서울북부지방법원 2025타경12724. 성북구 삼선동3가 78-1의 다가구주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태도 다가구주택이며, 벽돌조 경사슬래브위 기와지붕의 지하1층·지상2층 건물입니다. 등기상 소유자는 김성태이고, 최초 말소기준은 2001년 삼선동새마을금고의 채권최고액 78,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 2003년 39,000,000원, 2008년 130,000,000원, 2011년 390,000,000원 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 권곡순·조규갑·박영애·안영택 등 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 전입일은 각각 2020.10.23., 2016.05.13., 2011.05.18., 2023.03.30.로 모두 2001.10.18. 말소기준 뒤입니다. 따라서 이 사건에서 확인된 임차인들은 대항력이 없습니다. 다만 권곡순·조규갑·박영애의 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 배당액과 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12724 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 삼선동3가 78-1 · 서울특별시 성북구 삼선교로18가길 41-1 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 126.5㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 다가구주택 · 벽돌조 경사슬래브위 기와지붕 · 지하1층 / 지상2층 |
| 소유자 | 김성태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 927,800,560원 / 742,240,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 518,418,456원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 공시지가 | 3,585,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2001년 근저당이 기준
말소기준은 을구 1번, 2001.10.18. 삼선동새마을금고 근저당권 78,000,000원입니다. 2003년·2008년·2011년 후순위 근저당과 2025.06.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 2009.10.16. 설정된 채권최고액 260,000,000원의 을구 4번 근저당은 2011.09.30. 일부포기로 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 4명 모두 대항력 없음, 보증금 확인은 별도
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권곡순 | 미상 | 2020.10.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조규갑 | 미상 | 2016.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박영애 | 2층 | 2011.05.18 | 미상 | 2025.08.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안영택 | 지층 B1-좌측 | 2023.03.30 | 2,000원 | 2025.08.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박영애와 안영택은 배당요구가 확인됩니다. 권곡순·조규갑의 배당요구 여부와 권곡순·조규갑·박영애의 보증금은 확인되지 않습니다. 또한 네 임차인 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 전입일 자체가 2001.10.18. 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 742,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,822,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 삼선동새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 삼선동새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 삼선새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 삼선새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,417,600원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 637,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 95,417,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 80% | 742,240,000원 | 637,000,000원 | 0원 | 95,417,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 593,792,000원 | 585,454,080원 | 51,545,920원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 475,033,600원 | 467,883,264원 | 169,116,736원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권자들의 미배당액은 늘지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수액을 같은 것으로 보면 안 됩니다. 다만 실거래 비교값이 없으므로 742,240,000원·593,792,000원·475,033,600원 중 어느 가격이 시장가 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 현황·제시외 건물 — 다가구라서 더 중요하다
매각은 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가서에 따르면 1층·2층·지하층이 각각 수평 증축돼 층별 면적이 증가한 것으로 보이고, 해당 증축 부분은 건물개황도상 제시외건물로 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼선초등학교 동측 인근. 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 126.5㎡, 지목 대, 평지·자루형, 세로한면(가), 공시지가 3,585,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·절대보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 이용. 토지는 주거용 건부지로 사용 중이고 건물은 다가구주택으로 사용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 권곡순·조규갑·박영애의 보증금과 확정일자, 권곡순·조규갑의 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 증축 확인. 지하층·1층·2층 수평 증축 부분의 실제 면적·사용상태와 건물개황도를 현장에서 맞춰야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 742,240,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 2회·3회 유찰 시 채권자 부족액이 발생하지만 제시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 임대차 현황과 가격
이 사건의 권리 구조 자체는 명확합니다. 2001.10.18. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 다가구주택이라는 특성상 권리표만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 3명이고, 지하층·1층·2층의 수평 증축 부분이 제시외건물로 포함돼 있습니다. 게다가 시장 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 742,240,000원의 가격 경쟁력을 확인할 근거도 없습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 임대차 현황과 가격 검증은 반드시 남아 있는 사건으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
