서울북부지방법원 2025타경12764. 서울 강북구 미아동 에스케이북한산시티아파트 144동 13층 1302호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 내부는 방4·주방및식당1·거실1·욕실2·발코니4 구조로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 13층입니다.
등기 흐름의 핵심은 2020.09.16. 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 325,000,000원 근저당입니다. 제공된 권리판정에서는 이를 말소기준권리로 잡고 있으며, 이후 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당들과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12764 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 1353 에스케이북한산시티아파트 144동 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·주방및식당1·거실1·욕실2·발코니4 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 서기철 |
| 감정가 / 최저가 | 814,000,000원 / 651,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 231,929,686원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 매각으로 소멸
말소기준은 2020.09.16. 을구 26번 근저당권, 채권최고액은 325,000,000원입니다. 그 뒤 2021년부터 2022년까지 같은 근저당권자가 130,000,000원·49,400,000원·65,000,000원·65,000,000원· 75,000,000원·75,000,000원의 근저당을 추가로 설정했고, 제공된 권리판정상 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 회차 가격 — 현재는 감정가의 80%
감정가는 814,000,000원, 현재 최저매각가는 651,200,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 2회 유찰 520,960,000원(64%), 3회 유찰 416,768,000원(51.2%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 651,200,000원 | 142,112,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 520,960,000원 | 271,049,600원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 416,768,000원 | 374,199,680원 |
가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 변화는 인수액 증가가 아니라 매각대금과 채권 미배당 규모의 변화로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 651,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,912,000원 |
| 을구 26번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 을구 29번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 30번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 49,400,000원 | 49,400,000원 |
| 을구 31번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 32번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 33번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 75,000,000원 | 7,888,000원 |
| 을구 34번 근저당권 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 784,400,000원 중 현재 회차 예상배당은 642,288,000원, 미배당은 142,112,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 미양초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·상업시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 우이신설선 솔샘역이 위치해 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 13층으로, 외벽은 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창입니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재탐지기·위생설비·도시가스 난방시설 등이 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 약 15m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로2류·대로3류·중로1류·중로2류에 접하고, 재정비촉진지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 임차인의 전입·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.09.16. 을구 26번 테크메이트코리아대부주식회사 325,000,000원 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 권리 이전·질권 확인. 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권 관련 등기가 다수 존재하므로, 현재 권리자 표시와 말소·이전 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 현재 가격 검증. 최저가 651,200,000원은 감정가 814,000,000원의 80%입니다. 감정가 할인율과 시장 할인율을 혼동하지 말고 실제 거래가격과 별도로 비교하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 계산은 집행비용 8,912,000원과 제공된 채권액을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14.입니다. 매각기일 2026.08.19. 전후 최신 권리변동 여부를 원본 서류로 다시 확인하세요.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 점유와 권리 원본
이 사건은 감정가 814,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 651,200,000원까지 내려왔습니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 다수의 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 최종 판단은 단순히 “감정가의 80%”라는 숫자만으로 끝나지 않습니다. 권리 원본과 실제 점유관계를 먼저 확정하고, 그 다음 현재 최저가 651,200,000원이 시장에서 적정한지를 검증하는 순서가 맞습니다. 현재 자료만 놓고 보면 등기상 인수 구조는 단순하지만, 점유 확인을 생략할 수 없는 아파트 경매입니다.
