서울북부지방법원 2025타경12884. 강북구 수유동 다원퍼스트빌 5층 502호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 압류나 가압류보다 먼저 자리 잡은 현은호의 주택임차권입니다. 현은호는 2021.03.23 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.03.08이며 임차보증금은 208,000,000원입니다. 2024.06.20 주택임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
말소기준은 2025.03.13 국민건강보험공단 압류입니다. 현은호의 전입·점유와 임차권은 그보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저매각가 176,000,000원에서 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 현은호에게 배당되는 것으로 계산되어, 남는 35,264,000원은 매수인 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 291-174 다원퍼스트빌 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 지상 6층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 박상복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 176,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현은호 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2017.07.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
등기부에는 과거 김영준의 주택임차권도 있었으나 2021.03.26 말소됐고, 주택도시보증공사의 275,000,000원 가압류도 2024.01.26 말소됐습니다. 반면 현재 문제되는 현은호의 주택임차권은 말소기준인 2025.03.13 압류보다 앞선 권리로, 매각물건명세서상 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 이후 신한카드 가압류와 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 208,000,000원
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현은호 | 제5층 제502호 전부 | 2021.03.23 / 2021.03.08 | 208,000,000원 | 2024.06.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 35,264,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 현은호 보증금 | 208,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 현은호 | 208,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,986,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현은호의 보증금은 현재 회차에서 전액 변제되지 않으며 부족분 35,264,000원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 따라 올라간다
| 회차 | 매각가 | 현은호 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 35,264,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 69,971,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 97,736,960원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 2회·3회 유찰로 법원 최저매각가는 계속 내려가지만, 동시에 현은호가 배당받지 못하는 보증금이 늘어나 매수인의 인수 부담이 커집니다. 따라서 일반적인 무인수 경매처럼 “유찰될수록 실질 매입가격이 그대로 낮아진다”고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다원퍼스트빌 제5층 제502호로서 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인수초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·다가구주택 및 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 후면 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 6미터 정도의 포장도로, 서측으로 노폭 4미터 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 기본 난방·위생·급배수·화재탐지·도시가스·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 내부는 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 현황도면 등을 토대로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 응찰가에 반드시 더해 계산. 현재 회차 기준 낙찰대금 외에 35,264,000원의 보증금 인수가 예상됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 69,971,200원, 3회 유찰 시 인수 97,736,960원으로 커집니다.
- 현은호 임대차 실체 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일하게 표시되고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 주택임차권 원본 확인. 2024.06.20 제99014호 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.24 민간임대주택등기가 등기부에 기재되어 있으므로 관련 원문을 확인할 필요가 있습니다.
- 내부상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있다는 평가 의견이 있습니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수 포함 총액을 봐야 한다”
이 물건은 감정가 220,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 176,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 현은호의 보증금이 208,000,000원이고, 현재 예상배당으로 전액을 돌려받지 못합니다. 부족분 35,264,000원을 매수인이 인수하면 실질취득은 211,264,000원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰에서도 구조가 달라지지 않는다는 것입니다. 법원 최저가는 낮아지지만 현은호의 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액이 함께 증가합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “최저가가 얼마나 내려갔는가”가 아니라 “낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득이 얼마인가”입니다. 후순위 압류·가압류보다 선순위 임차보증금이 핵심인 인수형 경매로 봐야 합니다.
