창원지방법원 2024타경112939. 창원2차비룡벨로스텔라 8층 801호로, 사건상 용도는 기타이며 감정평가에서는 아파트로 추정했습니다. 이 사건의 핵심은 9회 유찰된 최저가가 아니라 권명진 임차인의 선순위 대항력입니다. 임차인의 전입·점유 개시일은 2020.12.04이고 확정일자는 2020.11.13입니다. 말소기준인 2021.11.30 국가 가압류보다 앞서므로 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 그대로 인수합니다.
임차권등기는 2023.01.13에 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 그보다 앞선 2020.12.04입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시합니다. 이 물건은 최저가가 싸 보이는 저가형이 아니라, 낙찰가와 인수액을 합친 총액으로 판단해야 하는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경112939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 909, 8층 801호 (창원2차비룡벨로스텔라) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 사건상 기타 · 감정상 아파트 추정 · 대상면적 69.3249㎡ · 14층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 비룡건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 11,142,000원 (9회 유찰) |
| 임차인 | 권명진 · 보증금 150,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 175,620,249원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부에는 과거 전세권과 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 출발점은 2021.11.30 국가 가압류입니다. 이후 북부산새마을금고 가압류, 창원시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
다만 권명진 임차인은 말소기준보다 앞선 2020.12.04에 전입하고 점유를 시작했습니다. 따라서 2023.01.13 등기된 주택임차권이 등기순위상 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 것이 아닙니다. 보증금 미배당 잔액이 남으면 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권명진 | 제8층 제801호 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2020.12.04 확정 2020.11.13 배당요구 2023.01.13 | 150,000,000원 | 있음 | 가능 | 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 비교
제공된 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 126,116,666원입니다. 제공된 최신 거래는 2025.02의 91,350,000원이고, 최근 거래 평균은 이전 거래 평균보다 55.5% 높습니다. 전체 11건 평균은 93,375,454원이지만, 가격 판단은 더 최근인 3건 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 62.86㎡ | 3 | 91,350,000원 |
| 2024.09 | 62.86㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 69.93㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 126,116,666원 |
최저가 11,142,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 8.8%에 불과합니다. 하지만 현재 회차의 실질취득가는 낙찰가와 인수액을 합친 150,600,556원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 24,483,890원 높고, 평균의 119.4%입니다. 제공된 최신 거래 91,350,000원과 비교하면 164.9% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 600,556원 |
| 1. 임차인 권명진 보증금 | 150,000,000원 | 10,541,444원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북부산새마을금고 | 2,461,594,040원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 175,620,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 11,142,000원은 집행비용 600,556원과 임차인 배당 10,541,444원으로 모두 소진됩니다. 임차인의 미배당 보증금 139,458,556원은 매수인 인수액입니다. 국가 가압류 채권액은 미상이며, 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 11,142,000원 | 139,458,556원 | 150,600,556원 | 119.4% |
| 10회 유찰 시 | 7,799,399원 | 142,740,990원 | 150,540,389원 | 119.4% |
| 11회 유찰 시 | 5,459,579원 | 145,038,693원 | 150,498,272원 | 119.3% |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창덕중학교 북동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 대중교통수단의 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 추정되지만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 콘크리트 지붕의 14층 건물 중 8층 801호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 남측 대로3류에 접합니다. 공시지가는 918,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 저촉되며 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 지표. 39세대, 2018.03.30 준공 단지이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산한 총부담으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당기일까지 발생한 집행비용·세금·우선배당 변동에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 원본 대조. 권명진의 임대차계약일, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서 인수 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재 실제 점유 상태를 단정할 수 없으므로 현장 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상태와 마감 상태가 조사되지 않았으므로 수리비 가능성을 반영해야 합니다.
- 조세채권 확인. 창원시와 국가의 압류가 있어 당해세 및 배당순위가 임차인 배당과 인수액에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보정. 최근 거래는 62.86㎡와 69.93㎡가 함께 포함되고 표본이 3건이므로 층·면적·내부 상태 차이를 반영해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 성립하지 않는다
이 물건은 감정가 185,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 11,142,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금 150,000,000원이 가격의 중심입니다. 현재 예상배당 후 매수인이 떠안을 금액은 139,458,556원이고, 낙찰가를 더한 실질취득가는 150,600,556원입니다.
실질취득가는 최근 12개월 실거래 평균 126,116,666원의 119.4%이며, 제공된 최신 거래 91,350,000원보다도 높습니다. 10회·11회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총액은 약 150,000,000원대로 유지됩니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금 잔액이 남으므로, 결론은 권리 고위험·가격 메리트 없음입니다. 표면 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총취득원가를 기준으로 접근해야 합니다.
