서울북부지방법원 2025타경12287. 서울 성북구 하월곡동 동신아파트 101동 18층 1803호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 24층 아파트 중 18층이며, 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 권리분석의 출발점은 2007.09.07 설정된 우리은행 근저당권 216,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 우리은행 근저당권들과 한국무역보험공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 이태수가 2025.01.10 전입하고 2025.05.30 배당요구를 했습니다. 전입일이 2007.09.07 말소기준보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없는 구조이고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 인수와는 별개로 소액임차인 최우선변제 가능성 및 배당액 변동 여부는 매각물건명세서와 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12287 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 219 동신아파트 101동 18층 1803호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.78㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니 · 24층 중 18층 |
| 사용승인일 | 1998.07.01 |
| 소유자 | 이종수 · 2010.02.10 증여 원인, 2010.02.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 827,000,000원 / 661,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사 우리은행) |
| 청구금액 | 686,382,138원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2007.09.07 접수된 을구 5번 우리은행 근저당권입니다. 이후 2010.06.15, 2020.03.30, 2020.11.23 설정된 우리은행 근저당과 2024.11.13 한국무역보험공사 가압류, 2025.04.25 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 소유자 이종수의 소유권은 2010.02.11 이전됐으며, 과거 삼성카드 가처분은 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태수 | 101동 1803호 | 2025.01.10 | 2025.05.30 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
동신아파트 전용 84.78㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 826,666,666원이지만 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 845,300,000원, 최신 거래는 2026.07의 848,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 15.2% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.78㎡ | 1 | 848,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 23 | 930,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 18 | 900,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 23 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 24 | 795,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 4 | 815,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 18 | 830,000,000원 |
| 2025.12 | 84.78㎡ | 6 | 860,000,000원 |
| 2025.12 | 84.78㎡ | 6 | 860,000,000원 |
| 2025.08 | 84.78㎡ | 7 | 785,000,000원 |
| 2025.03 | 84.78㎡ | 2 | 787,000,000원 |
| 2024.08 | 84.78㎡ | 3 | 680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.78㎡ | 10건 | 845,300,000원 |
현재 최저매각가 661,600,000원은 최근 12개월 평균 845,300,000원의 78.3%입니다. 전체 실거래 평균 826,666,666원 대비로도 80.0%지만, 이 사건은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 보는 편이 적절합니다. 특히 동일한 18층 거래도 2026.06에 900,000,000원, 2026.01에 830,000,000원이 확인됩니다. 최근 가격추세가 15.2% 상승한 상황에서 현재 최저가는 최근 실거래 구간보다 낮아, 가격 측면에서는 분명한 할인 구간으로 볼 근거가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 661,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,016,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 196,584,000원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 한국무역보험공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,059,000,000원 중 예상 배당은 652,584,000원, 미배당은 406,416,000원입니다. 이 미배당액은 매각으로 소멸하는 담보권·가압류의 배당 부족분이며 매수인 인수액으로 전환되는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제가 성립하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 661,600,000원 | 652,584,000원 | 406,416,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 529,280,000원 | 521,587,200원 | 537,412,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 423,424,000원 | 416,789,760원 | 642,210,240원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 미배당 규모를 곧바로 “낙찰자가 떠안는 돈”으로 오해해서는 안 됩니다. 매수자 관점의 실질취득은 현재 회차에서는 현재 최저가 661,600,000원과 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 하월곡동 월곡역(6호선) 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 지하철 6호선 월곡역까지 8~10분 소요되는 것으로 평가돼 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 규모·노후도. 동신아파트는 746세대이며 사용승인일은 1998.07.01입니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 24층 아파트의 18층으로, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 토지 공시지가는 4,697,000원/㎡입니다.
- 환금성. 전용 84.78㎡ 실거래가 지속적으로 확인되고 최근 12개월 평균은 845,300,000원, 최신 거래는 848,000,000원이며 최근 가격추세는 이전 구간 대비 15.2% 상승입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 5번 우리은행 근저당권의 접수일 2007.09.07을 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 이태수의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금 미상이라 최우선변제 해당 여부는 반드시 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 예상배당은 임차인의 최우선변제가 반영되지 않은 구조이므로 보증금 확인 후 실제 배당순서를 재검토하세요.
- 점유·명도. 현황조사상 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도와 명도 협의 가능성을 고려하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 845,300,000원과 최신 거래 848,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 현재 실질취득 661,600,000원과 비교하세요.
- 동일층 참고. 전용 84.78㎡ 18층 거래가 2026.06 900,000,000원, 2026.01 830,000,000원으로 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 돋보이는 1회 유찰 물건”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2007.09.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현존 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 이태수의 전입은 2025.01.10로 늦어 대항력 보증금 승계가 없으며, 각 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 감정가 827,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 661,600,000원이고, 인수액이 없으므로 실질취득도 같은 금액입니다. 이는 최근 12개월 평균 845,300,000원의 78.3%이며 최신 거래 848,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격추세도 이전 구간 대비 15.2% 상승입니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 권리 인수 위험은 낮고 가격 할인폭은 확인되는 유형입니다.
다만 보증금 미상인 점유자가 배당요구를 마친 상태이므로, 최우선변제 가능성에 따른 배당표 변동은 마지막 확인 포인트입니다. 이 부분은 채권자 배당액에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 확인된 말소기준과 전입일 관계상 대항력 보증금을 매수인이 승계하는 문제와는 구별됩니다. 권리 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래, 마지막 변수는 임차보증금 확인. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
