제주지방법원 2025타경9318. 서귀포시 남원읍 신흥리 122의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 165.0㎡이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 현영미이고, 권리분석의 기준점은 2020.08.28. 김천중앙새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2023.06.29. 근저당권 72,000,000원과 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 권리만 보고 접근하기에는 현황 변수가 큽니다. 매각물건명세서에는 건물이 폐가상태라고 기재되어 있고, 토지는 지적도상 맹지이지만 인접 토지를 경유해 출입할 수 있다고 되어 있습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 임차인 신고 내역이 없다는 이유만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

현재 권리분석의 말소기준은 2020.08.28. 을구 10번 김천중앙새마을금고 근저당권입니다. 동일 채권자의 2023.06.29. 을구 12번 근저당권과 2025.12.22., 2026.01.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·신탁·대규모 공동담보 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.

② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저렴’하다고 할 수 없다

감정가는 470,629,050원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 329,440,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 230,608,000원(49%), 3회 유찰 시 161,425,600원(34.3%)입니다.

하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 폐가상태의 건물, 지적도상 맹지, 자루형 토지, 인접 토지 경유 출입이라는 조건은 일반적인 주거용 부동산과 가격 구조가 다를 수 있어 현장성과 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 329,440,000원 가정)

현재 회차에서는 채권최고액 기준 근저당 합계 192,000,000원이 전액 배당되고 132,027,840원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 건물 현황. 등기사항전부증명서 및 공부상 슬레이트지붕이나 현황은 슬레이트 및 슬래브지붕이며, 건물은 폐가상태입니다.
• 일괄매각. 제시외 건물이 매각에 포함되고, 지상 자생 잡목·대나무와 돌담은 거래관행 등을 고려해 토지에 포함하여 감정평가했습니다.
• 진입 조건. 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 출입 가능하다고 기재되어 있습니다. 감정요항표에는 대상물건까지 차량출입 가능하다고 되어 있습니다.
• 주위환경. 흥산초등학교 북동측 인근으로, 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 해안 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 지방도가 소재하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 면적 165.0㎡, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 공시지가는 126,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
• 추가 토지 규제. 특화경관지구에 저촉된 것으로 조사됐습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 폐가 상태 확인. 현 건물의 실제 사용 가능 여부와 정비·철거 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 맹지·통행 확인. 지적도상 맹지이고 인접 토지를 경유해 출입하는 구조이므로 실제 통행 경로와 차량 출입 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 잡목·대나무·돌담이 매각 및 감정에 어떻게 포함됐는지 별지 목록과 원본을 대조해야 합니다.
• 토지 규제 검토. 계획관리지역 외에도 각종 보전·심의·특별관리 구역이 중첩되어 있으므로 향후 이용 목적에 맞는 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 현황과 활용 가능성을 반영해 별도로 가격을 검토해야 합니다.
• 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘현황’을 사는 경매

등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2020.08.28. 김천중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 폐가상태의 건물, 지적도상 맹지, 인접 토지 경유 출입, 임대관계 미상이라는 현황입니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가 329,440,000원이 시장에서 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 현황·활용성 검증 없이는 가격 판단이 어려운 물건입니다. 감정가 70%라는 숫자보다 현장 확인의 비중이 훨씬 큰 경매입니다.