제주지방법원 2025타경8981. 소유자는 이강애이고, 등기부상 핵심은 2016.08.10. 설정된 효돈농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 2025.07.28. 해당 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.01.12. 구관회 근저당 150,000,000원과 2025년의 가압류 3건, 경매개시결정들은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 사건의 판단 포인트를 권리관계 하나로 끝내기는 어렵습니다. 용도는 기타 + 토지이고, 감정요항에는 신례리의 기호 3·7뿐 아니라 성산읍 온평리의 기호 8·9까지 서로 다른 이용상태·접근성·규제가 기록돼 있습니다. 기호 8은 공부상 지목이 ‘도로’지만 현황은 ‘전’으로 조사됐고, 기호 9는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되어 해당 관청의 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 따라서 감정가에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2013년 동홍새마을금고 근저당 4건은 2016.08.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 효돈농업협동조합 명의의 채권최고액 960,000,000원 근저당이 설정돼 현재 말소기준권리가 됐습니다. 이후 구관회의 근저당, 제주신용보증재단·효돈농업협동조합· 농업협동조합중앙회업무수탁기관서귀포의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있으므로, 권리 인수 여부와 별개로 실제 사용·점유 상태는 매각목록별로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 판단 — 70%라는 숫자보다 ‘비교 기준’이 먼저다

현재 최저매각가는 1,007,699,000원으로 감정가 1,439,570,150원의 70% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 단순 주거용 단일 물건이 아니라 감정요항상 기호별 이용상태와 규제가 서로 다르게 나타나는 기타 + 토지 유형입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,007,699,000원 가정)

현재 회차 기준 채권총액은 1,179,876,736원, 채권자 예상배당은 995,222,010원이며 184,654,726원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.2% 추정치로 계산된 데이터입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다

유찰이 진행될수록 매각가격과 채권자 배당액은 내려가고 미배당액은 184,654,726원 → 483,941,329원 → 693,441,952원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액이 곧 매수인 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 토지·이용 규제 — 물건별 차이를 따로 봐야 한다

• 신례리 기호 3·7. 제주공천포전지훈련센터 서측 인근으로, 주변은 전·과수원·임야·소규모점포·주택·체육시설 등이 혼재합니다.
• 온평리 기호 8·9. 온평포구 북측 인근으로, 주변은 단독주택·전·과수원 등으로 이루어진 지역입니다.
• 기호 3. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역이 기재돼 있습니다.
• 기호 7. 자연녹지지역·중로1류 접합이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역이 기재돼 있습니다.
• 기호 8·9. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가구역. 기호 8·9는 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역으로 2024.11.15.~2026.11.14. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 기호 8은 공부상 지목이 ‘도로’이지만 현황은 ‘전’입니다.
• 농지 확인. 기호 9는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되며 해당 관청의 재확인이 필요하다고 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 권리관계. 2016.08.10. 효돈농업협동조합 근저당을 말소기준으로 잡고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항과 대조하세요.
• 근저당 이전. 말소기준 근저당은 2025.07.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있으므로 권리자 변동을 함께 확인하세요.
• 실제 점유. 신고된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인하세요.
• 기호별 매각범위. 감정요항에는 신례리 기호 3·7과 온평리 기호 8·9가 함께 기재돼 있으므로 매각목록에서 각 기호의 소재지·면적·권리관계를 정확히 대조하세요.
• 기호 8 현황. 공부상 ‘도로’와 현황 ‘전’의 차이를 확인하세요.
• 기호 9 농지. 농지취득자격증명 필요 여부를 해당 관청에 재확인하세요.
• 접근성. 기호 3은 기호 7을 경유해 접근하며, 기호 9는 비포장 상태로 차량 접근이 불가능하다고 조사된 점을 확인하세요.
• 가격. 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 각 토지의 이용 가능성·규제·현황을 반영해 입찰가를 판단하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2016.08.10. 효돈농업협동조합 근저당이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 큰 반전은 없습니다.

하지만 기타 + 토지 물건인 만큼 가격과 이용 측면은 별개입니다. 현재 최저가 1,007,699,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래와 직접 비교할 근거 없이 할인율 자체를 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 더구나 감정 대상에는 기호별 접근성 차이, 자연녹지지역과 계획관리지역·자연취락지구의 차이, 역사문화환경보존지역과 토지거래허가구역, 기호 8의 공부·현황 차이, 기호 9의 농지취득자격증명 재확인 사항이 함께 존재합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 활용성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.