제주지방법원 2025타경9318. 서귀포시 남원읍 신흥리 122의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 사건의 말소기준은 2020년 8월 28일 설정된 김천중앙새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 뒤이어 2023년 같은 금융기관의 72,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2025년과 2026년 두 차례 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당표상 두 담보권은 현 회차 매각가에서도 전액 배당되고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건의 핵심은 담보권 정리만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 일괄매각, 토지상의 잡목·대나무와 돌담을 토지에 포함 평가, 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유해 출입 가능하다는 내용, 그리고 건물이 공부상 슬레이트지붕이지만 현황은 슬레이트 및 슬래브지붕이며 폐가상태라는 내용이 명시돼 있습니다. 권리 인수 0원과 별개로 실제 활용 가능성·출입관계·건물 상태를 현장에서 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9318 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 122 · 태신해안로 277 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 165.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 공시지가 126,400원/㎡ |
| 소유자 | 현영미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 470,629,050원 / 230,608,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 66,907,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 현황 | 공부상 슬레이트지붕 · 현황 슬레이트 및 슬래브지붕 · 폐가상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보는 소멸
말소기준권리는 2020.08.28. 설정된 을구 10번 근저당권입니다. 같은 날 현영미 명의로 소유권이전이 이뤄졌고, 2023.06.29. 을구 12번 근저당권 72,000,000원이 추가됐습니다. 두 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 2004년·2018년·2019년 담보권과 2011년 가압류 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 근거는 없다
감정가 470,629,050원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 230,608,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 단정할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에는 건물의 폐가상태, 토지의 맹지 특성, 인접 토지를 통한 출입관계, 제시외 건물 포함 여부, 토지 규제와 향후 활용 가능성을 함께 반영해야 합니다. 2회 유찰 자체도 시장이 감정가 수준에서 이 물건을 받아들이지 않았다는 사실을 보여주는 보수적 신호로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 230,608,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 161,425,600원 | 33,634,358원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 112,997,920원 | 81,384,051원 | 0원 |
추가 유찰 시 담보권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,028,512원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 김천중앙새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 김천중앙새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,579,488원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상 배당입니다. 현 회차 기준 담보채권 192,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다.
④ 물건 리스크 — 맹지·폐가·일괄매각
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 흥산초등학교 북동측 인근. 단독주택과 농경지가 주를 이루는 해안 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지방도가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지 특성. 대 165.0㎡, 평지·자루형이며 토지이용상황은 단독입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 추가 규제. 특화경관지구에 저촉되며, 공시지가는 126,400원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 토지에 관한 공부와의 차이는 없습니다. 건물 지붕은 공부와 현황 표현이 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 맹지 출입관계. 인접 토지를 실제로 어떤 방식으로 경유하는지, 차량 진입과 통행이 지속 가능한지 현장 확인이 핵심입니다.
- 폐가 상태. 구조·지붕·설비 상태와 향후 수선 또는 철거 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·잡목·대나무·돌담의 실제 경계와 현황을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 토지와 폐가 건물의 개별 가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외 각종 보전·심의·특별관리 규제와 특화경관지구 저촉이 향후 신축·개축·활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 명료합니다. 2020.08.28. 김천중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현 회차 배당표상 두 담보권 192,000,000원도 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 실거래가가 없고, 토지는 지적도상 맹지이며, 건물은 폐가상태입니다. 여기에 제시외 건물까지 일괄매각되고 다수 토지규제가 걸려 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 가격과 활용성은 현장검증이 필수”입니다. 할인율보다 출입관계·건물 상태·향후 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
