서울북부지방법원 2025타경12716. 서울 도봉구 창동 지니빌 3층 301호, 전용 46.29㎡ 오피스텔입니다. 감정가 253,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 129,536,000원입니다. 감정가 대비 51.2% 수준이어서 겉보기에는 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다.
하지만 등기와 임차인 내역을 함께 보면 판단이 달라집니다. 김정욱은 2022.07.22 전입·점유를 시작했고, 2022.05.17 확정일자를 갖췄습니다. 이는 2022.10.05 말소기준권리인 압류보다 앞섭니다. 2024.04.25에는 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
매각물건명세서에는 이 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 결국 중요한 숫자는 129,536,000원이 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 715-9 지니빌 제3층 제301호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 도봉로 568-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 46.29㎡ · 지하 1층, 지상 8층 중 3층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2012.10.08 |
| 소유자 | 정석주 (2022.08.12 소유권이전 · 거래가 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 129,536,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 250,172,584원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.10.05 갑구 4번 광산구 압류 |
| 선순위 임차보증금 | 김정욱 235,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 108,077,504원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 국민은행 근저당권(채권최고액 108,000,000원)은 2022.07.22 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.10.05 광산구 압류입니다. 그 뒤에 설정된 제이비우리캐피탈·하나저축은행의 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 및 후속 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 김정욱의 전입·점유일은 2022.07.22로 말소기준권리보다 빠릅니다. 확정일자도 2022.05.17로 확인됩니다. 임차권등기 자체는 2024.04.25에 이루어졌지만, 후순위 등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 기존의 대항력 있는 임차보증금 인수위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
임차인·점유관계 — 인수보증금과 추가 확인사항
임차·점유 관련 기재는 3건입니다. 개인 명의는 김정욱과 윤경주이며, 별도로 '택금융'이라는 명칭의 신고가 있습니다. '택금융'의 실체와 기존 임차인 채권과의 관계는 확인이 필요하므로 보증금을 중복 합산하거나 보증기관 승계가 확정됐다고 단정해서는 안 됩니다.
| 임차·점유 기재 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김정욱 301호 전부 · 임차권등기 |
2022.07.22 2022.05.17 |
235,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 배당요구 확인 · 승계 표시 없음 |
| 윤경주 301호 · 이용관계 미상 |
2025.02.12 확정일자 미상 |
미상 |
기준 이후 전입
우선변제 미상 자료상 대항력 없음 · 승계 표시 없음 |
| 택금융 관계 확인 필요 |
2022.07.22 2022.05.17 |
0원 기재 |
대항력 기재
우선변제 기재 배당요구 확인 · 승계 여부 미확인 |
김정욱의 배당요구 관련 일자는 2024.04.25, '택금융'의 배당요구일은 2025.06.11로 기재돼 있습니다. 동일 전입일·확정일자의 기재가 존재하므로 배당요구 종기 및 채권 승계·대위변제 자료를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.30억이 아니라 실질취득 2.38억
지니빌의 비교 가능한 실거래는 전용 46.29㎡, 2022년 8월 235,000,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 내 거래로 확인되는 표본이 아니므로 이를 현재의 확정적인 시세라고 볼 수는 없습니다. 특히 소규모 건물로서 거래 표본의 한계가 큽니다.
