서울북부지방법원 2025타경12781. 성북구 하월곡동 명남더블레스 3층 304호, 전용 26.27㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 임차권입니다. 실제 임차인은 정서희 1명으로, 2020.02.21 전입·점유를 시작했고 2020.02.06 확정일자를 갖췄습니다. 2024.05.13에는 보증금 186,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
말소기준은 2025.06.24 강제경매개시결정입니다. 정서희의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 현재 최저매각가 167,200,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 3,140,800원이 먼저 빠지고, 임차인에게 164,059,200원이 배당되어 21,940,800원이 미배당으로 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 3층 304호 · 서울특별시 성북구 종암로36길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 26.27㎡ · 방1·주방·욕실 · 지하1층 지상9층 중 3층 |
| 소유자 | 이현도 · 2020.02.28 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 167,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정서희 / 195,437,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2019.05.22 수협은행 신탁등기는 이후 말소됐고, 2020.02.28 이현도에게 소유권이 이전됐습니다. 권리분석의 핵심은 정서희의 임차관계입니다. 전입·점유일 2020.02.21, 확정일자 2020.02.06으로 2025.06.24 강제경매개시결정보다 앞서며, 2024.05.13 주택임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정서희 | 제3층 제304호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.21 / 2020.02.06 | 186,000,000원 | 2024.05.13 · 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
정서희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 같은 정서희가 이 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 자료에는 이 동일성에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있으므로, 임대차계약과 채권 관계의 원본 대조가 특히 중요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 167,200,000원이 아니라 실질취득을 본다
명남더블레스 전용 26.27㎡와 면적이 매칭되는 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.05 전용 26.27㎡ 4층의 200,000,000원이고, 2021.07 전용 26.25㎡ 8층 거래는 256,000,000원입니다. 전체 평균 228,000,000원에는 과거 256,000,000원 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 200,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 26.27㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 26.25㎡ | 8 | 256,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.27㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
실질취득 판단 기준인 약 186,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 최근 가격은 이전 거래 대비 -21.9%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 228,000,000원 대비 현재 최저가가 73.3%라는 숫자를 근거로 “시세보다 크게 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,140,800원 |
| 1. 임차인 정서희 보증금 | 186,000,000원 | 164,059,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 정서희 | 195,437,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 21,940,800원 |
현재 최저가 167,200,000원을 기준으로 집행비용 3,140,800원과 임차인 배당 164,059,200원에 매각대금이 모두 소진됩니다. 보증금 미배당액 21,940,800원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 167,200,000원 | 164,059,200원 | 21,940,800원 |
| 2회 유찰 시 | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 54,912,640원 |
| 3회 유찰 시 | 107,008,000원 | 104,709,888원 | 81,290,112원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울도시과학기술고등학교 남측 인근으로, 아파트단지·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설·학교가 혼재한 지역이며 주거지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 2019.05.07, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상9층 건물로 승강기·개별난방·기계식주차·1층 주차장 시설이 있습니다.
- 용도. 대상 304호는 오피스텔로 이용 중이며 건축물현황도 기준 방1·주방·욕실 구조입니다. 이 건물의 2층~6층은 오피스텔, 7층~9층은 다세대주택으로 등재돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,407,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 추세는 -21.9%이며, 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회·매각률은 0.0%로 집계돼 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준으로 시세차익을 계산하지 말 것. 대항력 임차인의 보증금 186,000,000원이 실질취득의 핵심 기준입니다.
- 현재 인수액 확인. 167,200,000원 가정 배당에서는 보증금 중 21,940,800원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 2회 유찰 시 인수 54,912,640원, 3회 유찰 시 81,290,112원으로 증가하므로 최저가 하락폭만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 정서희가 실제 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서·임차권등기명령·채권원인·배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 상태와 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원을 기준으로 보되 최근 추세 -21.9%와 1건의 최근 표본을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “167,200,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 현재 최저매각가는 167,200,000원이지만, 권리분석상 핵심 숫자는 대항력 임차보증금 186,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 21,940,800원이 남아 매수인이 인수하고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 54,912,640원, 81,290,112원으로 커집니다. 따라서 최저가가 계속 낮아져도 실질취득 구조가 같은 폭으로 싸지는 사건이 아닙니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래 200,000,000원은 실질취득 약 186,000,000원보다 높아 가격상 여지는 존재하지만, 최근 추세가 -21.9%이고 동일 건물 경매 평균 유찰이 3.1회, 매각률이 0.0%라는 점이 동시에 확인됩니다. 여기에 대항력 임차권 인수와 임차인·신청채권자 동일성 확인까지 필요합니다. 결론적으로 최저가 할인율보다 임차보증금과 최근 하락 시세를 먼저 보는 보수적 접근이 필요한 오피스텔입니다.
