서울북부지방법원 2025타경12993. 서울 강북구 수유동 빌드아르떼 비동 303호, 전유면적 33.9㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가는 261,000,000원이지만 3회 유찰 끝에 최저매각가가 133,632,000원으로 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가의 절반 수준이라 눈길을 끌 수 있습니다. 그러나 이 사건은 낙찰금액만으로 취득 부담을 판단할 수 없는 대항력 임차권 인수형 경매입니다.

등기부에는 임차인 이주연의 주택임차권이 2024.04.19. 등기돼 있습니다. 임차보증금은 262,500,000원이고, 전입신고일은 2022.04.07.로 강제경매개시결정일인 2025.07.28.보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가보다 보증금이 크므로 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 반대로 늘어나 전체 취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2025.07.28. 강제경매개시결정입니다. 국민은행 근저당권은 2019.05.07. 설정됐으나 2020.04.03. 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 볼 수 없습니다. 반면 이주연의 임차권등기는 2024.04.19.에 이루어졌고, 전입신고와 점유개시도 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실질취득이 보증금에 묶인다

임차 관련 기재는 이주연·박수영 2명입니다. 이주연은 등기된 대항력 임차인이고, 박수영은 현황조사와 매각물건명세서에 이름이 있으나 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도의 대항력 또는 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 두 사람의 실제 점유관계 및 권리 중복 여부는 추가 확인이 필요합니다.

현재 최저매각가 133,632,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,670,848원을 공제한 130,961,152원이 이주연에게 배당됩니다. 보증금 262,500,000원 중 부족한 131,538,848원이 매수인 인수 예상액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,632,000원 가정)

현재 회차 최저가 기준의 추정 배당입니다. 이주연의 미배당 보증금은 131,538,848원, 한국주택금융공사의 미배당 청구액은 296,567,896원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 물건의 가장 중요한 특징은 최저가가 내려가도 실질취득 부담이 크게 내려가지 않는다는 점입니다. 이주연 보증금 262,500,000원이 낙찰가보다 큰 상태에서 배당금이 줄면 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.

실질취득 추정 = 해당 회차 최저가 + 이주연 예상 인수액. 회차별 집행비용·배당 추정 차이가 반영된 수치이며, 박수영 관련 추가 부담과 취득 부대비용은 제외됩니다.

⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

개별 호수의 시장가치를 판단하려면 최근 실거래와 비교해야 합니다. 이 물건은 확인된 실질취득 추정액이 약 2.65억인 반면, 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 261,000,000원과의 단순 비교만으로 투자수익을 기대해서는 안 됩니다.

• 입지. 수유초등학교 북측 인근입니다. 기존주택·공동주택, 중소규모 점포, 근린생활시설, 수유전통시장, 공원, 관공서 등이 혼재하는 지역이며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 우이신설선 화계역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층입니다. 도시가스보일러 난방, 급배수·급탕설비, 화재탐지기, 승강기, 1층 주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측 및 북서측 약 6m, 북동측 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전유면적 33.9㎡의 소형 다세대주택으로, 권리관계와 실질취득금액을 함께 고려해야 합니다. 비교 실거래가격 없이 매각 가능 가격이나 수익성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이주연 보증금 인수. 임차보증금 262,500,000원과 현재 회차 예상 인수액 131,538,848원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 배당액이 달라지면 실제 인수액도 달라집니다.
• 박수영 권리 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차계약 관계를 확인하고, 대항력 및 별도 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 이주연의 선순위 임차권이 명시적으로 인수 대상으로 기재돼 있습니다. 최종 명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 회차별 취득금액. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 실질취득 추정액은 약 2.64억입니다. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계를 기준으로 판단해야 합니다.
• 시세 검증. 빌드아르떼 및 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래를 확인해 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 사항. 등록임대주택의 의무와 임대차 승계 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 명도·체납비용. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 미납 관리비와 기타 부대비용을 확인해야 합니다.
• 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 권리신고 내용을 입찰 전 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 반값이어도 취득가격은 반값이 아니다”

이 사건의 핵심은 감정가 261,000,000원 대비 최저가 133,632,000원이라는 숫자가 아닙니다. 매수인이 인수해야 하는 이주연의 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차 기준 131,538,848원이 미배당 인수액으로 예상되며, 낙찰가를 합친 실질취득 부담은 265,170,848원입니다.

더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 그만큼 보증금 인수액이 늘어나므로 실질취득 부담은 약 2.64억 수준에서 크게 줄지 않습니다. 게다가 박수영의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이주연 외의 추가 임차 위험도 남아 있습니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 이 금액이 시장가치보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.

결론은 고위험·입찰 보류입니다. 3회 유찰과 감정가 대비 51.2%라는 외형상 할인율은 투자 매력의 근거가 되지 못합니다. 선순위 임차보증금의 미배당 인수 구조, 추가 미상 임차 관련 위험, 객관적인 시세 비교의 부재가 겹칩니다. 이주연의 최종 인수액과 박수영의 권리관계가 명확히 확인되고 실질취득 부담이 검증된 시장가치보다 유리하다는 근거가 확보되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.