서울북부지방법원 2025타경12866. 도봉구 창동 ‘창동2차현대’ 202동 23층 2304호, 전유면적 84.504㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2022.10.17. 주식회사신한은행 근저당권 121,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 근저당 540,000,000원·120,000,000원, 서주은 근저당 150,000,000원, 가압류와 경매개시결정 등은 제공 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

가격 쪽은 신건보다 확실히 달라졌습니다. 감정가 867,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 693,600,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 854,083,333원, 최신 거래는 895,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 81.2% 수준입니다. 제공된 최근 시세 기준으로는 가격 여유가 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 배당으로 정리

말소기준은 을구 10번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 신한은행 근저당권 2건, 서주은 근저당권, 서울신용보증재단·우리카드·KB국민카드 가압류, 두 건의 임의경매개시결정과 도봉구·국의 압류가 이어졌습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 매수인이 승계할 금액을 0원으로 계산합니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 “미상”이므로, 단순히 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다. 현황과 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 81.2%

창동2차현대 동일 면적 84.5㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 854,083,333원, 최저 거래는 810,000,000원, 최고 거래는 895,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.07. 895,000,000원입니다.

현재 최저매각가 693,600,000원은 최근 12개월 평균 854,083,333원의 81.2%입니다. 최신 거래 895,000,000원과 최근 실거래 최저 810,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 감정가 867,000,000원에서는 시세와 큰 차이가 없었지만, 한 차례 유찰된 현재 회차는 제공된 실거래 표본과 비교할 때 가격 경쟁력이 생긴 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 693,600,000원 가정)

총 채권액 1,005,745,001원 중 예상배당은 684,264,000원, 미배당은 321,481,001원입니다. 제공 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금채권 등의 우선순위와 실제 채권잔액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울문화고등학교 남서측 인근으로 중·소규모 점포와 근린생활시설, 각급학교, 공공시설, 비교적 규모가 큰 아파트단지 및 기존주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장이 있으며, 근거리에 창동역(1,4호선)이 위치해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 단지. 창동2차현대는 705세대, 사용승인일은 2001-06-14이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
• 도로. 북동측 약 25미터, 남동측 약 20미터 내외 포장도로와 단지 내 가로망이 연결돼 있습니다.
• 토지. 준공업지역이며 공시지가는 4,219,000원/㎡, 토지는 평지·부정형이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 확인되며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 23층 건물이며 도시가스보일러 난방, 급배수·급탕·승강기·지하주차장·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 실제 채권잔액 확인. 배당표는 채권최고액 기준으로 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 실제 채권계산액과 경매 진행 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
• 임대관계 재확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 현장 점유를 함께 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 도봉구 및 국의 압류가 존재하므로 실제 세액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 후속 근저당 등기 확인. 을구 13번 근저당은 2025.10.30. 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전됐고 같은 날 김상엽의 근저당권부채권 질권설정 등기가 존재합니다. 매각물건명세서에서 최종 처리관계를 대조해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 81.2%로 내려와 있습니다. 감정가보다 최근 동일 면적 실거래와 개별 호수의 상태를 기준으로 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력, 절차는 확인”

이 물건의 장점은 분명합니다. 한 차례 유찰된 현재 최저매각가 693,600,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 854,083,333원의 81.2%이고, 최신 거래도 895,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.

다만 이 사건은 단순히 “시세보다 싸니 입찰”로 끝내기엔 한 가지 중요한 확인점이 있습니다. 선순위 근저당을 채권최고액으로 계산하면 매각대금이 먼저 소진돼, 경매신청 채권자의 예상배당이 현재 회차는 물론 추가 유찰 시나리오에서도 0원입니다. 실제 선순위 채권잔액과 경매 진행 상태를 확인한 뒤 이 문제가 해소된다면, 가격과 매수인 인수 구조는 상당히 유리한 편입니다. 결론은 “권리상 인수 0, 가격은 매력적 — 다만 신청채권자 무배당 구조 확인 후 입찰”입니다.