창원지방법원 2024타경115815. 김해시 무계동 287-10 일대의 근린생활시설 및 주택과 토지가 포함된 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 권경미·권우현·권원석·정정자 공유이며, 정정자 지분은 9분의 3, 나머지 세 사람은 각각 9분의 2입니다. 현재 경매개시결정은 2024.11.22. 이명헌 채권에 따른 강제경매입니다.
권리분석의 출발점은 2007.06.20. 설정된 부경양돈협동조합 근저당권 110,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 이후의 압류·가압류·후순위 전세권과 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2007.05.03. 전세권 40,000,000원은 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경115815 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 무계동 287-10 · 도로명주소 경상남도 김해시 장유로 294 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층/지상6층 |
| 소유자 | 권경미 9분의 2 · 권우현 9분의 2 · 권원석 9분의 2 · 정정자 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 636,897,490원 / 218,455,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 이명헌 / 458,505,648원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
가장 중요한 것은 을구 7번 전세권입니다. 2007.05.03. 정미숙 명의로 전세금 40,000,000원, 범위는 4층 건물의 전부로 설정됐고, 2008.04.08. 전세권이 정복순에게 양도됐습니다. 등기상 존속기간은 2007.04.26.~2009.04.25.로 적혀 있지만, 매각물건명세서는 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고 있습니다. 따라서 입찰 판단에서는 40,000,000원을 실질 부담으로 반영해야 합니다.
말소기준 이후에는 경기도남양주시 압류, 서정신 가압류 560,000,000원, 강민규 가압류 25,000,000원, 주식회사에스비아이2저축은행 가압류 100,000,000원, 조유환 가압류 79,553,424원, 이명헌 가압류 404,316,200원 등 다수의 권리가 이어집니다. 이들은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 명단은 별도로 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 단순히 “임차인 없음”으로 단정할 사안은 아닙니다. 현황 점유자와 실제 사용관계, 전입·사업자등록 여부는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%와 ‘시세 대비 저렴’은 다른 말
현재 회차 최저가는 218,455,000원으로 감정가 636,897,490원의 34% 수준입니다. 3회 유찰 결과 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 권역의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 판단할 직접 근거는 없습니다.
더구나 실질취득비용은 선순위 전세권을 반영한 258,455,000원입니다. 따라서 입찰가를 정할 때는 감정가 대비 낙폭보다 실제 현장 시세와 근린생활시설·주택의 임대수익, 토지 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,858,370원 |
| 을구 7번 전세권 · 정미숙 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 부경양돈협동조합 | 110,500,000원 | 110,500,000원 |
| 을구 11번 전세권 · 장미라 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서정신 | 560,000,000원 | 24,096,630원 |
| 갑구 8번 가압류 · 강민규 | 25,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 주식회사에스비아이2저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 조유환 | 79,553,424원 | 0원 |
| 갑구 28번 가압류 · 이명헌 | 404,316,200원 | 0원 |
| 갑구 29번 경매개시결정 · 이명헌 | 458,505,648원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 을구 7번 전세권에 40,000,000원이 계상되어 있으나, 매각물건명세서는 해당 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 입찰자의 취득비용 판단에서는 40,000,000원을 별도 인수부담으로 반영하는 것이 안전합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
④ 물건·토지 리스크 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상6층입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1~1-5가 매각에 포함됩니다.
- 주소 정리. 건물은 공부상 무계동 287-10, 287-11 양 지상에 등재돼 있으나 토지 합병 후 현황은 무계동 287-10 지상입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 무계동 토지. 일반상업지역·방화지구이며 중로1류에 접합니다. 토지면적 126.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 경계 확인. 인접 필지와의 경계가 불분명해 정확한 위치와 경계는 지적측량이 필요하고, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황이 달라질 수 있습니다.
- 별도 토지 주의. 평가 대상 중 일부 토지는 하천구역에 저촉돼 그 사정을 감안해 평가됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 7번 전세권설정등기와 7-1번 이전등기, 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 대조하세요.
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 218,455,000원이 아니라 전세권 40,000,000원을 더한 258,455,000원을 출발점으로 계산하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 주택 전입세대, 사업자등록·상가임차 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 존재 여부와 금액을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 1-1~1-5와 각 토지의 실제 위치·현황·점유관계를 감정도면과 현장으로 대조하세요.
- 측량 리스크. 토지 경계가 불분명하므로 필요시 지적측량 결과가 이용·점유 현황에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 근린생활시설·주택의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 조사하세요.
맺으며 — “34% 낙폭보다 4,000만원 인수권리가 먼저다”
이 물건은 3회 유찰돼 최저매각가가 218,455,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 전세권입니다. 매각물건명세서상 을구 7번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 현재 회차의 실질취득 기준은 258,455,000원입니다.
그 이후 권리들은 대부분 매각으로 소멸하지만, 임대관계가 미상이고, 일괄매각·제시외 건물·토지 경계·일부 하천구역과 세금 우선순위까지 함께 살펴야 합니다. 동일 권역의 최신 실거래 근거 없이 감정가 대비 낙폭만 보고 “싸다”고 판단하기보다는, 선순위 전세권 인수와 현장 시세를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
