창원지방법원 2024타경117149. 김해시 외동 509-2의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지 1,102㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다. 건물 가운데 목록 2의 일반건축물대장상 2층 용도는 ‘일반공장’이지만 현황은 ‘주택’으로 이용 중이고, 일반건축물대장에는 위반건축물로 등재돼 있습니다. 즉 아파트처럼 권리만 보고 끝낼 물건이 아니라, 토지·건물·기계기구·제시외 물건의 범위와 현황을 함께 확인해야 하는 유형입니다.
권리의 기준점은 2022.05.31 설정된 주식회사경남은행 근저당권, 채권최고액 1,320,660,000원입니다. 이후 같은 은행의 근저당 3건과 김해시 압류, 경남신용보증재단 가압류, 경남은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경117149 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 509-2 · 경상남도 김해시 분성로114번길 17 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 건물 일부 현황 주택 이용 |
| 토지 | 1,102㎡ · 공장용지 · 공업용 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 하덕순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,844,944,180원 / 904,023,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 1,456,674,244원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2022.05.31 경남은행 근저당 이후 설정된 경남은행 근저당 125,400,000원·85,140,000원·55,000,000원, 김해시 압류, 경남신용보증재단 가압류 42,500,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 904,023,000원으로 감정가 1,844,944,180원의 49% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 904,023,000원 | 736,117,230원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 723,218,400원 | 915,113,784원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 578,574,720원 | 1,058,311,027원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수는 0원입니다. 이 물건의 가격 판단은 단순한 유찰률보다 실제 현황과 위반건축물 상태, 포함되는 기계기구·제시외 건물, 토지 경계와 활용성을 함께 반영해 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 904,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,440,230원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,320,660,000원 | 892,582,770원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 125,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 85,140,000원 | 0원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 36번 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,628,700,000원 중 892,582,770원이 배당되고, 736,117,230원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 물건 자체 리스크 — 권리보다 현황 확인이 어렵다
- 일괄매각. 제시외 건물, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구가 포함되며 감정평가서 기준의 매각 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3·4는 공부상 ‘임야, 전’이나 현황은 ‘공업나지’, 목록 5는 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 건물 용도 차이. 목록 2의 2층은 일반건축물대장상 ‘일반공장’이나 현황은 ‘주택’으로 이용 중입니다.
- 멸실. 목록 2 중 ‘수위실 12.63㎡’은 멸실 상태입니다.
- 기계기구 범위. 목록 2의 1층 내부에는 본건 기계기구 외에도 기계기구가 다수 존재하지만 해당 기계기구는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 추가 포함물. 제시외 건물 및 기계기구 2-12·2-13·2-14, 제시외 수목 및 관정은 매각에 포함됩니다.
- 중계기. 목록 2 옥상에는 통신사 중계기가 설치돼 임대료를 받고 있어 관련 계약관계 확인이 필요합니다.
- 경계. 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계확정을 위해 지적측량이 필요합니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모
- 토지. 토지면적 1,102㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·고도지구·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 형상. 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 621,900원/㎡입니다.
- 환금성. 공장·주택 이용이 혼재하고 위반건축물, 토지 현황 차이, 기계기구·제시외 물건 확인이 필요한 복합 물건이라 일반 주거용 집합건물보다 실사 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 일괄매각 대상인 제시외 건물·기계기구·수목·관정과 매각 제외 기계기구를 감정평가서 및 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 위반건축물 확인. 목록 2의 위반 내용과 시정 가능성, 향후 사용·대출·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 일반공장으로 등재된 2층이 현황 주택으로 이용되는 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 수위실 12.63㎡ 멸실 상태와 공부 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 지적측량. 인접 토지와 경계가 불분명하므로 실제 점유 경계와 공부 경계를 측량으로 확인해야 합니다.
- 중계기 계약. 옥상 통신사 중계기 설치 및 임대료 수취와 관련된 계약 조건을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 2층이 현황 주택으로 이용 중이므로 실제 점유상태는 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 현황 리스크를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 결론이 아니다
권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.31 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 위반건축물, 공부와 현황의 지목·용도 차이, 멸실 수위실, 경계 불분명, 포함·제외 기계기구, 제시외 건물·수목·관정까지 확인해야 합니다. 현재 최저가 904,023,000원이 감정가의 49%라는 사실은 출발점일 뿐입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 현황 실사 난도와 환금성 리스크가 큰 복합 물건으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
