서울북부지방법원 2025타경12113. 청량리현대코아 동관 지하2층의 근린시설 사건입니다. 매각물건명세서상 1호부터 6호까지 일괄매각되고, 현황은 지하2층 전체가 ‘찬찬찬’이라는 상호의 무도장 및 부대시설로 조사됐습니다. 1호는 무도홀, 2호는 무도홀과 사무실, 3호는 일번지 소주방, 4호는 현대식당, 5호는 민들레커피숍, 6호는 매점 및 식당으로 이용 중입니다.
등기상 말소기준은 2003.12.10. 설정된 농업협동조합중앙회 채권최고액 2,340,000,000원 근저당권입니다. 이후 존속하는 홍성기 근저당, 각 가압류·압류, 경매개시결정과 오재열 근저당은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12113 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 청량리동 738 청량리현대코아 동관 지하2층 1호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 지하2층 1호 외 5개호 · 1~6호 일괄매각 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 21층 건물 내 지하2층 |
| 소유자 | 주식회사오케이미디어 |
| 감정가 / 최저가 | 4,069,300,000원 / 3,255,440,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박복숙 / 402,206,307원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 공시지가 12,890,000원/㎡ |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 · 무단용도변경 · 지하2층 무단증축 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2003.12.10. 농업협동조합중앙회 근저당권 2,340,000,000원입니다. 홍성기 근저당권 1,000,000,000원, 박복숙 가압류 900,000,000원, 오재열 가압류 559,800,000원, 오재열 근저당권 500,000,000원 및 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정·등기됐습니다. 배당 부족이 발생하더라도 이들 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아니며, 현재 회차 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 모두 말소기준 이후, 그러나 현황 확인은 필수
임차 관련 조사는 1호부터 6호까지 이어집니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 각 조사대상의 전입일은 모두 2003.12.10. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없음입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고, 실제 이용은 콜라텍·식당·커피숍·매점 등으로 분리되어 있어 인도·영업종료·점유이전 확인은 등기상 인수 여부와 별개의 실무 리스크입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)천수홀딩스 김미옥 | 동관 지하2층 1호 | 2010.08.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍완기 | 동관 지하2층 2호 | 2024.11.04 | 미상 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박호웅 | 동관 지하2층 3호 | 2025.03.14 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍완기(현대식당) | 동관 지하2층 4호 | 2021.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가형(민들레커피숍) | 동관 지하2층 5호 | 2022.04.05 | 6,000 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미경(매점식당) | 동관 지하2층 6호 | 2010.02.22 | 5,000 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 있지만 직접 비교는 위험하다
현대코아 실거래 자료는 존재하지만, 시세조회 대상면적은 463.87㎡이고 실거래 표본은 69.3㎡, 139.98㎡, 159.84㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 전체 금액만 놓고 현재 최저가와 직접 비교해 ‘비싸다’ 또는 ‘싸다’를 확정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 159.84㎡ | 20 | 1,200,000,000원 |
| 2026.04 | 69.3㎡ | 5 | 650,000,000원 |
| 2026.03 | 139.98㎡ | 7 | 940,000,000원 |
| 2025.09 | 139.98㎡ | 18 | 1,050,000,000원 |
| 2025.09 | 139.98㎡ | 13 | 940,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 불일치 | 5건 | 956,000,000원 |
최근 12개월 5건 평균은 956,000,000원, 최신 거래는 2026.04 1,200,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 5.3%입니다. 제공된 최저가÷최근 12개월 평균 지표는 340.5%이지만, 대상면적과 실거래 표본 면적이 불일치하므로 이 수치만으로 현재 최저가의 적정성을 판정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,255,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,954,400원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 2,340,000,000원 | 2,340,000,000원 |
| 3. 근저당 · 홍성기 | 1,000,000,000원 | 880,485,600원 |
| 4. 가압류 · 박복숙 | 900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오재열 | 559,800,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 오재열 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 박복숙 | 402,206,307원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 오재열 | 402,206,307원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,104,212,614원 중 현재 회차 예상 배당액은 3,220,485,600원, 미배당은 2,883,727,014원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 3,255,440,000원 | 3,220,485,600원 | 2,883,727,014원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,604,352,000원 | 2,575,908,480원 | 3,528,304,134원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 2,083,481,600원 | 2,060,246,784원 | 4,043,965,830원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반대로 채권자의 미배당은 유찰이 진행될수록 커집니다. 신청채권자 청구액 402,206,307원도 제공된 세 시나리오에서 배당액 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 물건 자체 리스크 — 권리보다 중요한 구간
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정암미용고등학교 서측 인근으로 상업용·업무용 건물, 주상용 건물, 용도복합건물, 주거용 건물, 시장, 학교, 공공시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재해 대중교통여건은 대체로 양호합니다.
- 도로. 홍릉로, 홍릉로1길, 홍릉로3길, 왕산로37길 등 네 면이 포장도로에 접하고 진출입은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 1호·2호는 판매시설, 3호~6호는 근린생활시설이나 현황은 콜라텍, 소주방·식당, 음식점, 커피숍, 매점 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역, 도시관리계획 입안중, 건축선 관련 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 현대코아의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건은 지하 근린시설이고 일괄매각·위반건축물·면적 불일치가 함께 있어 일반적인 주거용 집합건물보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 1호부터 6호까지 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 각 호와 제시외 부분의 실제 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 무단용도변경·무단증축에 대한 원상복구 의무와 이행강제금 부과 여부를 관할 구청에 확인해야 합니다.
- 면적 불일치. 공부상 전유면적, 건축물현황도상 추산 면적, 현황 이용면적 사이의 상당한 차이를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 1~6호에 다수 점유자가 조사됐고 현황상 여러 영업시설이 운영되고 있으므로 실제 점유관계와 시설물 소유·철거 범위를 확인해야 합니다.
- 임차보증금. 일부 점유자의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없다는 판정이지만 배당요구·최우선변제 여부는 원본 매각물건명세서와 사업자등록 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 시세. 최근 실거래 표본 면적이 대상면적 463.87㎡와 일치하지 않으므로 956,000,000원 최근 평균이나 1,200,000,000원 최신 거래를 현재 최저가와 단순 비교해 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 건축물대장과 실제 점유·경계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리순위만 보면 결론은 명확합니다. 2003.12.10. 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리표가 아닙니다. 1~6호 일괄매각, 위반건축물, 공부상 전유면적과 현황 면적의 상당한 차이, 경계표지 문제, 공용부분 이용, 다수 영업점 점유가 동시에 존재합니다. 게다가 현재 실거래 자료는 대상면적과 일치하지 않아 최저가 3,255,440,000원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 권리 인수는 안전하지만 물건 자체의 실사 난도는 높은 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
