서울북부지방법원 2025타경12748. 장안동 골든캐슬2 제101동 제3층 제304호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소기준권리인 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류보다 임차인 백지선의 전입·점유가 2020.01.15.로 훨씬 빠르다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2024.06.17.이지만, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인으로서 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 최저매각가 220,000,000원만 보고 감정가 275,000,000원이나 실거래 280,000,000원보다 낮다고 판단하면 안 됩니다. 보증금 258,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 권리분석상 가격 비교의 중심은 최저가가 아닌 실질취득 약 258,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 골든캐슬2 101동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.47㎡ |
| 소유자 | 사형택 · 2020.01.23. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 220,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 백지선 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 이후 2024.12.12. 압류와 2025.06.18. 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 백지선의 전입·점유는 2020.01.15., 확정일자는 2019.12.12.이고 배당요구도 이루어져 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 것으로 분석됩니다. 실제 임차인은 백지선 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백지선 | 제3층 제304호 전부 · 주거(임차권등기) | 258,000,000원 | 2020.01.15 | 2019.12.12 | 2024.06.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 有 |
② 시세 비교 — 최저가 220,000,000원이 아니라 실질취득 기준
골든캐슬2는 총 34세대이며 사용승인일은 2019.02.21.입니다. 대상 면적 28.47㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래는 2026.04. 5층 280,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 280,000,000원으로 동일하지만, 표본 자체가 1건이라 일반적인 시장가격으로 단정하기에는 근거가 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 28.47㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.47㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
표면 최저가 220,000,000원은 최근 실거래 280,000,000원보다 낮지만, 이 물건에는 그 비교를 그대로 적용할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 258,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 권리상 실질취득은 약 258,000,000원을 중심으로 봐야 합니다. 즉 최근 실거래 280,000,000원보다 낮은 구간이기는 하지만, 최저가 220,000,000원만큼 싸게 취득하는 구조는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 관련 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 41,880,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 85,264,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 119,971,200원 |
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 백지선 보증금 | 258,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 백지선 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
220,000,000원 가정에서는 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 41,880,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 북서측 인근의 대로 후면 다세대주택지대로, 주변에 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남서측으로 지하철 5호선 장안평역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택(단지형다세대)이며 사용승인일은 2019.02.21.입니다. 위생·급탕·난방·승강기·도시가스·소방·주차설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,191,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 골든캐슬2는 34세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.6회·매각률 8.33%입니다. 최근 동일면적 실거래도 1건으로 가격 확인 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 대항력 임차인의 보증금 258,000,000원이 낙찰가보다 크므로 최저가 220,000,000원만 시세와 비교하지 마세요.
- 임차보증금 미배당 잔액 확인. 현재 회차 모형의 매수인 인수액은 41,880,000원입니다. 배당 결과에 따라 잔액 인수가 핵심 변수가 됩니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 85,264,000원, 3회 유찰 시 119,971,200원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 곧 총 취득부담의 동일 폭 하락을 뜻하지 않습니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 백지선으로 표시돼 있으므로 임대차계약, 임차권등기, 강제경매 청구의 관계를 원본에서 대조하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 거래는 2026.04. 280,000,000원 1건입니다. 단일 거래만으로 호가나 처분가를 확정하지 마세요.
- 환금성 확인. 34세대 다세대 물건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 7.6회, 매각률이 8.33%이므로 재매각 가능성과 금융조건을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기와 매각 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 220,000,000원”보다 중요한 숫자는 258,000,000원
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 275,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 220,000,000원으로 낮아졌다는 사실입니다. 일반 물건이라면 이 할인폭을 시세와 바로 비교할 수 있지만, 여기에는 2020.01.15.부터 대항력을 갖춘 것으로 분석되는 백지선의 보증금 258,000,000원이 있습니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하므로 실질취득의 중심값은 약 258,000,000원입니다.
최근 동일면적 실거래 280,000,000원보다 실질취득 기준이 낮다는 점은 긍정적이지만, 실거래 표본은 1건뿐입니다. 동시에 현재 회차 인수액 41,880,000원, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 평균 유찰 7.6회와 매각률 8.33%라는 환금성 지표도 무시하기 어렵습니다. 결론은 “220,000,000원이라 싸다”가 아니라, “대항력 인수까지 포함한 약 258,000,000원 수준에서 권리 복잡성과 환금성을 감당할 수 있는가”로 내려야 합니다.
