제주지방법원 2025타경9351. 서귀포 토평공업단지 안의 공장용지와 공장 건물, 부속 제시외 시설 및 기계기구를 함께 매각하는 물건입니다. 토지 면적은 1,237.5㎡, 지목은 공장용지이며 감정평가상 기호 2 건물은 세탁공장(1층)·사무실 및 휴게실(2층), 기호 3 건물은 세탁공장 및 창고시설로 이용됩니다. 현재 소유자는 주식회사클린턴입니다.
감정가 2,041,025,500원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,000,103,000원입니다. 숫자상 감정가의 49%까지 내려왔지만, 같은 유형의 실거래 비교 자료가 없으므로 “반값이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 공장 경매는 토지·건물뿐 아니라 위반건축, 설비의 실제 존치 상태, 소재불명 기계, 제시외 시설의 활용 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9351 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 3278-2 · 토평공단로127번길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 세탁공장 · 사무실 및 휴게실 · 창고시설 |
| 토지 | 1,237.5㎡ · 공장용지 · 준공업지역 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사클린턴 |
| 감정가 / 최저가 | 2,041,025,500원 / 1,000,103,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,617,655,277원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.02.22. 을구 14번 농협은행주식회사 근저당권 900,000,000원입니다. 같은 날 주식회사클린턴으로 소유권이 이전됐고, 이후 설정된 농협은행 근저당 552,000,000원·168,000,000원, 국세 압류, 우리카드·수협은행 가압류, 제주특별자치도 압류, 현 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 과거 2024.01.08. 농협은행이 신청한 임의경매개시결정은 2025.11.28. 취하돼 2025.12.02. 말소됐고, 현재 사건은 2025.12.29. 에이치에프엔사일유동화전문 유한회사가 농협은행 근저당권의 양수인으로 신청한 별도의 임의경매입니다.
② 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 1,000,103,000원으로 감정가 2,041,025,500원의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 700,072,100원, 그 다음은 490,050,469원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,000,103,000원 | 669,449,213원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 700,072,100원 | 966,479,804원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 490,050,469원 | 1,174,401,219원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,000,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,401,030원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 농협은행주식회사 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 농협은행주식회사 | 552,000,000원 | 87,701,970원 |
| 3. 을구 16번 근저당 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,288,440원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 수협은행 | 31,862,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,657,151,183원 중 예상 배당 987,701,970원, 미배당 669,449,213원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 리스크 — 위반건축물·기계기구가 핵심
일괄매각 대상에는 제시외 창고·비가림·작업장·기계실과 물탱크도 포함됩니다. 목록 2-4 및 2-6 내부에는 평가에서 제외한 제시외 기계기구가 소재하는 것으로 기재돼 있어, 현장에서는 감정서의 기계기구 배치도·사진과 실제 존치 물품을 하나씩 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포 토평공업단지 내에 위치하며 주위는 각종 공장 등 공업시설과 나지로 형성된 공업지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 공장용지 1,237.5㎡, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 269,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역, 고도지구(20m 이하), 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 저촉, 하수처리구역입니다.
- 건물. 기호 2는 철골조 판넬지붕 2층, 사용승인일 2001.08.01.이며 기호 3은 일반철골구조 패널지붕 단층, 사용승인일 2021.06.21.입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 현황 확인. 일부 원상복구 이후 현재 남아 있는 무단증축 부분의 위치·면적과 행정상 조치 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 소재불명 12점과 평가 제외 제시외 기계기구를 구분하고, 매각에 실제 포함되는 설비의 존재·가동 여부를 감정평가명세표와 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 창고·비가림·작업장·기계실·물탱크와 공장저당 기계기구가 함께 묶여 있습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로 토지·건물·설비의 실사용 가치와 철거·정비 비용을 반영해 별도 상한을 산정해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사업장 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구 명세·배치도를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장 실사가 중요한 공장 경매
이 사건은 권리관계 자체는 비교적 명료합니다. 2021.02.22. 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 등기상 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 위반건축물, 제시외 시설, 다수의 기계기구, 소재불명 12점, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, 현장에 실제 무엇이 남아 있고 얼마의 활용가치가 있는지를 확인해야 가격을 판단할 수 있는 공장 경매입니다. 권리는 소멸형이지만, 최종 승부는 실사입니다.
