서울북부지방법원 2025타경12740. 서울 중랑구 중화동 291-68, 지하층 제1호 다세대주택입니다. 감정평가상 전용면적 비교대상은 41.13㎡이고 방2·주방·욕실1·현관 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 정예진이며 2019.10.15 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025.06.18 중소기업은행이 다시 임의경매를 신청했고 청구금액은 51,779,592원입니다. 말소기준 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유자와 전입·점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12740 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 291-68 지하층1호 · 동일로126길 35-21 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 41.13㎡ · 방2·주방·욕실1·현관 등 · 지하층 제1호 |
| 건물 | 철근콩크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 · 사용승인일 1986.10.25 |
| 소유자 | 정예진 (2019.10.15 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 98,300,000원 / 78,640,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 51,779,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 현재 등기는 단순하다
이 부동산에는 과거 가압류·가등기·압류·경매 및 여러 근저당이 존재했지만, 2012년과 2019년의 임의경매 매각 과정에서 관련 등기가 말소되었습니다. 현재 분석의 핵심은 2019.10.15 중소기업은행 근저당 66,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 2025.06.18 경매개시결정 역시 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 78.6% 할인, 다만 표본은 2건
면적이 유사한 41.25㎡ 실거래는 2024.01과 2024.10에 각각 100,000,000원으로 확인됩니다. 최근12개월 평균도 100,000,000원, 최신 거래 역시 100,000,000원입니다. 현재 최저가 78,640,000원은 이 기준의 78.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 41.25㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 41.25㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 100,000,000원 |
숫자만 비교하면 감정가 98,300,000원도 실거래 100,000,000원보다 낮고, 1회 유찰된 현재 최저가는 78,640,000원으로 더 내려왔습니다. 따라서 최근 실거래 기준 가격 차이는 존재합니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 두 거래 모두 3층인 반면 본건은 지하층 제1호입니다. 같은 면적대 거래가를 지하층 본건에 그대로 적용해 시세를 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,815,520원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,824,480원 |
현재 최저가 78,640,000원 가정에서는 집행비용 1,815,520원과 중소기업은행 근저당 66,000,000원이 배당되고 10,824,480원이 소유자에게 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권회수만 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 78,640,000원 | 66,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,912,000원 | 61,379,584원 | 4,620,416원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 50,329,600원 | 49,023,667원 | 16,976,333원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 추가돼도 현재 확인된 권리 구조에서는 매수인 인수액이 계속 0원이라는 것입니다. 2회 유찰 시 근저당 미배당이 4,620,416원, 3회 유찰 시 16,976,333원으로 늘지만 이는 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 승계하는 금액으로 계산되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방2·주방·욕실1·현관 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 장안중학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·관공서·근린생활시설 등이 혼재된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철7호선 중화역 및 상봉역 등이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 평슬래브지붕 3층 건물로 사용승인일은 1986.10.25이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 177.5㎡, 공시지가 3,212,000원/㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입 시점, 보증금·확정일자 여부를 최신 서류와 대조해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 실거래 비교대상은 3층이고 본건은 지하층입니다. 채광·환기·습기·누수 및 실제 내부 상태를 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2건으로 모두 100,000,000원입니다. 숫자상 78.6%이지만 층 차이를 고려해 응찰가를 별도로 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 62,912,000원, 3회 유찰 시 50,329,600원이며 현재 계산상 어느 회차에서도 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 있다, 승부처는 지하층 환금성”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2019년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 78,640,000원이 최근12개월 평균·최신 거래 100,000,000원의 78.6%여서 숫자상 할인폭은 있습니다.
다만 이 사건은 “권리가 깨끗하니 곧바로 좋은 물건”이라고 단정할 유형은 아닙니다. 비교 거래가 모두 3층인 데 비해 본건은 지하층 제1호이고, 1986년 사용승인·8세대 소규모 다세대라는 특성이 있습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 결국 권리는 통과, 가격은 매력, 환금성과 현장 점유는 확인 필수가 이 사건의 핵심입니다.
