제주지방법원 2025타경8917. 제주 애월읍 고성리 800-2 나동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가의 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반목구조 목구조 위 기와지붕 지상2층, 사용승인일은 2022.11.18.입니다. 감정가 621,159,400원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 434,812,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.03.16. 설정된 진주중부농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 이병찬 저당권, 주식회사예림지엠에스 근저당, 경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류, 국 압류가 이어지며 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 권리의 존속보다 매각대상 범위와 배당자료의 일치 여부가 더 중요한 검토 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8917 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 800-2 나동 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 세비데미길 54-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 일반목구조 목구조 위 기와지붕 지상2층 · 사용승인일 2022.11.18 |
| 소유자 | 고재령 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 621,159,400원 / 434,812,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 | 공시자료상 4,380㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 167,700원/㎡ |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 목록1 지분매각 · 타운하우스 부지에 제시건물 포함 건물 5개동 소재 · 이동식 컨테이너 1동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.16. 을구 1번 진주중부농업협동조합 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 360,000,000원이 기재되어 있고, 2023.09.26.에는 같은 1번 근저당권의 채권최고액을 180,000,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 이후 2023.09.21. 이병찬 저당권, 2024.05.29. 주식회사예림지엠에스 근저당 등이 존재하지만 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계인 여부 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병찬 | 본건 전부분 | 2023.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이병찬의 전입일은 2023.09.21.로 말소기준 2023.03.16.보다 뒤입니다. 따라서 데이터 판정은 대항력 없음이고, 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인에게 존속하는 대항력 임차보증금으로 인수되는 구조는 아닙니다. 보증기관 승계·대위 신고도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,748,120원 |
| 을구 1번 근저당 · 진주중부농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 2번 저당권 · 이병찬 | 배당 계산상 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사예림지엠에스 | 150,000,000원 | 68,063,880원 |
| 갑구 3번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 10,311,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액 520,311,355원, 채권자 배당액 428,063,880원, 미배당 92,247,475원, 매수인 인수 0원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 434,812,000원 | 428,063,880원 | 92,247,475원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 304,368,400원 | 299,307,242원 | 221,004,113원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 213,057,880원 | 209,275,070원 | 311,036,285원 | 0원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 제주외국어고등학교 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반목구조 목구조 위 기와지붕 지상2층, 외벽 치장타일 등, 내벽 타일·목재 마감 등, 바닥 강마루 등, 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·화재탐지설비·보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공시자료상 면적 4,380㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·세로장방·세로한면(가)입니다. 다만 매각물건명세서상 목록1은 지분매각입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역이며, 가축사육제한구역·경관보전지구4등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3등급이 기재되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 타운하우스 부지에 제시건물을 포함한 건물 5개동이 소재합니다. 지상 돌담·조경수·조경석 등은 토지에 포함해 감정평가했고, 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지분범위. 목록1이 지분매각이므로 토지 전체 4,380㎡와 실제 매각되는 소유지분의 범위를 혼동하지 말고 원본 목록에서 지분비율을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시건물과 토지의 관계, 부지에 소재하는 건물 5개동 중 본건 매각대상 범위를 매각목록과 현황에서 대조해야 합니다.
- 제외물건. 이동식 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 점유·철거·반출 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 이병찬. 대항력은 없지만 저당권자·경매채권자와 동일하므로 실제 점유 원인과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 변경. 진주중부농업협동조합 근저당의 최초 360,000,000원과 변경 180,000,000원을 등기 원문에서 재확인해야 합니다.
- 이병찬 저당권. 등기 원문에는 채권액 300,000,000원이 기재되어 있으나 배당 시뮬레이션은 이를 0원 배당으로 처리하고 있으므로 실제 배당요구·채권잔액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 복합 매각구조와 토지 지분의 실제 이용가치를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 매각범위와 배당자료를 먼저 맞춰야 한다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 데이터상 모두 소멸하고, 임차인 이병찬도 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 단순한 권리안전형으로 분류하기에는 확인할 것이 많습니다. 목록1은 토지 지분매각이고 전체는 일괄매각이며, 부지에는 제시건물을 포함해 건물 5개동이 소재합니다. 임차인은 저당권자이자 경매채권자와 동일하고, 선순위 근저당은 360,000,000원에서 180,000,000원으로 변경된 등기가 있는 반면 배당 시뮬레이션은 360,000,000원을 사용합니다. 이병찬 저당권 역시 등기 원문상 채권액 300,000,000원이 기재되어 있는데 배당계산에서는 제외됐습니다.
결론은 ‘인수는 0원, 확인 난도는 낮지 않다’입니다. 최저가 434,812,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 토지 지분범위·일괄매각 대상·점유관계·근저당 변경등기와 실제 배당순위를 먼저 일치시키는 것이 이 사건의 핵심입니다.
