서울북부지방법원 2025타경12708. 성북구 하월곡동 갤럭시하월곡 에이동 4층403호, 감정평가 이용상태가 업무시설(주거용오피스텔)로 확인되는 물건입니다. 감정가는 346,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 276,800,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2022.07.04. 국의 압류입니다. 2020년 서울축산업협동조합 근저당은 2020.12.24. 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다.
말소기준보다 앞선 2021.01.12.에 전입·점유를 시작한 이재훈의 임차보증금은 264,000,000원입니다. 확정일자는 2020.12.15.이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 원칙적으로 낙찰가가 내려가 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용오피스텔) · 방2·거실·주방·욕실·현관 |
| 소유자 | 고완석 (2021.01.12. 소유권이전 · 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 276,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 오피스텔 · 도시가스 개별난방 · 기계식주차시설 · 승강기설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부의 순서를 잘 봐야 합니다. 2020.10.30. 서울축산업협동조합 근저당 4,740,000,000원이 설정됐지만 2020.12.24. 일부포기로 말소됐습니다. 이후 고완석이 2021.01.12. 소유권을 취득했고, 같은 날 이재훈의 주민등록·점유가 시작됐습니다. 현재 말소기준은 그보다 늦은 2022.07.04. 국의 압류입니다.
따라서 이재훈은 말소기준보다 앞선 점유·전입을 갖는 대항력 임차인입니다. 2023.02.16. 임차권등기까지 마쳤고, 보증금은 264,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류와 2025.06.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 현재 회차는 전액 배당, 다음 회차부터는 확약 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재훈 제4층 제403호 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.01.12 | 264,000,000원 | 2020.12.15 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원* |
| 주택도시 주거 | 2021.01.12 | 0원 보증금 미상 주의 | 2020.12.15 | 대항력 있음 | 우선변제 | 원문 확인 |
현재 최저가 276,800,000원 가정에서는 집행비용 4,675,200원을 제외하고도 이재훈에게 264,000,000원 전액이 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,200원 |
| 1. 임차인 이재훈 보증금 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 8,124,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,052,000,000원 중 배당되는 금액은 8,124,800원이고, 미배당액은 1,043,875,200원입니다. 이재훈의 임차보증금 264,000,000원은 별도로 전액 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 가격·환금성 — 20% 유찰보다 더 중요한 것은 거래근거 부족
현재 최저가는 감정가 346,000,000원의 80%인 276,800,000원입니다. 숫자만 보면 1회 유찰에 따른 할인폭이 보이지만, 이 물건은 동일 면적의 최근 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
갤럭시하월곡은 총 14세대, 2020.10.07. 준공으로 표시되고, 대상 면적은 29.76㎡입니다. 다만 면적 일치 거래가 확인되지 않았고 최근 낙찰금액도 없습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 이 수치만으로 개별 물건의 낙찰 가능성을 단정할 수는 없지만, 환금성·가격발견이 쉬운 유형으로 보기 어려운 신호입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(주거용오피스텔)로 이용 중이며 방2·거실·주방·욕실·현관 구조입니다.
- 입지. 종암로 동측, 종암사거리 동북측 인근. 주변에 학교·아파트단지·각종 빌라·근린생활시설·공원이 형성돼 있고 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 종암로가 서측 인근에 있고 버스정류장이 있어 대중교통 및 자동차 진출입은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차시설, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 세장형 주거용오피스텔 건부지이며 3면이 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이며 도로에 접합니다.
- 공시지가. 6,116,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 595.0㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26. 주택도시보증공사의 잔존임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 정확히 어떤 임차권·보증금에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 별도 “주택도시” 임차기록 확인. 보증금 0원 표시와 보증금 미상 주의가 함께 있으므로, 이 기록이 이재훈의 보증금 승계관계인지 별개의 임차권인지 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 현재 회차 배당. 276,800,000원 가정에서는 이재훈 보증금 264,000,000원이 전액 배당돼 계산상 인수는 0원입니다.
- 추가 유찰 시. 원 계산상 221,440,000원 회차에서는 46,460,160원, 177,152,000원 회차에서는 90,128,128원의 인수액이 발생하지만, 확약 적용분은 실질 0원으로 보아야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 실제 매매 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 14세대, 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0% 통계를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.02.26. 확약서 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 확인 없는 ‘0원 인수’ 단정은 금물
이 물건은 말소기준보다 먼저 들어온 대항력 임차인이 있어 처음 구조만 보면 보증금 인수 위험이 큰 물건입니다. 현재 회차 276,800,000원에서는 이재훈 보증금 264,000,000원이 전액 배당돼 이미 인수액이 0원이고, 추가 유찰 시 발생할 수 있는 잔존보증금도 주택도시보증공사의 2026.02.26. 확약이 적용된다면 실질 인수 0원입니다.
그러나 별도 “주택도시” 임차기록에는 보증금 확인이 불완전한 표시가 남아 있습니다. 동시에 동일 면적 실거래 자료가 없어 276,800,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지도 판단하기 어렵고, 총 14세대·평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0%라는 환금성 경고도 있습니다. 따라서 결론은 “주된 보증금 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 범위와 미상 임차기록을 확인한 뒤 가격을 별도로 검증해야 하는 오피스텔”입니다.
