서울북부지방법원 2025타경12789. 서울 도봉구 쌍문동 ‘루미에르’ 4층 401호, 전용 29.92㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이충환이고, 말소기준은 2019.05.01 가온전선주식회사 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 도봉구 압류, 한빛자산관리대부 가압류, 국세 압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리들입니다. 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰되어 151,040,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 219,333,333원 대비 68.9%, 최신 거래 238,000,000원보다도 낮습니다. 다만 전체 9건 평균 227,666,666원만 보는 것보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.4% 낮아진 하락 흐름이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12789 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 425-3 루미에르 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.92㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이충환 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 151,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 가온전선주식회사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 공매공고를 분리해 본다
말소기준권리는 2019.05.01 가온전선주식회사 근저당권입니다. 이후 등기된 도봉구 압류, 한빛자산관리대부 가압류, 남양주세무서장·천안세무서장 관련 압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2020.03.10 천안세무서장 압류는 2020.09.08 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차관계 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
등록된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 확인해 실제 점유관계와 전입 여부를 대조하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세 아래지만 시장은 하락 중
루미에르의 동일 면적대 실거래는 총 9건이며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 227,666,666원보다 최근 12개월 평균 219,333,333원과 최신 거래 238,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.95㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 2025.12 | 29.92㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 29.92㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 29.95㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 29.92㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.08 | 29.95㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2023.11 | 29.95㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 29.92㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2022.03 | 29.92㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.92㎡대 | 3건 | 219,333,333원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 151,040,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 151,040,000원이고, 이는 최근 12개월 평균의 68.9%입니다. 최신 거래 238,000,000원과 비교해도 현재 경매가격이 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.4%로 내려와 있어, 과거 최고가 285,000,000원이나 전체 평균만을 근거로 가격 여유를 크게 잡는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,914,560원 |
| 2. 근저당 · 가온전선주식회사 | 200,000,000원 | 148,125,440원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한빛자산관리대부 | 42,973,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 242,973,583원 중 148,125,440원이 배당되고, 미배당액은 94,848,143원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 94,848,143원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 120,832,000원 | 118,340,352원 | 124,633,231원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 96,665,600원 | 94,525,619원 | 148,447,964원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘미배당 채권을 매수인이 떠안는가’보다 최근 실거래, 실제 점유관계, 세금 우선순위, 공매 진행 여부를 함께 확인하는 쪽에 초점이 맞춰집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 4.19민주묘지역 등이 배치되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형이며 북측 및 남측으로 자동차 통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 루미에르는 16세대 규모이며 준공일은 2018.12.18입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 거래군은 이전보다 5.4% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2026.06.19 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 최근 시세 중심 판단. 전체 평균 227,666,666원보다 최근 12개월 평균 219,333,333원과 최신 거래 238,000,000원을 우선하고, -5.4% 하락 추세를 반영하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 120,832,000원, 4회 유찰 시 96,665,600원으로 내려가며 제공된 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공매 진행자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 여유는 확인되지만, ‘점유·세금·공매’가 최종 확인 포인트
이 사건은 현재 최저가 151,040,000원에 매수인 인수 0원을 적용하면 실질취득 역시 151,040,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 219,333,333원의 68.9%여서 가격 격차 자체는 분명합니다. 다만 최근 시세가 이전 거래군보다 -5.4% 하락했고, 소규모 16세대 다세대이며 관련 경매 평균 유찰 횟수도 3.7회입니다. 여기에 임대관계 미상, 국세·지방세 압류, 공매공고가 겹치므로 최종 입찰 판단에서는 실제 점유관계·당해세 여부·공매 진행상태를 확인한 뒤 현재 가격 여유가 그대로 남는지를 점검해야 합니다.
