제주지방법원 2025타경8871. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.09.07 설정된 제주양돈축산업협동조합의 채권최고액 528,000,000원 근저당권입니다. 이후의 박원옥 근저당, 김동욱·권명동·김승민·울산신용보증재단 가압류와 강민수 소유권이전청구권가등기, 현재 경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 조사된 점유관계 중 강주연은 2023.07.06 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 보고서에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 반면 오진명은 2025.06.30 전입으로 말소기준권리보다 뒤입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심

현재 소유권은 2023.09.07 강정해에게 이전됐고, 같은 날 을구 23번 제주양돈축산업협동조합 근저당권 528,000,000원이 설정돼 말소기준이 됐습니다. 바로 뒤 을구 24번 박원옥 근저당권 250,000,000원과 이후 가압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다. 을구 23번 근저당권은 2026.05.21 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

임차·점유 관계

조사된 점유·임차관계는 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도의 점유자로 조사됐습니다.

② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 493,733,000원으로 감정가 705,332,840원의 70%입니다. 2회 유찰 시 345,613,100원, 3회 유찰 시 241,929,169원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건은 최근 실거래 비교값을 통한 가격 검증보다 먼저 강주연 보증금의 존재·금액·승계 여부를 확인해야 합니다.

따라서 현재 회차에서 실질취득비용을 493,733,000원으로 고정해서 볼 수 없습니다. 강주연에게 인수되는 보증금이 있다면 그 금액이 최저가에 더해집니다. 보증금 자체가 미상이므로, 이 단계에서 “감정가 대비 30% 할인이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 493,733,000원 가정)

등기채권 기준 총 채권액은 881,149,107원, 예상 배당은 486,395,670원, 미배당은 394,753,437원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 강주연 보증금이 미상이므로 이 배당표의 매수인 인수 0원 표시만으로 실제 인수위험까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.

④ 특수조건 — 일괄매각·지분·도로·제시외건물

• 일괄매각. 제시외 건물 별지 목록 1-1 내지 1-6이 매각에 포함됩니다.
• 지분매각. 목록3은 지분매각입니다. 타운하우스 부지로서 제시건물과 제3자 소유 건물 9개동의 부지 내 도로로 사용 중입니다.
• 부속물. 지상의 조경수·조경석·돌담 등은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
• 태양광시설. 건물 위 태양광시설은 매각에 포함됩니다. 2026.05.06 사실조회회신서가 제출됐습니다.
• 내부 확인 한계. 이해관계인 부재 등으로 내부구조는 건축물대장상 등록된 건축물현황도면 등에 의거해 확인됐습니다.
• 가등기 확인. 갑구 28번 강민수 소유권이전청구권가등기는 말소기준 후 순위로 소멸 표시돼 있으나, 담보가등기 종류 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 애월읍 장전리 소재 장전초등학교 서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지입니다.
• 토지. 542.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형, 세로한면(가), 공시지가 249,200원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·경관보전지구3등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 판단. 주택과 토지가 함께 매각되고, 제시외 건물·태양광시설·목록3 지분 및 도로 사용관계가 함께 얽혀 있어 개별 조건 확인이 핵심입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강주연 보증금 최우선 확인. 2023.07.06 전입의 보증금, 점유 상태, 확정일자, 배당요구 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
• 실질취득원가 재계산. 확인된 인수금이 있다면 493,733,000원에 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
• 강민수 가등기 확인. 등기 순위만 보면 후순위지만 담보가등기 성격과 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 목록3 지분·도로 관계 확인. 제3자 소유 건물 9개동의 부지 내 도로로 사용 중인 지분의 범위와 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 별지 목록 1-1 내지 1-6의 현황과 감정 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 태양광시설 확인. 2026.05.06 사실조회회신서의 설치·소유·매각포함 내용을 직접 확인해야 합니다.
• 내부 현황 확인. 내부는 현장 실측이 아니라 건축물현황도면 등에 의거해 확인된 만큼 실제 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 가격 메리트 단정 금지. 1회 유찰·감정가 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 선순위 전입 인수액을 먼저 확정해야 합니다.

맺으며 — “70%보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”

이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2023.09.07 제주양돈축산업협동조합 근저당권 이후의 근저당·가압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강주연의 전입이 2023.07.06으로 더 빠르다는 사실이 분석의 중심을 바꿉니다.

보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 실질 인수액도, 실질취득원가도 확정할 수 없습니다. 게다가 이 물건은 일괄매각, 제시외 건물, 태양광시설, 목록3 지분매각과 도로 사용까지 함께 검토해야 합니다. 현재 최저가 493,733,000원은 출발점일 뿐입니다. 권리 확인 전에는 ‘감정가 70%라 싸다’는 결론을 내리지 않는 것이 핵심입니다.