서울북부지방법원 2025타경12098. 길음동 에스엠파크2차 2층 202호로, 공부상 제1종근린생활시설인 한의원으로 등재돼 있으나 감정 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 인복진이고, 등기상 말소기준권리는 2018.10.30 설정된 주식회사한화 근저당권 228,000,000원입니다. 그 이후 성북구·안양시·국·국민건강보험공단의 압류와 금돈의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 점유자 임용배입니다. 임용배의 전입신고일은 2018.04.24로 한화 근저당보다 약 6개월 앞서 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 선순위 전입에 따른 대항력 가능성과 보증금 인수 가능성을 해소하기 전에는 실질취득가를 최저가 247,200,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12098 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 길음동 1205 에스엠파크2차 2층 202호 · 삼양로9길 13-13 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원), 현황 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 202호 · 사용승인일 2018.04.02 |
| 소유자 | 인복진 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 247,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임용배 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.12 이은정 근저당 250,000,000원은 2018.10.30 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 접수된 주식회사한화 근저당 228,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임용배의 전입은 2018.04.24로 이 말소기준보다 빠르므로 등기상 후순위 권리와 별개로 보아야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임용배 | 202호 | 2018.04.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임용배는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 전입일은 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 인수금액도 확정할 수 없습니다. 특히 임용배는 이 사건의 신청채권자이기도 하며, 관련 정보상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 이 사정만으로 임차관계를 부정할 수는 없으므로, 입찰 전 임대차관계의 실체 확인이 필수입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 72.4%만 보고 싸다고 하면 안 된다
에스엠파크2차의 시세 통계상 평균 거래금액은 341,666,666원, 최신 거래는 2025.06 · 465,000,000원입니다. 현재 최저가 247,200,000원은 시세 통계의 최근 평균 대비 72.4%입니다. 다만 대상 면적은 59.37㎡인데, 확인된 거래는 48.0㎡와 29.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 수치는 대상 호수의 직접적인 적정가 판정값이 아니라 참고 범위로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 48.0㎡ | 8 | 465,000,000원 |
| 2024.10 | 29.95㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.10 | 29.95㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 341,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 247,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,260,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한화 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업회사법인 주식회사 금돈 | 300,000,000원 | 14,939,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 임용배 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 773,000,000원 중 242,939,200원이 배당되고 530,060,800원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 점유자 임용배의 보증금이 확인되지 않아 위 배당표만으로 매수인의 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 80% | 247,200,000원 | 242,939,200원 | 530,060,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 197,760,000원 | 194,191,360원 | 578,808,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 158,208,000원 | 155,193,088원 | 617,806,912원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 표면 입찰가는 197,760,000원, 158,208,000원으로 내려가지만 선순위 점유자의 인수액이 미확정인 이상 낙찰가 하락이 그대로 실질취득비용 하락을 뜻하지는 않습니다. 먼저 임대차관계와 보증금을 확인하고, 그 뒤에 회차별 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미아초등학교 남측 인근으로 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 길음역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설인 한의원으로 등재돼 있으나 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,464,000원/㎡입니다.
- 규모. 에스엠파크2차는 14세대이며 사용승인일은 2018.04.02입니다. 확인된 거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않아 가격 환금성 판단에는 주의가 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임용배 보증금부터 확인. 전입일 2018.04.24가 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·임대차계약·점유 개시 경위를 확인하기 전 인수액을 0원으로 놓지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 확정일자와 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’이 맞습니다.
- 신청채권자와 점유자의 동일인 관계 확인. 임용배는 점유자로 조사됐고 동시에 청구금액 245,000,000원의 신청채권자입니다. 임대차의 실체와 채권 관계를 원문서로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 성북구·안양시·국 등 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공부상 용도 확인. 대장상 한의원, 현황 주거용 다세대라는 차이가 금융·취득 후 이용·매각성에 영향을 줄 수 있으므로 관계기관 확인이 필요합니다.
- 시세를 면적 맞춰 재확인. 현재 확인된 465,000,000원·280,000,000원 거래는 48.0㎡·29.95㎡로 대상 59.37㎡와 일치하지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료·세금 및 실제 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “20% 유찰”보다 “선순위 점유”가 먼저다
이 물건은 감정가 309,000,000원에서 1회 유찰돼 247,200,000원까지 내려왔습니다. 시세 통계 평균 341,666,666원과 비교하면 숫자상 할인폭이 커 보이지만, 그 할인만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 비교 거래의 면적이 대상과 맞지 않고, 무엇보다 임용배의 2018.04.24 전입이 말소기준권리보다 앞서면서 보증금은 확인되지 않았기 때문입니다.
등기부상 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 경매 투자자의 실제 손익은 낙찰가가 아니라 낙찰가에 인수금액을 더한 실질취득비용으로 결정됩니다. 이 사건은 그 인수금액 자체가 아직 미상입니다. 여기에 대장상 한의원·현황 다세대라는 용도 차이, 14세대 규모와 면적이 맞지 않는 거래 표본까지 겹칩니다. 결론은 권리 확인 전 가격 판단 보류입니다. 현재 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 손을 들기보다는 임용배의 임대차관계와 보증금을 먼저 확정해야 합니다.
