제주지방법원 2025타경9161. 제주시 연동 디오션시티1차 13층 1302호로, 용도는 근린시설이며 매각물건명세서에는 숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 김귀웅이고, 2018.06.04. 소유권이전과 같은 날 제주시수산업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 2025.11.25. 제주시수산업협동조합이 임의경매를 개시했습니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 임차인 한수연이 13층 1302호 전부를 점유하고 보증금 3,000,000원·월세 500,000원으로 조사됐지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9161 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 신대로18길 47 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김귀웅 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2018.06.04. · 거래가액 135,724,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
2018.04.10. 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2018.06.04. 김귀웅에게 소유권이 이전됐고 같은 날 제주시수산업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.11.25. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 확인됐지만 대항력은 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 한수연 본인의 임차관계이며, 1302호 전부를 점유합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수연 | 13층 1302호 전부 | 3,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 실거래 자료가 없어 메리트 판단은 보류
감정가는 83,000,000원이고 현재 최저매각가는 58,100,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,800원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 96,000,000원 | 56,654,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 96,000,000원 중 56,654,200원이 배당되고 39,345,800원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 이 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하는 권리로 계산됐고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 58,100,000원 | 56,654,200원 | 39,345,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 56,462,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 68,443,442원 | 0원 |
유찰이 이어지면 제주시수산업협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 계산과 임차인의 대항력 판정은 별개의 문제이므로, 전입신고일 미상 상태를 해소하지 않고 단순히 “인수 0원”으로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 이용상태·토지·관리비 메모
- 이용상태. 용도는 근린시설이며 매각물건명세서에는 숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,345.1㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 공시지가. 3,079,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·일반상업지역·시가지경관지구(일반)·고도지구·방화지구에 포함됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
- 관리비. 관리사무소 직원 진술에 따르면 2025년 10월말 기준 2개월분 255,410원이 미납돼 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 한수연의 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 현황조사 내용만으로 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 구조도 추가 확인이 필요합니다.
- 숙박시설 이용 확인. 근린시설이 실제 숙박시설로 이용 중인 상태를 현장에서 확인하고 점유·명도 상황을 함께 점검하세요.
- 관리비 확인. 2025년 10월말 기준 미납 관리비 255,410원이 확인됐습니다. 매각 시점까지의 공용부분 미납액을 관리사무소에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 83,000,000원에서 1회 유찰돼 58,100,000원이 됐지만 실거래 비교자료가 없으므로 “시세보다 싸다”는 판단은 보류해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 등기는 단순, 점유관계는 미완성
이 물건은 등기부만 보면 단순합니다. 2018.06.04. 제주시수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정도 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 한수연 임차인의 전입신고일 미상을 가장 먼저 해소해야 합니다. 보증금 3,000,000원·월세 500,000원이라는 금액만으로 대항력 유무를 판단할 수 없습니다. 여기에 근린시설의 숙박시설 이용, 255,410원의 미납 관리비, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 임차인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.