제주지방법원 2025타경9161. 제주시 연동 디오션시티1차 13층 1302호로, 용도는 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 간결합니다. 2018년 4월 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁 등기가 있었고, 2018년 6월 김귀웅에게 소유권이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 제주시수산업협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 제주시수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 뒤에 별도의 압류·가압류가 겹친 복잡한 구조는 아닙니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 한수연이 13층 1302호 전부를 점유하고 있고 보증금 3,000,000원, 월차임 500,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9161 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 13층 1302호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 신대로18길 47 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김귀웅 · 2018.06.04 소유권이전 · 거래가액 135,724,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 1,345.1㎡ · 공시지가 3,079,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
말소기준은 2018.06.04 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁도 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수연 | 13층 1302호 전부 | 3,000,000원 / 월 500,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 83,000,000원이고 현재 최저매각가는 40,670,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 현재 회차는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 한 번 더 유찰되면 28,469,000원, 그 다음 회차는 19,928,300원으로 제시된 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 56,462,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 68,443,442원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,928,300원 | 19,169,591원 | 76,830,409원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 제주시수산업협동조합의 미배당은 56,462,060원에서 68,443,442원, 76,830,409원으로 커집니다. 다만 근저당의 미배당 자체는 말소기준권리의 잔존채무이지, 그것만으로 낙찰자가 같은 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 이 물건의 매수인 위험은 오히려 전입일이 확인되지 않은 임차인을 별도로 확인하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 96,000,000원 | 39,537,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오 기준입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 한수연의 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·관리비·토지 메모
- 이용상태. 용도는 근린시설이고 현재 숙박시설로 이용 중입니다.
- 관리비. 관리사무소 직원 진술 기준 2025년 10월말 현재 2개월분 255,410원이 미납돼 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 지목은 대, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
- 토지 규모. 토지면적 1,345.1㎡, 공시지가 3,079,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·시가지경관지구(일반)·고도지구·방화지구에 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 한수연의 전입신고일이 말소기준일 2018.06.04 전인지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계. 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류에서 대조해 우선변제 및 잔여보증금 가능성을 확인해야 합니다.
- 숙박시설 이용. 등기상 용도는 근린시설이고 실제로 숙박시설 이용 중인 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 확인된 미납액은 255,410원이며 공용부분은 매수인이 부담할 수 있으므로 매각 직전 금액을 다시 확인해야 합니다.
- 회차 가격. 현재 최저가는 감정가의 49%인 40,670,000원이지만, 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 임차인 확인”
현재 최저매각가는 40,670,000원으로 감정가 83,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준인 제주시수산업협동조합 근저당 이후 구조가 단순해 접근하기 쉬워 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 한수연의 전입일 미상입니다. 보증금 3,000,000원, 월차임 500,000원의 실제 임차인이 존재하고 대항력은 가능·미상이므로, 배당 시나리오상 인수 0원이라는 숫자만으로 권리위험이 완전히 끝났다고 판단하면 안 됩니다. 또한 숙박시설 이용과 미납 관리비 255,410원도 현장확인이 필요합니다. 등기는 단순하지만 점유는 미확정. 이 사건은 가격보다 먼저 임차인의 대항요건을 확인해야 하는 물건입니다.