서울북부지방법원 2025타경12866. 도봉구 창동 ‘창동2차현대’ 202동 23층 2304호, 전유면적 84.504㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 윤태성이며 2023.03.22 재산분할을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022.10.17 주식회사신한은행 근저당권 121,000,000원입니다. 이후 신한은행의 추가 근저당, 서주은의 근저당, 경매개시결정, 서울신용보증재단·우리카드·KB국민카드의 가압류 및 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 반영했습니다. 감정가 867,000,000원에서 현재 최저가는 554,880,000원으로 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 854,500,000원의 64.9%입니다. 최신 실거래도 2026.08 910,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 제공된 실거래만 기준으로 보면 현재 회차는 감정가뿐 아니라 최근 거래가격과도 상당한 간격이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12866 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 815 창동2차현대아파트 202동 23층 2304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.504㎡ · 방3·거실1·주방1·식당1·욕실겸화장실2·드레스실1·전실1·다용도실1·발코니3 · 23층 |
| 소유자 | 윤태성 · 2023.03.22 재산분할로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 867,000,000원 / 554,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 73,273,986원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.17 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사와 현장 확인을 함께 대조해야 합니다. 제공된 권리관계에서는 2022.10.17 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 가정 매각가에서 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 64.9%
창동2차현대 동일 면적 84.5㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026.03부터 2026.08까지 거래가 810,000,000원~910,000,000원 범위에서 확인되며, 최근 12개월 평균은 854,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.5㎡ | 20 | 910,000,000원 |
| 2026.08 | 84.5㎡ | 1 | 810,000,000원 |
| 2026.07 | 84.5㎡ | 22 | 895,000,000원 |
| 2026.07 | 84.5㎡ | 19 | 860,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 17 | 888,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 1 | 810,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 18 | 830,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 3 | 813,000,000원 |
| 2026.05 | 84.5㎡ | 11 | 870,000,000원 |
| 2026.04 | 84.5㎡ | 10 | 858,000,000원 |
| 2026.03 | 84.5㎡ | 10 | 860,000,000원 |
| 2026.03 | 84.5㎡ | 8 | 850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.5㎡ | 12건 | 854,500,000원 |
현재 최저가 554,880,000원은 최근 12개월 평균보다 299,620,000원 낮고, 평균의 64.9% 수준입니다. 최신 거래인 2026.08의 910,000,000원과 비교해도 큰 간격이 있습니다. 또한 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회이고, 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 554,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,948,800원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 주식회사신한은행 | 121,000,000원 | 121,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 주식회사신한은행 | 540,000,000원 | 425,931,200원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 서주은 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 37,227,555원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 15,745,496원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,771,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,005,745,001원 중 예상 배당액은 546,931,200원이며, 미배당액은 458,813,801원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 각 회차 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 554,880,000원 | 546,931,200원 | 458,813,801원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 443,904,000원 | 437,064,960원 | 568,680,041원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 355,123,200원 | 349,351,475원 | 656,393,526원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 최저가는 443,904,000원, 네 번째 유찰 구간은 355,123,200원입니다. 제공된 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산되고, 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액만 증가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도·규모. 전유면적 84.504㎡ 아파트로, 창동2차현대는 총 705세대이며 2001.06.14 준공됐습니다.
- 주거환경. 서울문화고등학교 남서측 인근이며 중·소규모 점포, 근린생활시설, 학교, 공공시설, 비교적 규모가 큰 아파트단지와 기존주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장이 있으며, 근거리에 창동역 1·4호선이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 23층 건물의 23층이며, 도시가스보일러 난방·승강기·지하주차장·화재탐지기·옥외소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 토지 공시지가는 4,219,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역 등 규제가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 실거래. 동일 면적 최근 12건 평균은 854,500,000원, 최저 810,000,000원, 최고 910,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 반드시 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2022.10.17 신한은행 근저당을 말소기준으로 잡은 권리관계가 최신 등기와 동일한지 입찰 직전 재확인하세요.
- 추가 담보권 확인. 2023.07.20 신한은행 540,000,000원, 2024.10.24 신한은행 120,000,000원, 2025.05.21 서주은 150,000,000원 근저당이 후순위로 존재합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득 554,880,000원은 최근 12개월 평균의 64.9%입니다. 큰 가격 차이의 원인이 내부 상태·점유·체납·기타 현장요소에 있는지 확인하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 공용부분과 실제 명도 비용·기간은 배당표에 포함되지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 458,813,801원이 발생해도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격 검증’이 승부처
이 물건은 제공된 권리관계만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.10.17 신한은행 근저당권이고, 후순위 주요 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 554,880,000원은 최근 12개월 평균 854,500,000원의 64.9%이고, 최신 거래 910,000,000원과도 차이가 큽니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 명도 가능성을 확인하지 않은 채 가격 차이만 근거로 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 후순위 채권의 미배당이 아니라, 인수 0원 구조를 원본에서 재확인한 뒤 현장 상태와 점유를 검증하는 것입니다.
