188,800,000원
서울북부지방법원 2025타경12789. 도봉구 쌍문동 ‘루미에르’ 4층 401호, 전용 29.92㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 이충환이며 2019.04.26 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2019.05.01 설정된 가온전선주식회사 채권최고액 200,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 다세대’로만 보면 안 됩니다. 등기에는 도봉구와 국세 관련 압류가 남아 있고, 별도로 한국자산관리공사 공매공고도 부기되어 있습니다. 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 국세·지방세 가운데 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 실제 입찰 전에는 체납세금과 공매 진행 상태를 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12789 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 425-3 루미에르 4층 401호 · 서울특별시 도봉구 삼양로146길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.92㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이충환 · 2019.04.26 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 188,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 준공 / 세대수 | 2018.12.18 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 세금·공매는 별도 확인
말소기준은 2019.05.01 가온전선주식회사 근저당 200,000,000원입니다. 이후 2019.12.31 도봉구 압류, 2020.05.07 한빛자산관리대부 가압류 42,973,583원, 2020.09.15 남양주세무서장 관련 압류, 2023.02.03 천안세무서장 관련 압류와 2025.06.30 임의경매개시결정은 등기 순서상 말소기준 뒤에 위치합니다.
2020.03.10 천안세무서장 관련 압류는 2020.09.08 해제로 이미 말소됐습니다. 반면 현재 확인되는 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부가 중요합니다. 당해세라면 등기 접수순서와 별개로 배당에서 앞설 수 있어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 2026.06.19 한국자산관리공사 공매공고 2026-06488-001이 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 관계도 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세 아래, 그러나 추세는 하락
‘루미에르’ 전용 29.92㎡·29.95㎡ 거래 자료입니다. 전체 9건 평균은 227,666,666원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 219,333,333원, 최신 거래 238,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -5.4%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.95㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 2025.12 | 29.92㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 29.92㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 29.95㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 29.92㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.08 | 29.95㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2023.11 | 29.95㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 29.92㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2022.03 | 29.92㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.92㎡ | 3건 | 219,333,333원 |
현재 최저매각가 188,800,000원은 최근 12개월 평균 219,333,333원의 86.1%입니다. 감정가 236,000,000원이 아니라 현재 회차의 실질취득 기준인 188,800,000원으로 비교하면, 최근 거래가격보다 낮은 구간까지 내려온 상태입니다.
다만 가격이 내려왔다는 사실만으로 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 최근 가격 추세가 -5.4%이고, 16세대 규모의 다세대주택이며, 제공된 동일 물건군 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.7회, 낙찰률이 0.0%입니다. 현재 가격에는 할인폭이 보이지만 환금성과 추가 가격조정 가능성을 함께 반영해야 하는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 2. 근저당 · 가온전선주식회사 | 200,000,000원 | 185,356,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한빛자산관리대부 | 42,973,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 242,973,583원 중 185,356,800원이 배당되고, 미배당액은 57,616,783원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 57,616,783원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 94,848,143원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 120,832,000원 | 118,340,352원 | 124,633,231원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 남측 인근으로, 부근은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 경전철역인 4.19민주묘지역 등이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 자동차 통행 가능한 포장도로에 접하고, 토지는 평지·정방형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 327.0㎡, 공시지가 3,651,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 공부. 감정 요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 16세대 다세대이고 거래가격 편차가 199,000,000원부터 285,000,000원까지 나타납니다. 동일 물건군 경매 평균 유찰 횟수 3.7회도 함께 고려할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 포함되는지 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 현재 배당 시뮬레이션과 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2026.06.19 한국자산관리공사 공매공고 2026-06488-001이 부기돼 있으므로 법원경매와 공매의 진행·취소·정리 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정 요항의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 227,666,666원보다 최근 12개월 평균 219,333,333원과 최신 거래 238,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.4%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 86.1%라는 사실만으로 추가 하락 가능성을 무시하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 16세대 다세대이며 동일 물건군 경매 평균 유찰 횟수 3.7회, 낙찰률 0.0%가 제시돼 있습니다. 매도 시 수요층과 거래기간을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·체납세금·공매 진행상태·실거래 자료를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 생겼지만 확인할 권리가 남았다”
이 물건은 감정가 236,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 188,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 219,333,333원의 86.1%이므로 가격만 보면 신건 단계보다 분명 조건이 좋아졌습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론은 ‘무조건 저렴하다’가 아닙니다. 최근 거래 추세가 -5.4%이고, 16세대 다세대라는 환금성 요소, 평균 유찰 횟수 3.7회와 낙찰률 0.0%라는 경매 통계가 함께 존재합니다. 무엇보다 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 한국자산관리공사 공매공고를 정리하지 않고 입찰해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래. 다만 세금·공매·점유를 확인한 뒤에야 현재 할인폭의 의미가 완성되는 물건입니다.
