서울북부지방법원 2025타경12748. 서울 동대문구 장안동 골든캐슬2 제101동 304호의 강제경매 사건입니다. 감정가 275,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 140,800,000원으로 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2%에 매수할 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부에 기재된 주택임차권과 대항력 있는 임차인의 보증금을 확인하면 전혀 다른 그림이 나타납니다.
핵심 인물은 백지선입니다. 2020.01.15 전입·점유를 시작한 임차인으로, 2019.12.12 확정일자가 있고, 2024.06.17 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 이 임차인의 권리는 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 성립했습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 가압류나 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과, 임대차보증금 반환책임이 없어지는 것은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 골든캐슬2 101동 3층 304호 도로명주소: 서울특별시 동대문구 한천로24길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.47㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 건물 규모 | 골든캐슬2 · 34세대 · 사용승인 2019.02.21 |
| 소유자 | 사형택 (2020.01.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 140,800,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백지선 / 275,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 1,279,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대차 | 백지선의 주택임차권등기 및 대항력 있는 임대차 확인 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금
권리 흐름에서 가장 중요한 날은 2023.09.08입니다. 이날 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리로 설정되었습니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 임차인 백지선의 전입·점유는 2020.01.15이고, 최초 확정일자는 2019.12.12입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추었으며 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 배당으로 전액 돌려받지 못하는 임차보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 이 점은 매각물건명세서에도 명확하게 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 백지선 | 제3층 제304호 전부 | 전입 2020.01.15 확정 2019.12.12 |
258,000,000원 증액 후 275,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
백지선은 2019.11.30 최초 임대차계약을 체결했고, 2020.01.23 계약을 거쳐 2021.11.26 세 번째 계약에서 보증금이 258,000,000원에서 275,000,000원으로 증액되었습니다. 증액분은 17,000,000원이며, 2021.11.29 증액분에 대한 확정일자도 기재되어 있습니다. 이 날짜들 역시 말소기준권리보다 앞섭니다.
임차권등기는 2024.06.17에 이루어졌습니다. 등기부상 임차권자와 2025.06.18 강제경매 신청채권자는 모두 백지선입니다. 동일인이 임차권자와 경매 신청채권자의 지위를 함께 가진다는 사실 자체로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 다만 임대차계약의 진정성, 보증금 지급내역, 계약 갱신 및 증액 경위, 청구채권과 임차보증금의 동일성을 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득가로 판단
골든캐슬2 동일 면적 28.47㎡의 최근 실거래는 2026.04 거래 1건입니다. 거래가격은 280,000,000원으로, 최근 12개월 평균 역시 같은 금액입니다. 거래 표본이 단 1건이므로 이를 확정적인 적정 시세로 보기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 실거래 | 28.47㎡ | 5층 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.47㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
| 본건 감정가 | 28.47㎡ | 3층 | 275,000,000원 |
| 본건 최저매각가 | 28.47㎡ | 3층 | 140,800,000원 |
최저매각가 140,800,000원은 실거래가의 50.3%입니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 반영하지 않은 수치입니다. 배당표상 보증금 258,000,000원을 기준으로 하면 실질취득가는 260,771,200원으로, 최근 거래가격의 약 93.1%입니다. 등기부에 적힌 증액 보증금 275,000,000원까지 인수된다고 가정하면 실질취득가는 277,771,200원, 최근 실거래의 99.2%에 달합니다.
즉 실제 부담액이 증액 보증금 수준까지 올라가면 최근 실거래 280,000,000원과의 차이는 2,228,800원뿐입니다. 취득세, 명도·법률비용 및 기타 거래비용을 고려하기 전에도 가격 여유가 매우 작습니다. 게다가 비교 대상은 5층 거래이고 본건은 3층이므로 호수별 가치 차이도 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,771,200원 |
| 1. 임차인 백지선 보증금 | 258,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 백지선 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표의 예상배당은 보증금 258,000,000원을 기준으로 작성된 추정치입니다. 강제경매 신청채권자 백지선과 임차인 백지선은 동일인이므로 청구금액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
매각대금 140,800,000원에서 집행비용 2,771,200원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당액은 138,028,800원입니다. 보증금 258,000,000원 기준 부족액은 119,971,200원입니다. 이 금액을 낙찰자가 인수한다고 보면 총 부담은 다음과 같습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 실질취득가는 그대로
대항력 보증금 인수형 물건은 추가 유찰이 반드시 매수인의 실질 부담 감소로 이어지지 않습니다. 다음은 보증금 258,000,000원을 기준으로 한 회차별 추정치와, 증액 보증금 275,000,000원까지 인수되는 경우를 나란히 비교한 결과입니다.
