현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2021.02.17. 설정된 천금석의 전세권 800,000,000원입니다. 등기 권리분석에서는 말소기준인 2021.03.23. 근저당보다 앞선 권리로 매수인 인수 표시가 있는 반면, 예상배당에서는 전세금 800,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 따라서 최종 매각물건명세서에서 전세권의 소멸·인수 여부를 확정하기 전에는 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
제주지방법원 2025타경9026. 서귀포시 대정읍 보성리 430 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 대상 건물의 이용상태에는 제1종근린생활시설(사무소)이 포함되고, 매각물건명세서에는 목록2·3은 단독주택, 목록4는 제1종근린생활시설(사무소)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 목록1·4는 지분매각이며, 목록1에는 타운하우스 부지와 제시건물을 포함한 건물 10개동이 소재합니다.
현재 최저매각가는 1,484,338,000원으로 감정가 2,120,483,200원에서 한 차례 유찰된 70% 회차입니다. 하지만 동일 물건의 실거래 비교 자료가 없어 70%라는 할인율만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더구나 선순위 전세권과 압류·세금 변수, 지분매각이 동시에 있어 단순 가격형 경매보다 권리·물건 확인의 비중이 훨씬 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9026 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430 · 영어도시로 17-29 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(사무소) 포함 · 목록2·3 단독주택 · 목록4 제1종근린생활시설(사무소) |
| 토지 | 3,865.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,120,483,200원 / 1,484,338,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1·4 지분매각 · 조경수 및 돌담 등 토지 포함 감정 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준권리는 2021.03.23. 남원욱의 근저당권으로 채권최고액은 490,000,000원입니다. 이후 주식회사아성 근저당 85,270,000원, 국·국민건강보험공단·제주특별자치도의 압류, 카카오뱅크 가압류 30,441,872원, 2025.10.31. 경매개시결정들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 서클스(Circles Inc.) | 2023.06.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 서클스의 전입일은 2023.06.30.으로 말소기준권리 2021.03.23.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부 내용은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 점유 법인은 1곳입니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 2,120,483,200원의 70%인 1,484,338,000원입니다. 2회 유찰 시 1,039,036,599원, 3회 유찰 시 727,325,619원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 또는 비교 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,484,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,243,380원 |
| 2. 전세권 · 천금석 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 3. 근저당 · 남원욱 | 490,000,000원 | 490,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사아성 | 85,270,000원 | 85,270,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사카카오뱅크 | 30,441,872원 | 30,441,872원 |
| 6. 경매개시결정 · 천금석 | 2,000,000,000원 | 61,382,748원 |
| 7. 경매개시결정 · 천금석 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 5,405,711,872원, 채권자 총 예상배당은 1,467,094,620원이며 미배당은 3,938,617,252원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 대정읍 구억리 소재 구억리사무소 남서측 인근. 주택과 농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근 가능하며 남동측 인근에 중산간서로(1136번 지방도)가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 제1종근린생활시설(사무소)이 포함되고, 목록2·3은 단독주택, 목록4는 제1종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층, 라임스톤 외벽·몰탈위페인트 내벽·데코타일 바닥·샷시창 등입니다.
- 설비. 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3,865.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형·세로각지(가), 공시지가 220,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급 관련 제한이 있습니다.
- 현황확인. 현장조사 당시 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 곤란해 공부·평가전례·탐문 및 외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 감정했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 천금석 전세권 800,000,000원의 매각 후 존속·소멸 여부를 매각물건명세서 원문으로 확정해야 합니다.
- 지분매각 범위. 목록1·4가 지분매각이므로 정확한 매각지분과 공유관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시건물, 조경수·돌담, 다락·자쿠지시설 등 감정 포함 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 점유 법인. 주식회사 서클스의 보증금과 실제 점유부분이 미상인 만큼 인도·명도 전 현황 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국·국민건강보험공단·제주특별자치도 압류가 있으며 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 시장가를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 만큼 단독주택·사무소의 실제 내부 상태와 수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격보다 선순위 권리 확인이 먼저”
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저가가 1,484,338,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 70%라는 숫자만으로 매력적인 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다. 선순위 전세권 800,000,000원의 처리 방식이 등기 권리분석과 예상배당 계산에서 서로 다르게 나타나고, 목록1·4 지분매각, 세금 압류, 복합용도, 내부 미확인 요소도 함께 존재합니다.
후순위 권리는 비교적 정리가 명확하고 법인 점유자의 전입도 말소기준 이후지만, 선순위 전세권 하나가 매수인의 실질 부담을 크게 바꿀 수 있습니다. 따라서 이 물건의 순서는 가격 검토 → 권리 확인이 아니라 전세권 소멸·인수 확정 → 매각범위 확인 → 시세 검증 → 입찰가 산정입니다. 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 보수적 접근입니다.