| 구분 | 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 실거래 | 2022.08 · 46.29㎡ · 3층 | 235,000,000원 | 과거 거래 1건 |
| 감정가 | 경매 감정 | 253,000,000원 | 과거 거래가보다 높음 |
| 최저매각가 | 3회 유찰 | 129,536,000원 | 단독 비교 부적절 |
| 보증금 인수 | 예상 미배당액 | 108,077,504원 | 매수인 부담 |
| 실질취득 | 최저가 + 인수액 | 237,613,504원 | 과거 거래가의 101.1% |
최저매각가 129,536,000원은 과거 거래가 235,000,000원의 55.1%에 불과합니다. 하지만 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 배당표상 매수인이 인수할 것으로 추정되는 108,077,504원을 합하면 실질취득은 237,613,504원으로, 과거 거래가보다 2,613,504원 높아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,613,504원 |
| 1. 임차인 김정욱 보증금 | 235,000,000원 | 126,922,496원 |
| 2. 제이비우리캐피탈 가압류 | 39,761,616원 | 0원 |
| 3. 하나저축은행 가압류 | 7,346,505원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 | 250,172,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 기준의 추정 배당입니다. 집행비용을 차감한 126,922,496원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족액 108,077,504원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가 인하와 인수액 증가
다음 회차에서 최저매각가가 추가로 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액이 증가합니다. 예상 실질취득액을 함께 비교해야 하는 이유입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 129,536,000원 | 108,077,504원 | 237,613,504원 |
| 4회 유찰 시 | 103,628,800원 | 133,622,003원 | 237,250,803원 |
| 5회 유찰 시 | 82,903,040원 | 153,989,215원 | 236,892,255원 |
최저매각가는 129,536,000원에서 82,903,040원까지 내려가는 시나리오지만, 실질취득은 약 2.37억 수준에 머뭅니다. 차이는 주로 회차별 예상 배당·집행비용에 따른 것이며, 유찰만으로 유의미한 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 백운중학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 주상용건물, 상업용건물 및 각종 오피스텔이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 2012.10.08 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비를 갖추고 있습니다. 본건은 지상 8층 중 3층 오피스텔입니다.
- 도로·토지. 남서측 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 정방형 토지에 위치합니다. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 3,646,000원/㎡입니다.
- 규제·공부. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 지니빌은 총 8세대 규모의 소규모 건물이고, 확인되는 동일 면적 거래 표본은 2022년 8월 1건입니다. 경매 관련 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타납니다. 최근 거래가 부족해 가격 검증과 향후 재매각 가능성에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 재산정. 김정욱 보증금 235,000,000원의 최종 배당액을 확인하고, 실제 매수인 인수금액을 다시 산정해야 합니다. 입찰금액만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
- 임차권등기와 매각물건명세서 원본 대조. 2024.04.25 접수 제68104호 주택임차권등기와 미배당 보증금 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인·신고인 관계 확인. 김정욱, 윤경주, '택금융'의 실제 점유·임대차 관계를 조사하고, 동일 전입일·확정일자의 기재가 채권 승계나 대위변제와 관련되는지 확인해야 합니다. 확인되지 않은 금액을 중복 합산해서도 안 됩니다.
- 조세·압류 배당 확인. 광산구·국민건강보험공단·도봉구 압류와 관련한 우선배당 여부, 당해세 및 실제 채권금액을 점검해야 합니다. 배당이 바뀌면 임차보증금 인수액도 변할 수 있습니다.
- 실질취득 기준의 시세 검증. 2022년 거래 1건은 현재 시세를 대표하기 어렵습니다. 최신 주변 비교 거래와 물건 상태를 확인하고, 낙찰가와 인수액을 합산한 금액으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 보증금 반환과 주택 인도 사이의 관계, 명도 협의, 체납 관리비 중 승계 가능한 비용 등을 점검해야 합니다.
- 회차별 총부담 재검토. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득 추정은 약 2.37억입니다. 최저매각가 인하만을 근거로 입찰 매력을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 자료, 배당요구 및 채권 승계 자료를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 1.30억 ≠ 취득가 1.30억”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차보증금이 실질적인 가격 하한을 만듭니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 108,077,504원, 실질취득액은 237,613,504원입니다. 이는 확인 가능한 2022년 거래가 235,000,000원보다 높습니다.
게다가 8세대 소규모 오피스텔로 거래 표본이 부족하고, 임차·점유 관계의 추가 확인이 필요하며, 압류 관련 우선배당 변동 가능성도 존재합니다. 최저가가 더 내려가더라도 보증금 인수액이 늘어나는 구조이므로 가격 경쟁력이 자동으로 생기지 않습니다.
종합 판단은 D등급. 단순 유찰 할인에 기대어 접근하기보다는 임차권·배당·승계 관계를 우선 확정하고 현재 시장가치를 별도로 검증해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 낙찰가가 아니라, 낙찰 후 실제로 부담해야 할 총액입니다.
