제주지방법원 2025타경8917. 제주시 애월읍 고성리 800-2의 나동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 일반목구조 목구조 위 기와지붕 지상2층 건물이며 사용승인일은 2022.11.18입니다. 말소기준권리는 2023.03.16 진주중부농업협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 이병찬 저당권, 주식회사예림지엠에스 근저당권, 경매개시결정, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 이병찬은 본건 전부분을 점유하고 전입일이 2023.09.21입니다. 말소기준권리인 2023.03.16보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 이병찬은 등기부상 저당권자이자 경매개시 채권자이기도 합니다. 따라서 단순한 일반 임차관계로 보기보다 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 함께 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8917 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 800-2 나동 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 세비데미길 54-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 건물구조 | 일반목구조 목구조 위 기와지붕 지상2층 · 사용승인일 2022.11.18 |
| 소유자 | 고재령 · 단독소유 |
| 토지 | 대 · 4,380㎡ · 목록1은 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 621,159,400원 / 304,368,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.03.16 진주중부농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 360,000,000원으로 등기되었고, 2023.09.26 변경등기에는 채권최고액 180,000,000원이 기재되어 있습니다. 이어 2023.09.21 이병찬 저당권, 2024.05.29 주식회사예림지엠에스 근저당권, 2025.10.23 임의경매개시결정, 2025.12.08 제이비우리캐피탈주식회사 가압류, 2026.04.08 압류가 뒤따릅니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이병찬 | 본건 전부분 | 2023.09.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
② 가격 위치 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 304,368,000원으로, 감정가 621,159,400원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 단일 주택 매각과 다릅니다. 일괄매각이고, 목록1 토지는 지분매각이며, 타운하우스 부지에 제시건물을 포함한 건물 5개동이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 지상의 돌담·조경수·조경석 등은 토지에 포함해 감정평가되었지만, 일부 지상에는 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동도 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,061,152원 |
| 을구 1번 근저당권 · 진주중부농업협동조합 | 360,000,000원 | 299,306,848원 |
| 을구 2번 저당권 · 이병찬 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사예림지엠에스 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 10,311,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당 계산 대상 채권 합계 520,311,355원 중 299,306,848원이 배당되고, 미배당은 221,004,507원입니다. 이병찬 저당권은 배당 계산상 채권액 미상으로 제외되어 있습니다. 진주중부농업협동조합 근저당권은 등기상 2023.09.26 채권최고액 180,000,000원 변경등기가 있으나, 위 배당 시뮬레이션은 360,000,000원을 기준으로 계산되어 있어 입찰 전 현재 피담보채권과 배당 기준의 원본 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 제주외국어고등학교 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 일반목구조 목구조 위 기와지붕 지상2층, 사용승인일 2022.11.18. 기본위생설비·급배수설비·화재탐지설비·보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 4,380㎡, 평지·세로장방형·세로한면(가) 도로접면으로 조사되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 167,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 이병찬의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 동시에 저당권자·경매개시 채권자이므로 점유 원인과 관계인 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록1은 지분매각입니다. 실제 취득하는 토지 지분과 건물의 관계, 사용·통행·관리 구조를 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 타운하우스 부지에 제시건물을 포함한 건물 5개동이 소재하며 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 각 목록의 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건 확인. 일부 지상 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 현황과 위치를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 진주중부농업협동조합 근저당은 2023.03.16 채권최고액 360,000,000원으로 설정된 뒤 2023.09.26 채권최고액 180,000,000원 변경등기가 있습니다. 배당표의 계산 기준과 차이가 있으므로 원본 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 49%라고 해서 곧바로 저가매수라고 볼 수 없습니다. 애월읍 고성리 일대의 최근 유사 단독주택·타운하우스·토지 지분 거래와 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 압류가 존재하고 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재되어 있습니다. 실제 배당순위와 체납세액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 구조는 단순하지 않다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2023.03.16 진주중부농업협동조합 근저당이고, 이병찬의 전입은 2023.09.21로 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가 304,368,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이 숫자만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더구나 일괄매각·토지 지분매각·타운하우스 부지의 건물 5개동·매각 제외 컨테이너가 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮지만, 매각 범위와 실제 시장가를 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
