제주지방법원 2025타경9026. 대정읍 보성리 430 일대의 토지와 건물을 묶은 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 목록2·3은 단독주택, 목록4는 제1종근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 목록1과 목록4는 지분매각입니다. 목록1 토지에는 제시건물을 포함한 건물 10개동이 소재하고, 지상의 조경수와 돌담도 토지에 포함해 감정평가됐습니다. 단순 주거용 한 채가 아니라 토지·단독주택·사무소·지분이 섞인 복합물건이라는 점부터 입찰 난도가 높습니다.
권리의 중심은 2021년입니다. 2021.02.17. 천금석 명의로 주거용 건물 전부에 전세금 800,000,000원의 전세권이 설정됐고, 한 달여 뒤인 2021.03.23. 남원욱 명의의 근저당권 490,000,000원이 설정되면서 말소기준권리가 됩니다. 따라서 뒤에 붙은 근저당·압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 설정된 전세권은 별도 확인 없이 뒤 권리와 같은 방식으로 취급할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9026 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 430 · 영어도시로 17-29 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 목록2·3 단독주택 · 목록4 제1종근린생활시설(사무소) |
| 매각형태 | 일괄매각 · 목록1,4 지분매각 |
| 토지 | 3,865㎡ · 대 · 계획관리지역 · 공시지가 220,300원/㎡ |
| 소유자 | 이성현 |
| 감정가 / 최저가 | 2,120,483,200원 / 1,039,037,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
말소기준은 2021.03.23. 을구 2번 근저당권입니다. 그 이후의 주식회사아성 근저당, 국·국민건강보험공단·제주특별자치도 압류, 카카오뱅크 가압류, 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 문제는 그보다 앞선 2021.02.17. 을구 1번 전세권입니다. 전세금은 800,000,000원, 범위는 주거용 건물의 전부이며 권리판정상 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
임차인·점유 현황
조사된 실제 점유 신고는 주식회사 서클스(Circles Inc.) 1명입니다. 전입일은 2023.06.30.으로 말소기준권리 2021.03.23.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 서클스(Circles Inc.) | 미상 | 2023.06.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’와 ‘시세 49%’는 다르다
현재 최저매각가는 1,039,037,000원으로 감정가 2,120,483,200원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 이 49%를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 전세권 800,000,000원을 인수한다고 보수적으로 보면 현재 회차의 실질취득 부담은 1,839,037,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 약 86.7% 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,039,037,000원 | 1,026,246,630원 | 4,379,465,242원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 727,325,900원 | 717,652,641원 | 4,688,059,231원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 509,128,129원 | 501,636,848원 | 4,904,075,024원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,039,037,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,790,370원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 천금석 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 남원욱 | 490,000,000원 | 226,246,630원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사아성 | 85,270,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사카카오뱅크 | 30,441,872원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 천금석 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 경매개시결정 · 천금석 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 채권자 총 청구액은 5,405,711,872원, 채권자 예상배당은 1,026,246,630원, 미배당은 4,379,465,242원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 후순위 배당은 변동할 수 있습니다. 위 계산은 전세권 800,000,000원을 배당하는 전제이며, 등기 권리판정상 선순위 전세권 인수 표시와의 차이는 입찰 전에 반드시 해소해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대정읍 구억리 소재 “구억리사무소” 남서측 인근이며, 주변은 단독·공동주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 중산간서로(1136번 지방도)가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정요항상 제1종근린생활시설(사무소)이 포함되고, 목록2·3은 단독주택으로 이용 중입니다. 단일 아파트형 물건과 달리 용도별 수요층을 따로 봐야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,865㎡, 계획관리지역이며 평지·부정형·세로각지(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
- 부속시설. 목록2·3에는 2층 상부 다락과 1층 외부 자쿠지시설이 있고 건물에 포함해 감정평가됐습니다. 조경수와 돌담도 토지가액에 포함됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 8억원의 소멸·인수 여부 확인. 말소기준보다 앞선 권리이고, 권리판정과 배당 계산의 전제가 다릅니다. 이 부분이 자금계획을 가장 크게 바꿉니다.
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가는 1,039,037,000원이지만 전세권 800,000,000원을 인수한다고 보면 보수적 총 부담은 1,839,037,000원입니다.
- 점유 법인 확인. 주식회사 서클스는 2023.06.30. 전입으로 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록1과 목록4가 지분매각이고 전체는 일괄매각입니다. 취득하게 되는 토지·건물 지분 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 진입이 되지 않아 건축물현황도·외부관찰 등을 기준으로 상태를 상정했습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당액이 존재하면 배당 순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인율을 시세 할인율로 해석하지 않기. 실거래 비교자료가 없으므로 49%라는 숫자 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 8억원의 권리부터
이 사건은 표면적으로는 감정가 2,120,483,200원짜리 물건이 두 번 유찰돼 1,039,037,000원까지 내려온 경매입니다. 하지만 권리분석을 거치면 가장 먼저 보이는 숫자는 49%가 아니라 800,000,000원입니다. 말소기준권리보다 먼저 설정된 천금석의 전세권이 권리판정상 인수 대상으로 남아 있기 때문입니다.
이 전세권을 보수적으로 더하면 현재 회차 실질취득 부담은 1,839,037,000원입니다. 게다가 물건 자체도 일괄매각, 지분매각, 단독주택과 사무소의 혼합 이용, 내부 미확인, 세금 압류가 겹쳐 있습니다. 반면 비교할 실거래 자료는 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 물건”으로 접근할 것이 아니라, 선순위 전세권의 최종 처리와 복합 매각범위를 확인한 뒤 총 취득비용을 다시 계산해야 하는 물건입니다.
