서울북부지방법원 2025타경12993. 강북구 수유동 빌드아르떼 비동 3층 303호, 전유면적 33.9㎡의 도시형생활주택입니다. 감정 이용상태는 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1·발코니1입니다. 현재 소유자는 이현도이며, 한국주택금융공사가 청구금액 296,567,896원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 최저가가 감정가보다 내려갔다는 사실만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 권리구조를 함께 넣으면 이야기가 완전히 달라집니다. 임차권자 이주연은 주민등록일 2022.04.07, 점유개시일 2022.03.31, 확정일자 2022.03.02이고, 말소기준인 2025.07.28 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 49-70 빌드아르떼 비동 3층303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 삼양로80가길 56 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전유면적 33.9㎡ · 6층 건물 내 3층 303호 |
| 이용상태 | 방2 · 거실1 · 주방1 · 욕실겸화장실1 · 발코니1 |
| 소유자 | 이현도 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 208,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 296,567,896원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부상 2019년 국민은행 근저당권은 2020.04.03 일부해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석상 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 그런데 이주연의 주민등록·점유·확정일자는 모두 그보다 먼저 갖춰졌고, 2024.04.19 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니라 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 한 명은 미상
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주연 | 제비동 제3층 제303호 전부 | 262,500,000원 | 2022.04.07 / 2022.03.02 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 57,423,200원 |
| 박수영 | 비동303호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
이주연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자이며 보증금은 262,500,000원입니다. 현재 매각가 208,800,000원 가정에서는 집행비용 3,723,200원을 먼저 제외한 뒤 이주연에게 205,076,800원이 배당되고, 57,423,200원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는다
이 사건의 핵심은 대항력 인수형이라는 점입니다. 이주연의 보증금 262,500,000원이 현재 최저가 208,800,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당액도 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 이주연 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 208,800,000원 | 57,423,200원 | 266,223,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,040,000원 | 98,598,560원 | 265,638,560원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 133,632,000원 | 131,538,848원 | 265,170,848원 |
현재 회차의 실질취득은 266,223,200원이고, 2회 유찰 시 265,638,560원, 3회 유찰 시에도 265,170,848원입니다. 세 시나리오 모두 감정가 261,000,000원보다 높습니다. 즉 낙찰가 자체는 계속 낮아져도 이주연에게 미배당되는 보증금이 반대로 커져 실질부담은 사실상 262,500,000원 보증금을 중심으로 고정되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,723,200원 |
| 1. 임차인 이주연 보증금 | 262,500,000원 | 205,076,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 296,567,896원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 이주연 보증금 중 57,423,200원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 296,567,896원은 전액 미배당으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북측 인근으로 중·소규모 점포 및 근린생활시설, 초등학교, 공원시설, 수유전통시장, 관공서 및 공공시설, 기존주택과 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 우이신설선 화계역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 3층 303호이며, 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·급탕설비, 화재탐지기, 승강기, 1층 주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역· 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 208,800,000원이 아니라 이주연 미배당 57,423,200원을 합친 266,223,200원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 98,598,560원, 3회 유찰 시 131,538,848원으로 증가해 낙찰가 하락분 대부분이 인수액으로 이동합니다.
- 박수영 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 이주연 외 별도 위험으로 확인해야 합니다.
- 이주연 배당·인수 재확인. 보증금 262,500,000원과 배당요구, 주택임차권등기 및 실제 배당액을 매각기일 전 최신 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 선순위 변수. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 이주연 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 물건은 감정가 261,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 208,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 이주연의 보증금이 262,500,000원이고, 현재 배당 시나리오에서 57,423,200원이 남아 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 실질취득은 266,223,200원으로 감정가보다 높습니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 167,040,000원으로 낮아지지만 인수액은 98,598,560원으로 증가하고, 3회 유찰 시 낙찰가는 133,632,000원까지 떨어져도 인수액은 131,538,848원까지 커집니다. 결국 총부담은 각각 265,638,560원, 265,170,848원으로 감정가 아래로 내려오지 않습니다.
여기에 박수영의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 내려왔지만 실질취득은 내려오지 않았고, 미상 점유 위험까지 남아 있는 인수형 경매입니다. 입찰가 숫자보다 임차보증금과 미배당 인수액을 먼저 봐야 합니다.