| 회차 | 최저가 | 기본 인수액 | 기본 실질취득 | 증액분 포함 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 140,800,000원 | 119,971,200원 | 260,771,200원 | 277,771,200원 |
| 4회 유찰 시 | 112,640,000원 | 147,736,960원 | 260,376,960원 | 277,376,960원 |
| 5회 유찰 시 | 90,112,000원 | 169,910,016원 | 260,022,016원 | 277,022,016원 |
현재 회차에서 5회 유찰 상황까지 최저매각가가 크게 낮아지더라도, 기본 배당 시나리오의 실질취득가는 260,771,200원에서 260,022,016원으로만 변합니다. 증액분을 모두 인수하는 가정에서도 277,771,200원에서 277,022,016원으로 비슷하게 유지됩니다. 이는 보증금 미배당액이 낙찰가 하락분을 대부분 상쇄하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 장평중학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지역이며, 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측에 지하철 5호선 장안평역이 소재하며 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2019.02.21 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택입니다. 위생·급탕·난방·승강기·도시가스·소방·주차설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 관련 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 4,191,000원/㎡입니다.
- 도로 및 지형. 인접도로와 대체로 평탄하며 북동측 약 6m 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 34세대 규모이며 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수가 7.3회, 매각률은 7.14%입니다. 최근 같은 면적 거래도 1건뿐이므로 개별 호실을 처분할 때의 가격과 매각 기간에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력과 인수권리 원본 확인. 매각물건명세서상 주택임차권등기와 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 증액 보증금 17,000,000원 확인. 최초·갱신 보증금 258,000,000원과 세 번째 계약 보증금 275,000,000원의 관계, 확정일자, 배당순위, 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 관계. 백지선이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자인 사유를 확인하고, 계약서·보증금 지급내역·청구채권을 대조해야 합니다. 동일인이라는 이유만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 권리 확인. 1,279,000,000원의 가압류 청구금액과 본건 임대차보증금의 관계, 대위변제·채권양도 등 별도 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 총취득비용 기준 입찰가 검토. 낙찰가만이 아니라 예상 인수 보증금과 취득세·명도·법률비용 등을 합한 실질 지출액으로 판단해야 합니다.
- 점유와 인도 가능성. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 점유 여부를 확정할 수 없으므로, 점유 현황과 인도 절차 및 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성·관리비 점검. 34세대 규모, 평균 유찰 7.3회, 매각률 7.14%를 고려하고 공용부분 관리비 체납과 개별 호실 상태도 확인해야 합니다.
- 입찰 전 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 원본을 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 반값, 실질취득가는 거의 시세”
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 얼마까지 인수하는가입니다. 현재 최저가 140,800,000원은 감정가의 51.2%로 내려왔지만, 기본 배당표만 반영해도 실질취득가는 260,771,200원입니다. 증액 후 보증금 275,000,000원까지 인수된다면 277,771,200원에 이를 수 있습니다.
최근 같은 면적 거래가격은 280,000,000원으로, 증액분 인수 가정의 실질취득가와 거의 같습니다. 또한 거래 표본은 1건, 단지 평균 유찰 횟수는 7.3회, 매각률은 7.14%입니다. 이처럼 인수 부담과 낮은 환금성이 함께 존재하는 다세대주택을 단지 최저가가 낮다는 이유로 가격 매력이 큰 물건이라고 평가할 수는 없습니다.
결론은 권리 인수 위험이 크고 가격 메리트가 제한적인 신중 검토 대상입니다. 특히 보증금 증액분의 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 실질취득가가 크게 줄지 않는 구조이므로, 일반적인 유찰 할인 전략을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 입찰 판단은 반드시 실질취득가와 실제 처분가능 시세를 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.
