1,999,196,000원
창원지방법원 2024타경116603. 김해시 어방동 530-7의 케이투모텔과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층으로, 1층은 안내실 등, 2층~8층은 객실, 9층은 휴게실·창고·린네실 등으로 사용 중입니다. 현재 소유자는 정경옥이고, 말소기준권리는 2019.03.08. 설정된 금정농업협동조합의 채권최고액 3,560,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2024.10.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.12.12. 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기상 과거의 가압류·압류·근저당은 이미 말소된 내역이고, 현재 경매에서 기준이 되는 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리의 핵심은 등기보다 점유와 영업 현장에 있습니다. 임차인 우태규가 전부를 점유하고 있고 보증금은 미상이며, 숙박시설 내부 비품의 소유권을 우태규에게 양도한다는 공정증서도 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116603 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 530-7 케이투모텔 · 경상남도 김해시 인제로170번길 15-7 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설 |
| 건물 이용 | 1층 안내실 등 · 2층~8층 객실 · 9층 휴게실·창고·린네실 등 |
| 토지 | 462.3㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 공시지가 1,646,000원/㎡ |
| 소유자 | 정경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 4,079,991,400원 / 1,999,196,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,057,229,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2019.03.08. 금정농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,560,000,000원이고 공동담보로 같은 소재지의 토지가 표시돼 있습니다. 2024.10.21. 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.12.12. 임의경매가 개시됐습니다. 현재 회차 매각대금 1,999,196,000원 가정에서는 근저당 채권에 1,976,804,040원이 배당되고 1,583,195,960원이 미배당으로 남지만, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 그러나 점유·비품은 확인
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우태규 | 전부 | 2024.05.03 | 미상 | 1,500원 | 2025.01.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 우태규의 전입일 2024.05.03.은 말소기준일 2019.03.08.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이고, 2025.01.07. 배당요구를 했습니다. 따라서 보증금 규모가 확인되지 않았다는 점과 별개로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보기는 어렵고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
감정가는 4,079,991,400원이고 현재 최저매각가는 1,999,196,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 자료상 최저가는 3회 유찰에서 1,399,437,200원, 4회 유찰에서 979,606,039원으로 내려갑니다.
다만 이 물건은 토지와 9층 숙박시설이 결합된 영업용 부동산입니다. 현재 비교 가능한 동일 용도의 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 단순히 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다. 객실 운영상태, 시설 노후도, 비품 귀속, 점유 정리 가능성, 숙박시설 수익성과 주변 상권을 함께 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,999,196,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,391,960원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 3,560,000,000원 | 1,976,804,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권에 미배당 1,583,195,960원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제대학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설·위락시설·근린생활시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물로, 화강석·복합판넬·아연도금·각파이프·스톤코트 마감 등이 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·화재탐지 및 경보시설·소화전설비·승강기설비·CCTV가 설치돼 있습니다.
- 토지. 462.3㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(어방지구)이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유. 우태규가 전부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도와 영업장 정리 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자는 미상입니다. 2025.01.07. 배당요구 사실과 함께 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 비품 소유권. 2025.02.25. 제출된 공정증서상 숙박시설 내부 비품 소유권이 우태규에게 양도됐다는 내용이 있으므로 인도 대상과 비품 목록을 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만 동일 용도 실거래 비교 없이 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 영업용 부동산. 객실·공용부·설비 상태와 숙박시설 운영 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순해졌지만, 현장은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2019.03.08. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 전입한 우태규는 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 4,079,991,400원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 1,999,196,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건은 단순 주거용 부동산이 아니라 9층 숙박시설입니다. 임차인이 전부를 점유하고 있고, 내부 비품에 대한 소유권 양도 공정증서까지 제출돼 있습니다. 따라서 승부처는 말소 여부보다 현장 인도 범위·비품 귀속·영업시설 상태·현재 가격의 실질 가치입니다. 권리 인수는 0원이지만, 가격 메리트는 현장 확인 전까지 보류하는 접근이 맞습니다.
