671,200,000원
서울북부지방법원 2025타경2651. 노원구 상계동 상계2차중앙하이츠아파트 208동 23층 2302호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 동일 면적 실거래 비교대상은 84.6㎡이며 면적 일치가 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트 벽식구조 제24층 건물이고 본건은 제23층입니다. 사용승인일은 1998.09.05, 단지는 795세대입니다.
등기 흐름의 핵심은 오래된 등기가 많다는 사실이 아니라 현재 살아 있는 권리의 순서입니다. 과거 근저당·가압류·압류·신탁 등은 이미 말소된 내역이 다수이고, 현재 경매의 말소기준은 2017.06.15 을구 17번 송내새마을금고 근저당 360,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사초록자산대부 근저당 325,000,000원과 이순천 근저당 78,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2651 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 1282 상계2차중앙하이츠아파트 208동 23층2302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교대상 전용 84.6㎡ · 제24층 건물 내 제23층 |
| 소유자 | 이후용 · 소유권이전 접수 1998.11.17 · 매매 원인 1995.10.25 |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 671,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 262,735,286원 |
| 말소기준 | 2017.06.15 을구 17번 근저당권 · 송내새마을금고 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준인 송내새마을금고 근저당은 2026.06.05 주식회사새마을금고자산관리회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 등기됐습니다. 이는 기준권리 자체의 순위를 새로 만드는 것이 아니라 기존 을구 17번 권리의 이전입니다. 2023.07.17 주식회사초록자산대부 근저당 325,000,000원과 2024.09.13 이순천 근저당 78,000,000원, 2025.08.11 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 86.5%
상계2차중앙하이츠 동일 면적 84.6㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 773,666,666원이지만 가격 판단은 더 최근 데이터인 최근 12개월 9건 평균 775,888,888원과 최신 거래를 우선해서 봅니다. 최신 거래는 2026.06 790,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.6㎡ | 1 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 4 | 845,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 4 | 845,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 2 | 780,000,000원 |
| 2025.12 | 84.6㎡ | 9 | 810,000,000원 |
| 2025.12 | 84.6㎡ | 11 | 780,000,000원 |
| 2025.10 | 84.6㎡ | 20 | 595,000,000원 |
| 2025.07 | 84.6㎡ | 1 | 700,000,000원 |
| 2025.07 | 84.6㎡ | 5 | 838,000,000원 |
| 2025.06 | 84.6㎡ | 21 | 796,000,000원 |
| 2025.06 | 84.6㎡ | 7 | 800,000,000원 |
| 2025.05 | 84.6㎡ | 2 | 705,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 9건 | 775,888,888원 |
현재 최저매각가 671,200,000원은 최근 12개월 평균의 86.5%입니다. 최신 2026.06 거래 790,000,000원보다도 낮은 금액이며, 최근 추세 역시 +1.2%로 하락 추세가 아닙니다. 감정가 839,000,000원은 최근 거래대에 가까웠지만 1회 유찰로 현재가는 실거래 평균 아래까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 671,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,112,000원 |
| 1. 을구 17번 근저당 · 송내새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 주식회사초록자산대부 | 325,000,000원 | 302,088,000원 |
| 3. 을구 24번 근저당 · 이순천 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 763,000,000원 중 예상배당은 662,088,000원, 미배당은 100,912,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 671,200,000원 | 662,088,000원 | 100,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 536,960,000원 | 529,190,400원 | 233,809,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 429,568,000원 | 422,872,320원 | 340,127,680원 | 0원 |
현재 회차만 놓고 보면 이미 최근 실거래 평균 아래입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 1.0회이므로, 현재가가 단지의 기존 유찰 수준과 겹치는 구간입니다. 추가 유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상계중학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 버스정류장과 지하철 4·7호선 노원역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 제24층 건물 내 제23층. 사용승인일 1998.09.05입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비, 승강기 및 주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 단지. 상계2차중앙하이츠 795세대이며 비교 실거래 면적은 84.6㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역. 공시지가는 4,425,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으며 대상자는 외국인 등, 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상·폐문부재 기재가 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 대항력 확인. 별도 임차인 신고 내역이 없더라도 전입세대·확정일자·배당요구 여부는 원본 문서와 현장에서 재확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 671,200,000원은 최근 12개월 평균 775,888,888원의 86.5%입니다. 최신 거래 790,000,000원과 함께 응찰 상한을 판단하세요.
- 개별 호수 차이. 동일 면적 거래가 595,000,000원부터 845,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부상태 차이를 확인하세요.
- 권리 이전. 말소기준 근저당은 2026.06.05 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자 표시를 대조하세요.
- 배당표 성격. 예상배당은 채권최고액 기준이며 실제 원금·이자·세금 및 우선변제 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 이번 승부처는 점유 확인과 응찰가
이 물건의 현재 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.06.15 송내새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 671,200,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 775,888,888원의 86.5% 수준입니다. 최신 거래 790,000,000원, 최근 추세 +1.2%와 비교해도 현재가는 최근 시세 아래입니다.
다만 이 사건에서 남은 확인 포인트는 점유입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적었고 현장조사도 폐문부재·이해관계인 비협조 상태였습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 장점과 실제 점유·임차관계 확인을 분리해서 판단해야 합니다. 원본 확인에서 선순위 대항력 문제가 추가되지 않는다면, 현재 회차는 권리와 가격 양쪽 모두 검토할 만한 구간입니다.