창원지방법원 2024타경113284. 창원시 의창구 동읍 ‘창원1차비룡벨로스텔라’ 3층 302호, 전용 48.7657㎡ 아파트입니다. 감정가는 123,000,000원이지만 9회 유찰돼 최저매각가는 7,408,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 6%에 불과해 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 잔액입니다.
임차인 이영규는 2021년 2월 8일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 1월 12일입니다. 말소기준인 2021년 11월 30일 가압류보다 앞서 대항력을 갖췄습니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가 7,408,000원에서는 집행비용을 제외한 6,874,656원만 배당되고, 나머지 113,125,344원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경113284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905, 3층 302호 (창원1차비룡벨로스텔라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.7657㎡ · 14층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 공동주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 대한디앤씨주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 7,408,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 132,909,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 신탁등기와 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 11월 30일 국가의 가압류입니다. 이후 창원시 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이영규의 전입·점유일은 말소기준보다 빠르므로, 임차권등기가 뒤늦게 2023년 5월 30일 이루어졌더라도 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이영규 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 전입·점유 2021.02.08 확정일자 2021.01.12 배당요구 2023.05.30 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 인수 |
③ 회차별 실질취득 — 보증금 수준에 고정
| 시나리오 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 6.02% | 7,408,000원 | 113,125,344원 | 120,533,344원 |
| 10회 유찰 시 감정가 4.22% | 5,185,600원 | 115,307,741원 | 120,493,341원 |
| 11회 유찰 시 감정가 2.95% | 3,629,920원 | 116,835,419원 | 120,465,339원 |
최저가가 7,408,000원에서 3,629,920원까지 내려가도 실질취득은 120,533,344원에서 120,465,339원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분이 대부분 보증금 인수 증가로 대체되기 때문입니다. 이 사건에서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 약 1.205억원의 실질취득액입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액으로 봐야 한다
전용 48.77㎡의 제시된 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 127,633,333원이지만, 2022년 99,900,000원 거래가 섞여 있어 가격 판단은 자료상 최근 2건의 평균 141,500,000원과 최신 거래 144,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 48.77㎡ | 7 | 144,000,000원 |
| 2023.01 | 48.77㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2022.08 | 48.77㎡ | 7 | 99,900,000원 |
| 최근 평균 | 48.77㎡ | 2건 | 141,500,000원 |
현재 회차의 실질취득 120,533,344원은 자료상 최근 평균 141,500,000원의 85.2%, 최신 거래 144,000,000원의 83.7%입니다. 계산상 최근 평균보다 20,966,656원 낮습니다. 과거 거래 흐름도 이전 거래 대비 최근 가격이 41.6% 상승한 것으로 나타납니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 7,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 533,344원 |
| 1. 임차인 이영규 보증금 | 120,000,000원 | 6,874,656원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 132,909,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만, 보증금 부족분 113,125,344원은 매수인이 인수합니다. 국가 가압류의 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐고, 한국주택금융공사의 청구액 132,909,780원은 전액 미배당으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동읍보건지소 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 남측 대로의 포장도로를 통해 접근할 수 있으며, 광대로 한 면에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있고, 상대보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 규모. 2018년 3월 30일 사용승인된 39세대 단지이며, 공부와 현황의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 상한 설정. 응찰가에 미배당 보증금 인수액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 임차인 잔액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용·세금·배당순위에 따라 임차인 배당액과 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재중이었고 내부 상태는 탐문에 의존했습니다. 현재 점유자와 인도 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 보증금 전액 변제 전에는 임차권등기 말소와 인도가 자동으로 해결되지 않을 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 제시된 최신 실거래가 2023년 8월이므로 인근 중개업소와 현재 매물·거래 가능 가격을 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “741만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 최저매각가는 7,408,000원이지만 매수인이 실제로 부담할 금액은 120,533,344원입니다. 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞서고 보증금이 낙찰가를 크게 웃돌기 때문에, 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 1.205억원에 머뭅니다.
자료상 최근 거래 평균 141,500,000원과 비교하면 계산상 14.8%가량 낮지만, 이미 9회 유찰됐고 최신 실거래 시점도 2023년 8월입니다. 따라서 최저가 착시에 기대는 입찰은 금물이며, 임차보증금 정산·명도·현재 시세를 모두 검증한 뒤 약 1.205억원의 실질취득가가 적정한지를 판단해야 합니다. 표면 가격은 파격적이지만, 실질 가격은 감정가와 비슷한 대항력 인수형 물건입니다.
