제주지방법원 2025타경8871. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현재 소유자는 강정해이며 2023.09.07 소유권을 취득했습니다. 같은 날 접수번호 65803으로 제주양돈축산업협동조합의 채권최고액 528,000,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 다음 접수번호 65804의 박원옥 근저당 250,000,000원과 이후 가압류·가등기·경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 강주연은 2023.07.06 전입해 말소기준일인 2023.09.07보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 여기서는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 얼마인지, 배당요구가 있었는지에 따라 낙찰자의 실질 부담이 달라질 수 있으므로 현재 최저가 345,613,000원만으로 가격 메리트를 판단할 단계가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8871 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 1739-24 라동호 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 6012 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강정해 |
| 감정가 / 최저가 | 705,332,840원 / 345,613,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 461,119,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 정보 | 계획관리지역 · 지목 대 · 토지면적 542.0㎡ · 공시지가 249,200원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2014.09.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
② 점유·임차 관계 — 실제 부담을 결정할 핵심
조사된 점유자는 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 특히 강주연은 말소기준보다 앞선 전입이라 보증금 확인 전까지 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강주연 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오진명 | 2025.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
오진명의 전입일은 2025.06.30으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 강주연은 선순위 전입이어서 성격이 완전히 다릅니다. 현재 자료만으로는 보증금 규모를 알 수 없으므로, 낙찰가가 낮아질수록 무조건 유리해진다고 볼 수 없습니다. 만약 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰자의 실질취득은 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,638,582원 |
| 2. 근저당 · 제주양돈축산업협동조합 | 528,000,000원 | 339,974,418원 |
| 3. 근저당 · 박원옥 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김동욱 | 25,302,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 권명동 | 39,040,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김승민 | 20,950,800원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 울산신용보증재단 | 17,856,307원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 881,149,107원 중 예상 배당액은 339,974,418원, 미배당은 541,174,689원입니다. 위 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 강주연의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차관계에 따른 실제 인수 여부까지 0원으로 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 일괄매각·토지 구조 — 권리 외 물건구성이 복잡하다
- 일괄매각. 제시외 건물 별지 목록 기재 1-1 내지 1-6이 매각에 포함됩니다.
- 지분매각. 목록3은 지분매각입니다. 타운하우스 부지로서 제시건물 및 제시외 제3자 소유 건물 9개동의 부지 내 도로로 사용 중입니다.
- 조경시설. 지상의 조경수·조경석·돌담 등은 거래관행을 고려해 토지에 포함하여 감정평가했습니다.
- 태양광시설. 건물 위 태양광시설은 2026.05.06 사실조회회신과 관련해 매각에 포함됩니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 부재 등으로 내부구조는 건축물대장상 등록된 건축물현황도면 등에 따라 확인됐습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 애월읍 장전리 소재 장전초등학교 서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 회차 시나리오 — 유찰보다 임차 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 345,613,000원 | 339,974,418원 | 541,174,689원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 241,929,099원 | 237,742,092원 | 643,407,015원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 169,350,369원 | 166,179,464원 | 714,969,643원 | 0원 |
표의 인수액 0원은 등기상 채권 배당 시뮬레이션 값입니다. 선순위 전입 강주연의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실질취득가까지 345,613,000원, 241,929,099원, 169,350,369원으로 단정해서는 안 됩니다. 보증금과 대항력·배당요구 관계가 확인된 뒤에야 각 회차의 실제 총취득 부담을 계산할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강주연 보증금 확인. 2023.07.06 전입, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 이 확인이 가장 먼저입니다.
- 가등기 성격 확인. 2025.04.09 갑구 28번 소유권이전청구권가등기의 원인·성격과 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다.
- 목록3 지분 확인. 제3자 소유 건물 9개동의 부지 내 도로로 사용 중인 지분매각 부분의 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외·태양광 포함 범위 확인. 제시외 건물 1-1 내지 1-6과 태양광시설이 매각 포함 대상임을 현황과 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 시 내부구조가 현장 직접 확인이 아니라 건축물현황도면 등에 의거해 확인됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.05.06 사실조회회신서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 49% 할인보다 먼저 풀어야 할 세 가지
이 사건은 감정가 705,332,840원에서 최저가 345,613,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 첫째, 말소기준보다 빠른 강주연의 전입과 미상 보증금. 둘째, 갑구 28번 가등기 성격. 셋째, 지분매각 도로·제시외 건물·태양광시설까지 포함된 복합 매각구조입니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이지만, 그것만으로 “인수 0원짜리 안전 물건”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 선순위 전입자의 보증금이 밝혀지기 전에는 실질취득가도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 현재 회차에서 가장 중요한 판단은 더 기다릴지 여부가 아니라, 먼저 이 미확정 권리와 이용관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
