제주지방법원 2025타경8981. 서귀포시 남원읍 신례리 362-5를 포함하는 기타 + 토지 사건입니다. 등기상 소유자는 이강애이며, 현재 말소기준권리는 2016.08.10. 설정된 효돈농업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 그보다 앞선 동홍새마을금고 근저당권들은 2016.08.10. 해지로 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 구관회 근저당권·가압류 3건·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 705,389,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 이 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 특히 감정요항표는 기호 3·7과 기호 8·9를 서로 다른 입지·접근성·용도규제 조건으로 설명하고 있어, 단순 주택형 물건보다 현장 확인과 개별 토지의 이용가능성 검토가 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8981 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 362-5 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 이강애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,439,570,150원 / 705,389,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 1,008,020,929원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 확인된 토지정보 | 토지면적 1,010㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 공시지가 209,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2016.08.10. 효돈농업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.07.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 구관회 근저당권과 가압류 3건, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 회차의 최저매각가는 705,389,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 493,772,299원, 4회 유찰 시 시나리오는 345,640,609원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 데이터가 없으므로, 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 705,389,000원 | 483,941,626원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 493,772,299원 | 693,442,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 345,640,609원 | 839,875,096원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 705,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,453,890원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 효돈농업협동조합 | 960,000,000원 | 695,935,110원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 구관회 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 제주신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 효돈농업협동조합 | 32,755,994원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관서귀포 | 12,120,742원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 9,453,890원으로 계산돼 있고, 을구 5번 근저당 항목에 695,935,110원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 다만 등기에는 2025.07.28. 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용이 있으므로 실제 배당명의·채권관계는 원본 서류와 대조할 필요가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기호 3·7은 ‘제주공천포전지훈련센터’ 서측 인근으로 전·과수원·임야·소규모점포·주택·체육시설 등이 혼재하고, 기호 8·9는 ‘온평포구’ 북측 인근으로 단독주택·전·과수원 등이 분포합니다.
- 교통. 기호 3은 인접지인 기호 7을 경유해 차량접근이 가능하고, 기호 7·8은 차량접근 및 제반 교통사정이 양호한 것으로 평가됐습니다. 반면 기호 9는 기호 8 도로에 접하지만 비포장 상태로 차량접근이 불가능해 교통사정이 불편한 것으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역·규제. 기호 3·7은 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·공장설립제한지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 기호 8·9. 계획관리지역·자연취락지구이며 장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2024.11.15.~2026.11.14.로 표시돼 있어 매각기일 2026.09.22. 기준 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 8 토지는 공부상 지목이 ‘도로’이나 현황은 ‘전’으로 조사됐습니다.
- 농지 확인. 기호 9 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료된다고 기재돼 있으며, 해당 관청에 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 기호별 위치·접근성·규제 조건이 서로 달라 단순한 단일 주택보다 매수자 검토항목이 많습니다. 비교 실거래 자료도 없어 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 없이 ‘49% 할인’만 보지 않기. 현재 최저가 705,389,000원이 시장가보다 낮은지는 별도 시세 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
- 기호별 현장 접근성 확인. 특히 기호 9의 비포장·차량접근 불가 상태와 기호 3의 기호 7 경유 접근 조건을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 지목과 현황 불일치 확인. 기호 8은 공부상 ‘도로’, 현황 ‘전’으로 조사돼 이용·처분 시 영향을 점검해야 합니다.
- 농지취득자격증명 확인. 기호 9는 농지취득자격증명이 필요한 것으로 사료된다는 감정요항표 기재가 있으므로 관할관청 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역, 계획관리지역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 장애물제한표면구역 등 각 기호에 적용되는 제한을 개별 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유관계와 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 관계 대조. 을구 5번 근저당권은 2025.07.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 배당요구·채권관계 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 관할관청 확인사항을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 토지의 실제 가치”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 선명합니다. 2016.08.10. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원입니다. 하지만 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 실거래가 없고, 기호별 접근성·토지이용 규제·지목과 현황의 차이·농지취득 관련 확인사항이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라 “권리 인수는 없지만 실제 이용가치와 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
