서울북부지방법원 2025타경12965. 서울 강북구 수유동 연승카운티 2층 202호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 사형택이며 2019.02.01 매매를 원인으로 2019.02.19 소유권을 이전받았고 거래가액은 190,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.09.08 접수된 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다.
표면만 보면 감정가 265,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 212,000,000원으로 내려왔습니다. 하지만 임차인 정하니는 2022.10.05 주민등록과 점유를 갖춰 말소기준일인 2023.09.08보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.09.06이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각가에서는 집행비용을 뺀 208,232,000원만 배당되고 11,768,000원이 남습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 수유로12길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지하1층/지상9층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 사형택 · 2019.02.01 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 212,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 245,605,826원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
2016년 설정된 수산업협동조합중앙회·삼선새마을금고·이동근의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.09.24 국의 압류 역시 2022.03.14 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 이후 국의 압류, 강제경매개시결정, 서울특별시강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 정하니의 임차권등기는 형식상 말소기준 이후 접수됐더라도, 그 대항력의 기초인 전입·점유가 말소기준보다 먼저입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정하니 | 제2층 제202호 전부 | 2022.10.05 | 2022.09.06 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 11,768,000원 승계 |
정하니는 주택임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자는 2022.09.02, 확정일자는 2022.09.06, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.10.05입니다. 2023.12.28 배당요구가 확인되며, 보증금은 220,000,000원입니다.
③ 실질취득 구조 — 현재 회차 총 부담 223,768,000원
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 212,000,000원 | 11,768,000원 | 223,768,000원 |
| 2회 유찰 시 | 169,600,000원 | 53,574,400원 | 223,174,400원 |
| 3회 유찰 시 | 135,680,000원 | 87,019,520원 | 222,699,520원 |
세 회차를 놓고 보면 최저매각가는 212,000,000원에서 169,600,000원, 135,680,000원으로 크게 낮아지지만, 인수액은 반대로 증가합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 223,768,000원 → 223,174,400원 → 222,699,520원으로 움직여, 매각가 자체의 하락폭만큼 실질 부담이 내려가지 않습니다. 이 사건에서는 최저가가 아니라 임차보증금 승계까지 합친 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 임차인 정하니 보증금 | 220,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 245,605,826원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,768,000원을 제외한 208,232,000원이 임차인 정하니에게 배당되고, 보증금 부족분 11,768,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상9층 건물의 2층 202호입니다.
- 주위환경. 서울수유초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 수유역과 화계역이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·기계식 주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역 등으로 지정돼 있으며 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가 확인. 현재 최저가 212,000,000원에 임차보증금 인수 11,768,000원을 더한 223,768,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 크게 낮아지지만 임차인 인수액이 각각 53,574,400원·87,019,520원으로 증가합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 보증금 220,000,000원 중 실제 배당액과 최종 미배당액이 매수인의 인수 범위를 좌우합니다.
- 말소기준일 전후 재확인. 정하니의 전입·점유 2022.10.05가 말소기준 2023.09.08보다 선행하는지 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 265,000,000원이나 최저가 212,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질취득가와 실제 시장 거래 수준을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있어 실제 배당액과 인수액이 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “유찰됐지만, 실질취득가는 거의 안 내려간다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 265,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 212,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 거치면 결론은 달라집니다. 정하니의 보증금 220,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 회차 배당 후 미회수액 11,768,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 223,768,000원입니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 2회 유찰 시 매각가가 169,600,000원까지 내려가도 인수액이 53,574,400원으로 늘고, 3회 유찰 시 매각가 135,680,000원에 인수액은 87,019,520원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분을 임차보증금 인수가 다시 채우는 구조입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 “감정가 대비 싸다”는 판단도 금물입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 포함한 실질취득가입니다.
