제주지방법원 2025타경8799. 제주 애월읍 광령리 3030-1 토지와 건물이 일괄 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 일련번호 2), 3) 모두 단독주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 589.0㎡, 공부상 지목은 대이며 현황 일부가 경작지로 이용되고 있습니다. 감정가는 518,154,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 362,708,000원입니다.

등기권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 과거 하귀농업협동조합 근저당 26,000,000원과 삼화석유주식회사 근저당 250,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.10.12. 중소기업은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 2023.10.24. 삼화석유주식회사 근저당 60,000,000원과 2025.09.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 2명은 별도 확인

말소기준보다 앞선 과거 근저당들은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다. 현재 효력이 남아 경매의 기준이 되는 권리는 2023.10.12. 중소기업은행 근저당입니다. 이후 삼화석유주식회사 근저당과 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상

보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 사람의 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 신정순의 점유 부분은 매각에 포함되는 제시외 건물 ㄱ~ㄷ으로 기재돼 있어, 점유범위와 실제 임대차관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 362,708,000원 가정)

현재 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되고 채권 240,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 이 계산은 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 실제 임대차보증금 인수 여부를 확정한 결과가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 건물·토지 현황 — 권리 외 물리적 확인사항이 많다

• 일괄매각. 제시외 건물 별지 목록 2-1 내지 2-5, 3-1이 매각에 포함됩니다.
• 토지 현황. 공부상 지목은 대이나 일부 토지는 현황 경작지로 이용 중입니다.
• 인접 건물 침범 가능성. 광령리 3031-1 소재 건물이 본건 지상을 침범한 것으로 보이며, 침범 여부와 자세한 사항은 지적측량이 필요합니다.
• 목록2 면적 차이. 공부상 건물면적 19.83㎡이나 현황은 53.8㎡입니다.
• 목록2 지붕 차이. 공부상 초가지붕이나 현황은 스레트지붕입니다.
• 목록2 동일성. 현황조사에서는 멸실 상태로 조사됐으나, 소유자 진술과 과거 항공사진 등에 따라 물적 동일성이 인정된다는 2026.04.29. 사실조회회신서가 제출됐습니다.
• 매각 제외. 지상 목조 철판지붕 단층 견사 약 5.1㎡는 매각에서 제외됩니다.
• 목록3 용도 차이. 공부상 창고시설이나 현황은 주택입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 제주관광대학교 서측 근거리에 위치하며 단독주택과 농경지가 주를 이루는 근교 농촌지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 일련번호 2), 3) 모두 단독주택 등으로 이용 중입니다.
• 구조. 일련번호 2)는 목조 초가지붕, 현황 스레트지붕 단층이며 허가일자는 1950.; 일련번호 3)은 브럭조 스레이트지붕 단층이고 사용승인일자는 1990.02.07.입니다.
• 설비. 기본적인 급·배수 및 위생설비와 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·공장설립제한지역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·하수처리구역입니다.
• 공시지가. 263,300원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 이기영·신정순 모두 말소기준 전 전입입니다. 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 부분을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 현재 계산상 인수 0원이라도 보증금 미상 임차인의 인수 가능성이 해소되기 전에는 최저가만으로 총취득비용을 판단하면 안 됩니다.
• 지적측량. 인접 광령리 3031-1 건물의 침범 가능성이 기재돼 있어 경계와 침범 면적을 측량으로 확인해야 합니다.
• 건물 동일성·면적 대조. 목록2의 19.83㎡와 현황 53.8㎡ 차이, 지붕 변경, 멸실 조사와 2026.04.29. 사실조회회신 내용을 함께 확인해야 합니다.
• 매각 제외 견사. 약 5.1㎡ 견사가 매각 제외이므로 소유관계와 사용·철거 관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 점유. 신정순의 점유 부분이 제시외 건물 ㄱ~ㄷ으로 기재돼 있으므로 매각 포함 제시외 건물과 실제 점유 범위를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가 362,708,000원의 시장가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 확인할 것이 많다”

이 사건은 감정가 518,154,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 362,708,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가의 70%라는 숫자보다 중요한 것은 매수 후 실제 부담입니다. 이기영과 신정순은 모두 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자 등이 미상이라 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 인접 건물 침범 가능성, 목록2의 면적·지붕·멸실 조사 문제, 목록3의 공부상 창고시설과 현황 주택 차이, 매각 제외 견사까지 겹칩니다.

등기부상 후순위 권리 소멸은 명확하지만, 임차와 물리적 현황은 아직 불명확합니다. 따라서 현재 단계에서 이 물건을 “인수 0원 안전형”이나 “1회 유찰로 싸진 물건”으로 단정하는 것은 위험합니다. 임차인 2명의 계약관계와 보증금, 지적측량, 건물 현황 대조가 먼저입니다.