서울북부지방법원 2025타경12965. 서울특별시 강북구 수유동 소재 연승카운티 2층 202호 오피스텔입니다. 소유자 사형택이 2019년 거래가액 190,000,000원에 취득한 물건으로, 한국주택금융공사가 청구금액 245,605,826원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가 265,000,000원에서 세 차례 유찰되면서 최저매각가는 135,680,000원이 됐습니다.

표면적으로는 감정가의 51.2%라는 가격이 눈에 들어옵니다. 하지만 등기와 매각물건명세서를 함께 보면 이야기가 달라집니다. 2022.10.05에 전입한 임차인의 대항력이 2023.09.08 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 이 임차인은 보증금에 대한 우선변제권도 갖고 있으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명세서에 명시되어 있습니다.

이 사건에서 먼저 계산해야 할 금액은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰대금과 인수 보증금을 합한 실질취득액입니다. 감정가보다 낮다는 사실만으로 실제 시장에서도 싸게 취득하는 것인지는 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

등기상 말소기준은 2023.09.08 접수된 갑구 5번 주택도시보증공사의 가압류입니다. 가압류 청구금액은 1,279,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후의 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

기존 수산업협동조합중앙회·삼선새마을금고·이동근의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액을 해당 호실에서 매수인이 그대로 인수하는 금액으로 취급해서도 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정하니는 2022.09.02 임대차계약을 체결하고, 2022.09.06 확정일자를 받았으며, 2022.10.05 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 보증금은 220,000,000원이고, 배당요구도 확인됩니다.

주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 각각 가압류권자 및 경매신청채권자로 나타납니다. 이들이 정하니의 보증금을 중복 신고한 별도의 임차인으로 기재된 것은 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득액

이번 경매의 가장 중요한 계산은 단순합니다. 현재 최저매각가 135,680,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,699,520원을 제외한 132,980,480원이 임차인 보증금에 배당됩니다. 보증금 220,000,000원에서 이 배당액을 제외하면 매수인 인수액은 87,019,520원입니다.

더 주의해야 할 점은 추가 유찰이 실질취득액을 크게 낮춰주지 않는다는 사실입니다. 보증금보다 낙찰가가 낮고, 임차보증금 미변제액을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다. 낙찰가가 떨어지면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 부담할 잔여 보증금은 늘어납니다.

실질취득액 = 해당 회차 낙찰가 + 매수인 인수액. 각 회차의 배당·집행비용 추정치가 달라 실질취득액이 완전히 동일하지는 않지만, 모두 임차보증금 220,000,000원에 가까운 수준입니다.

현재 회차부터 5회 유찰 가정까지 최저매각가는 크게 낮아지지만, 실질취득액은 222,699,520원에서 221,963,034원으로 소폭 변할 뿐입니다. 따라서 감정가 대비 낙찰가 할인율을 투자수익률이나 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,680,000원 가정)

현재 최저가를 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용과 임차인 우선변제만으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 예상배당이 각각 0원이며, 두 기관의 채권 청구금액 합계 1,524,605,826원은 미배당으로 남습니다.

다만 일반 채권자의 미배당액과 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 구분해야 합니다. 매수인에게 직접 문제가 되는 인수액은 임차인의 미변제 보증금 87,019,520원입니다. 기관 채권의 미배당액 전체를 매수인의 추가 취득비용으로 더하지 않습니다.

예상배당은 집행비용 추정치에 근거한 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 우선순위 변동요인은 반영되지 않았으며, 세금 채권의 실제 우선순위와 법원의 배당 결과에 따라 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 서울특별시 강북구 수유동 서울수유초등학교 북동측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 4호선 수유역과 우이신설선 화계역이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물 내 2층 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·승강기 및 기계식 주차장 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 북측과 서측에 각각 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.
• 규제. 일반상업지역, 수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 임대관계는 별도로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 대중교통 접근 여건은 확인되지만, 유사 오피스텔 실거래가격과 거래량이 확인되지 않았으므로 매각 가능가격이나 향후 환금성을 높게 단정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 전제 확인. 정하니의 보증금 220,000,000원 중 현재 가정의 미배당액 87,019,520원이 매수인에게 인수되는 구조를 반드시 반영하세요. 낙찰가만으로 자금계획을 세워서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 문구 재확인. 2023.12.28 접수된 주택임차권등기에 관해 보증금 전액을 배당받지 못하면 미변제액을 매수인이 인수한다는 기재를 최신 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차인의 대항력 유지 여부. 전입일·점유개시일·확정일자와 임차권등기 내용을 대조하고, 실제 점유 현황, 임차권 보전 상태 및 보증금 반환 여부를 확인하세요.
• 배당 변동 가능성. 세금 압류와 관련된 조세채권의 법정기일·우선순위 및 실제 배당액을 확인해야 합니다. 임차인에게 배당되는 금액이 감소하면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 추가 유찰의 착시. 4회 유찰과 5회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 2.2억 원 수준입니다. 최저가 하락률만 보고 추가 유찰 후 가격이 저렴해질 것이라고 기대하지 마세요.
• 최근 시세 조사. 연승카운티와 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 면적·층·건물상태 및 실제 주거용 이용 여부를 비교해 실질취득액이 시장가격 이하인지 검증해야 합니다.
• 점유·명도·관리비. 임차권등기 사실과 실제 현재 점유 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 인도 협의, 보증금 정산, 미납 관리비와 기계식 주차장 이용 조건도 점검하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 1.36억, 실제 부담은 약 2.2억”

이 사건은 낮은 최저매각가가 반드시 저렴한 취득가격을 의미하지 않는 대표적인 대항력 임차인 인수형 경매입니다. 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 임차인 정하니의 보증금 220,000,000원이 가격 구조를 사실상 결정합니다.

현재 최저가 기준으로 보증금 미배당액은 87,019,520원, 낙찰대금과 이를 합친 실질취득액은 222,699,520원입니다. 추가 유찰되더라도 인수액이 증가해 총취득부담이 약 2.2억 원에 머무는 구조이므로, 유찰 횟수만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.

말소되는 가압류·압류 등기 자체보다 중요한 것은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임차보증금 전액이 배당되지 않는 한 인수 부담이 남고, 실제 시장가치와 비교할 최근 실거래 근거도 확보되지 않았습니다.

결론은 가격 매력 판단 보류, 임차보증금 인수위험 중점 검토입니다. 입찰 여부는 최저매각가가 아니라 실질취득액과 최신 실거래가격을 비교하고, 임차보증금 인수액·실제 배당순위·점유 상태를 확인한 후 결정하는 것이 타당합니다.