서울북부지방법원 2025타경12716. 도봉구 창동 ‘지니빌’ 3층 301호, 전용 46.29㎡ 오피스텔입니다. 현재 최저가는 감정가 253,000,000원의 80%인 202,400,000원이라 겉으로는 50,600,000원 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 구조는 일반적인 유찰 물건과 다릅니다. 임차인 김정욱은 2022.07.22 전입·점유, 2022.05.17 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준권리인 2022.10.05 압류보다 앞섭니다. 등기부에는 보증금 235,000,000원의 주택임차권도 등기되어 있으며 배당요구가 확인됩니다.
현재 매각가를 202,400,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 3,633,600원이 먼저 빠지고 김정욱에게 198,766,400원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 36,233,600원은 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어, 매수인이 실제로 부담하는 경제적 취득액은 202,400,000원 + 36,233,600원 = 238,633,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어나므로 총 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 715-9 지니빌 3층 301호 · 도로명 서울특별시 도봉구 도봉로 568-5 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 46.29㎡ · 제3층 제301호 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 |
| 소유자 | 정석주 (2022.08.12 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 202,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 250,172,584원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2012.10.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.10.05 광산구 압류입니다. 이후 제이비우리캐피탈 가압류 39,761,616원, 하나저축은행 가압류 7,346,505원, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 도봉구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김정욱의 전입·점유는 2022.07.22로 말소기준권리보다 앞서며, 임차권등기에도 보증금 235,000,000원과 확정일자 2022.05.17이 명시돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 여부
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정욱 | 제3층 제301호 전부 | 2022.07.22 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 윤경주 | 301호 | 2025.02.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
| 택금융 | 주거 | 2022.07.22 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 별도 확인 |
김정욱은 임차보증금 235,000,000원이 확인되고, 전입·점유·확정일자 및 배당요구가 모두 확인되는 핵심 임차인입니다. 윤경주는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않습니다. ‘택금융’은 전입일과 확정일자가 김정욱과 동일하고 대항력·우선변제권이 있는 것으로 표시되어 있으나 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 자료는 아니므로 임의로 김정욱과 중복신고라고 단정하거나 합산에서 제외할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 그 지위와 금액 관계를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 2.02억이 아니라 실질취득 2.39억으로 봐야 한다
확인된 동일 면적 46.29㎡ 실거래는 2022.08 3층 235,000,000원 1건이며, 최신 거래와 평균 거래가 모두 235,000,000원입니다. 현재 최저가 202,400,000원만 보면 실거래의 86.1%라 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 비교 자체가 잘못된 기준입니다.
| 구분 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 253,000,000원 | 107.7% |
| 현재 최저가 | 202,400,000원 | 86.1% |
| 현재 실질취득 | 238,633,600원 | 101.5% |
| 확인 실거래 | 235,000,000원 | 100.0% |
현재 실질취득액 238,633,600원은 확인된 실거래 235,000,000원보다 3,633,600원 높습니다. 따라서 감정가 대비 20% 유찰됐다는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 실거래 표본도 1건뿐이고 2022.08 거래여서 환금성·가격 판단의 근거가 두텁지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,633,600원 |
| 1. 임차인 김정욱 보증금 | 235,000,000원 | 198,766,400원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 39,761,616원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나저축은행 | 7,346,505원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 250,172,584원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 김정욱 미배당 | - | 36,233,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 김정욱의 보증금 부족분 36,233,600원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 건 낙찰가, 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 202,400,000원 | 36,233,600원 | 238,633,600원 |
| 2회 유찰 시 | 161,920,000원 | 76,146,880원 | 238,066,880원 |
| 3회 유찰 시 | 129,536,000원 | 108,077,504원 | 237,613,504원 |
유찰이 한 번 더 되면 최저가가 161,920,000원, 세 번째에는 129,536,000원까지 내려가지만 그만큼 김정욱의 미배당 보증금 인수액이 76,146,880원, 108,077,504원으로 커집니다. 그래서 총 부담은 각각 238,066,880원, 237,613,504원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 이 사건은 “더 유찰되면 싸진다”는 통상적인 경매 논리가 그대로 적용되지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지는 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 백운중학교 동측 인근으로, 다세대주택·주상용건물·상업용건물·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물의 제3층 제301호이며 사용승인일은 2012.10.08입니다. 승강기·CCTV·난방·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 3,646,000원/㎡, 토지면적 208.3㎡, 지목은 대이며 정방형 평지입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건뿐이어서 거래 표본이 적습니다. 가격 형성과 재매각 시 환금성 판단을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현재 최저가 202,400,000원이 아니라 인수액을 더한 238,633,600원을 기준으로 수익성과 시세를 비교해야 합니다.
- 김정욱 보증금 원본 확인. 임차권등기 보증금 235,000,000원, 전입 2022.07.22, 확정일자 2022.05.17, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
- ‘택금융’ 지위 확인. 대항력·우선변제권 있음, 보증금 0원으로 기재된 신고 내역이 김정욱과 어떤 관계인지 명세서와 배당요구서 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 광산구·국민건강보험공단·도봉구 압류 중 당해세가 존재하는지 확인해야 합니다. 선순위 차감이 생기면 김정욱 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 윤경주 점유 관계. 2025.02.12 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유·계약관계를 확인해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 시세 검증. 8세대, 실거래 1건이라는 낮은 표본성을 고려해 인근 유사 오피스텔의 현재 매물·실거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·세금관계 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.02억에 받는 물건이 아니다”
이 사건을 최저가 202,400,000원짜리 오피스텔로 보면 판단이 어긋납니다. 김정욱의 대항력 있는 보증금 235,000,000원이 매각대금에서 전부 배당되지 않기 때문에 현재 회차에서는 36,233,600원을 매수인이 인수하고, 실질취득액은 238,633,600원이 됩니다. 확인된 실거래 235,000,000원보다 높은 수준입니다.
추가 유찰도 가격 해결책이 되지 않습니다. 낙찰가가 161,920,000원, 129,536,000원으로 내려갈수록 인수액이 76,146,880원, 108,077,504원으로 늘어나 총 부담은 계속 약 2.38억원에 머뭅니다. 게다가 ‘택금융’의 별도 신고 지위, 세금 압류의 선순위 여부, 윤경주의 미상 보증금까지 확인해야 합니다. 낮은 최저가에 비해 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
