독 점포로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유. 전입신고일·보증금이 명확하지 않은 점유 기재의 실제 점유자, 점유개시 시점, 보증금과 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 정병일. 전입일 2020.01.17은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 해석. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 48.5%라는 숫자만으로 판단하지 말고 근린시설 용도와 구분벽 없는 현재 상태를 함께 가격에 반영해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물현황도와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 정상 물건과 같은 할인율이 아니다”
이 사건의 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 376,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저가가 192,512,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 397,166,666원의 48.5%입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 이 물건은 406호 단독의 경계가 현장에서 완성된 상태가 아니라는 점이 핵심입니다. 407~409호와 구분벽 없이 음악학원으로 쓰이고 있고, 집합건물의 구분 요건에도 미흡하다는 감정평가 기재가 있습니다. 또한 전입일과 보증금이 명확하지 않은 점유 관계가 남아 있어 대항력 여부도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “가격은 강점, 권리·현황 확인은 필수”입니다. 최근 실거래와의 큰 차이는 분명한 관심 요소지만, 그 차액 중 상당 부분이 구분벽 복원·독립 이용·명도·환금성 위험의 대가일 수 있다는 전제로 접근해야 합니다.
