제주지방법원 2025타경8799. 제주시 애월읍 광령리 3030-1 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정요항상 일련번호 2), 3) 건물은 모두 단독주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 589㎡, 지목은 대이고 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다. 소유자는 김재순이며 2023.08.17 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다.
등기부만 놓고 보면 현재 말소기준권리는 2023.10.12 설정된 중소기업은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤의 삼화석유주식회사 근저당권 60,000,000원과 2025.09.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 2015.06.02 전입한 신정순과 2022.07.05 전입한 이기영입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8799 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 3030-1 · 광령남4길 17-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정요항상 단독주택 등 이용 |
| 토지 | 589㎡ · 지목 대 · 현황 일부 경작지 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 김재순 · 2023.08.17 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 518,154,000원 / 253,896,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 169,597,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 임차인 확인
2014.08.06 하귀농업협동조합 근저당권 26,000,000원은 2018.07.19 말소됐고, 2021.07.05 삼화석유주식회사 근저당권 250,000,000원도 2023.10.12 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권 180,000,000원이 새로 설정되면서 현재의 말소기준권리가 됐고, 이후 2023.10.24 삼화석유주식회사 근저당권 60,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기영 | 미상 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 신정순 | 제시외 건물 `ㄱ~ㄷ` | 2015.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 조사된 대상입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하는 문제는 없지만, 반대로 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득액을 숫자로 산정할 수도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도, 이는 확인되지 않은 임차보증금까지 해소됐다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.
③ 배당 구조 — 현재 회차는 채권 전액 배당, 그러나 임차인 변수는 별도
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,354,544원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼화석유주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,541,456원 |
매각가 253,896,000원 가정의 기초 배당표입니다. 집행비용 4,354,544원, 중소기업은행 180,000,000원, 삼화석유주식회사 60,000,000원 배당 후 9,541,456원이 남는 구조입니다. 다만 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 승계 위험은 별도로 검토해야 합니다.
④ 물적 리스크 — 일괄매각이지만 ‘포함·제외·침범’이 섞여 있다
- 일괄매각. 제시외 건물 중 별지 목록 기재 2-1 내지 2-5, 3-1은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 지상 제시외 목조 철판지붕 단층 견사 약 5.1㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 대이지만 현황 일부 토지는 경작지로 이용 중입니다.
- 침범 가능성. 인접 토지 광령리 3031-1 소재 건물이 본건 지상을 침범한 것으로 보이며, 침범 여부와 자세한 사상은 지적측량이 필요합니다.
- 목록2 건물. 공부상 면적은 19.83㎡이나 현황 53.8㎡이고, 공부상 초가지붕이나 현황은 스레트지붕입니다.
- 목록2 동일성. 현황조사에서 멸실 상태로 조사됐으나, 소유자 진술과 과거 항공사진 등에 따라 물적 동일성이 인정된다는 2026.04.29 사실조회회신서가 제출됐습니다.
- 목록3 건물. 공부상 용도는 창고시설이나 현황은 주택입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 제주관광대학교 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 2), 3) 모두 단독주택 등으로 이용 중이며 기본적인 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물 구조. 일련번호 2)는 목조 초가지붕, 현황 스레트지붕 단층으로 허가일자는 1950이며, 일련번호 3)은 브럭조 스레이트지붕 단층으로 사용승인일자는 1990.02.07입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 263,300원/㎡이며 토지는 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. 이기영·신정순의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 지적측량 검토. 광령리 3031-1 소재 건물의 본건 토지 침범 가능성이 적시돼 있으므로 경계와 침범 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 매각에 포함되는 2-1 내지 2-5, 3-1과 제외되는 견사 약 5.1㎡를 현장에서 구분해야 합니다.
- 목록2 현황 확인. 공부상 면적 19.83㎡와 현황 53.8㎡, 지붕 차이 및 2026.04.29 사실조회회신서의 물적 동일성 판단을 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 목록3 용도 확인. 공부상 창고시설, 현황 주택인 차이를 실제 사용상태와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 자료가 없고 임차보증금도 미상이므로 현재 최저가 253,896,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 아직 숫자로 안 잡힌 인수 위험
이 사건의 표면만 보면 감정가 518,154,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 253,896,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 가격 하락만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명의 보증금이 모두 미상이어서 매수인이 부담할 금액과 실질취득액을 확정할 수 없기 때문입니다.
또한 일부 토지의 경작 이용, 인접 건물 침범 가능성, 제시외 건물의 포함·제외, 목록2의 면적·지붕 현황 차이와 동일성 확인, 목록3의 공부상 창고시설·현황 주택 차이까지 물적 확인 항목이 많습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 49%”가 핵심이 아니라 “임차보증금과 현장 경계를 확인한 뒤에도 얼마가 남는가”가 핵심입니다. 권리와 물적 리스크가 모두 해소되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없는 사건입니다.
