서울북부지방법원 2025타경12724. 서울 성북구 삼선동3가 78-1의 다가구주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 경사슬래브위 기와지붕 2층/지하1층이고 현재 다가구주택으로 사용 중입니다. 말소기준권리는 2001년 10월 18일 삼선동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 78,000,000원입니다. 이후 존속 중인 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 4명이 확인됩니다. 권곡순, 조규갑, 박영애, 안영택 모두 전입신고일이 말소기준일인 2001.10.18 이후이므로 제공된 권리관계 기준으로는 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차의 배당계산에서도 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 일부 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 배당관계는 매각물건명세서와 임대차 원자료를 입찰 전에 다시 맞춰보는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12724 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 삼선동3가 78-1 · 서울특별시 성북구 삼선교로18가길 41-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 사용 중 |
| 토지 | 126.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,585,000원/㎡ |
| 소유자 | 김성태 |
| 감정가 / 최저가 | 927,800,560원 / 593,792,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구액 | 518,418,456원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2001년 근저당
말소기준권리는 2001.10.18 삼선동새마을금고 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 설정된 2003년 근저당 39,000,000원, 2008년 근저당 130,000,000원, 2011년 근저당 390,000,000원과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2009년 설정됐던 260,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 확인된 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권곡순 | 미상 | 2020.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규갑 | 미상 | 2016.05.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영애 | 2층 | 2011.05.18 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안영택 | 지층 B1-좌측 | 2023.03.30 | 2,000원 | 2025.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 593,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,337,920원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 삼선동새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 삼선동새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 삼선새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 삼선새마을금고 | 390,000,000원 | 338,454,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 근저당 채권액 637,000,000원 중 585,454,080원이 배당되고, 51,545,920원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 구조 — 2회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 593,792,000원으로 감정가 927,800,560원의 64%입니다. 3회 유찰 시 475,033,600원, 4회 유찰 시 380,026,880원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 다가구주택은 토지 가치, 임대수익, 제시외 부분, 건물 상태까지 함께 검토해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 증축과 제시외 건물 확인이 중요
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 사용 중입니다.
- 건물. 벽돌조 경사슬래브위 기와지붕 2층/지하1층 건물이며 기본 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 증축. 감정평가서상 1층, 2층, 지하층이 각각 수평 증축돼 층별 면적이 증가한 것으로 보이며 해당 부분은 제시외 건물로 표시돼 있습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지. 126.5㎡, 지목 대, 평지·자루형, 세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 입지. 삼선초등학교 동측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 권곡순·조규갑·박영애의 보증금과 네 임차인의 확정일자를 확인해 실제 배당 및 최우선변제 관계를 재검토하세요.
- 점유 위치 확인. 권곡순·조규갑의 점유부분이 미상입니다. 현장 기준 세대 구성과 실제 점유 호실을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 1층·2층·지하층 수평 증축 부분이 실제 어떤 면적·상태로 사용되는지 감정평가서 도면과 현장을 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 593,792,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인근 다가구 거래사례와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 명도 계획. 확인된 임차인이 4명이므로 낙찰 후 인도·명도 일정은 단독 점유 물건보다 복잡할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리승계 0원”과 “가격 안전”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2001년 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건은 이미 2회 유찰된 다가구주택이고, 각 층의 수평 증축과 제시외 건물이 매각범위에 포함됩니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 최저가 593,792,000원을 ‘싸다’고 해석하기보다, 권리는 비교적 단순하되 가격과 현황을 별도로 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
