제주지방법원 2025타경9351. 서귀포 토평공업단지 안의 공장용지와 세탁공장·사무실·휴게실·창고시설, 기계기구 등을 함께 보는 사건입니다. 토지는 1,237.5㎡, 지목은 공장용지이며 준공업지역에 속합니다. 건물은 세탁공장과 부속 사무·휴게공간 및 창고시설로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사클린턴입니다.
권리관계의 기준점은 2021.02.22. 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 900,000,000원 근저당입니다. 이후 같은 농협은행의 552,000,000원·168,000,000원 근저당과 국세 압류, 우리카드·수협은행 가압류, 제주특별자치도 압류, 현 경매개시결정이 이어지지만, 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9351 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 3278-2 · 토평공단로127번길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 세탁공장(1층), 사무실 및 휴게실(2층), 세탁공장 및 창고시설 |
| 토지 | 공장용지 · 1,237.5㎡ · 준공업지역 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사클린턴 |
| 감정가 / 최저가 | 2,041,025,500원 / 1,428,718,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프엔사일유동화전문 유한회사 (근저당권자 농협은행주식회사의 양수인) |
| 청구액 | 1,617,655,277원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 공시지가 | 269,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 14번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 명세서에 명시된 매수인 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 임차인 목록도 없으며 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 할인율만으로 저가 판단 금지
감정가는 2,041,025,500원, 현재 최저매각가는 1,428,718,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 1,000,102,599원, 3회 유찰 시 700,071,819원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 물건은 토지와 복수 건물, 제시외 시설, 공장저당 기계기구가 함께 일괄매각되는 구조입니다. 따라서 단순히 “감정가에서 30% 내려왔다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하기보다는, 실제 사용 가능한 건물·설비와 제외·소재불명 기계의 범위를 대조해 실질 가치를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,428,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,687,180원 |
| 1. 을구 14 근저당 · 농협은행주식회사 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 을구 15 근저당 · 농협은행주식회사 | 552,000,000원 | 512,030,820원 |
| 3. 을구 16 근저당 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 18 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,288,440원 | 0원 |
| 5. 갑구 19 가압류 · 수협은행 | 31,862,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,657,151,183원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 1,412,030,820원, 미배당액은 245,120,363원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 공장·토지·건축물 실사 포인트
- 이용상태. 건축물대장상 기호 2는 세탁공장(1층), 사무실 및 휴게실(2층), 기호 3은 세탁공장 및 창고시설입니다.
- 건물 구조. 기호 2는 철골조 판넬지붕 2층 건물로 사용승인일 2001.08.01., 기호 3은 일반철골구조 패널지붕 단층 건물로 사용승인일 2021.06.21.입니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 목록 2 건물은 무단증축으로 위반건축물에 등재된 이력이 있습니다. 2022.06.02. 경량철골구조 공장 6.3㎡·1.6㎡·128.06㎡·75.40㎡와 공장-창고 28.67㎡가 기재됐고, 2022.12.21. 6.3㎡·128.06㎡·28.67㎡ 부분의 원상복구가 기록돼 있습니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-12호·제2021-130호·제2021-137호 관련 기계기구가 포함되며, 소재불명 12점은 평가에서 제외됐습니다.
- 제시외 시설. 제시외 창고·비가림·작업장·기계실 및 물탱크가 일괄매각에 포함됩니다. 목록 2-4 및 2-6 내에는 평가에서 제외한 제시외 기계기구도 소재합니다.
- 토지. 공장용지 1,237.5㎡, 준공업지역, 평지·정방형, 중로한면이며 공시지가는 269,200원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 저촉, 하수처리구역에 해당합니다.
⑤ 입지·운영 환경
- 입지. 서귀포 토평공업단지 내에 위치하며 주위는 각종 공장 등 공업시설과 나지로 형성된 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 기호 2 건물에는 기본 급배수·위생·전기설비, 기호 3 건물에는 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가의 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 대조. 감정평가서의 기계기구 배치도·사진과 현장 실물을 일련번호 단위로 확인해 매각 포함·평가 제외·소재불명 기계를 구분해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 2022.12.21. 일부 시정 이후 실제 남아 있는 무단증축 범위와 원상복구·행정조치 가능성을 건축물대장 및 현황으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 실제 공장 운영자와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 시설·물탱크·기계기구 중 실제 인도되는 자산의 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 공장·설비 상태를 반영한 별도 실사가 먼저입니다. 할인율 자체를 시세 할인으로 간주하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리는 단순, 실물은 복합”
이 사건의 등기 권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.22. 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 세탁공장·창고시설, 제시외 건축물, 공장저당 기계기구, 소재불명 12점, 위반건축물 일부 시정 이력을 실제 현황과 맞춰야 합니다. 현재 최저가는 1,428,718,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 볼 근거는 없습니다. 권리 인수는 안전 쪽, 가격과 실물 상태는 실사 후 판단. 이 물건의 승부처는 공장과 설비의 실제 가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
