서울북부지방법원 2025타경13048. 도봉동 신일아트빌 1층 101호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가에서는 집합건축물대장상 용도가 사무소로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중이라고 조사됐습니다. 소유자 조민선은 2009.04.16. 거래가액 103,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름의 말소기준은 2024.12.12. 신용보증기금의 가압류 247,916,671원입니다. 뒤이어 전북은행·송정임·제이비우리캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정이 붙었고, 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구에는 송정임의 80,000,000원 주택임차권이 별도로 존재합니다. 임대차계약일은 2022.10.26., 확정일자는 2023.01.05.로 말소기준보다 앞서지만 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 有가 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 612-40 신일아트빌 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 사무소 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 조민선 (2009.04.16. 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,808,000원 / 79,046,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정임 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 1층 101호 |
| 제시외 건물 | 판넬조 약 7.8㎡ · 주거용 · 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차권 대항력은 미상
말소기준권리는 2024.12.12. 신용보증기금 가압류입니다. 이후 등기된 전북은행 가압류, 송정임 가압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 강제경매개시결정 및 2024.12.31. 등기된 송정임 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 그러나 임차권의 임대차계약일 2022.10.26.·확정일자 2023.01.05.는 말소기준보다 앞서며, 주민등록일과 점유개시일은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송정임 | 제1층 제101호 전부 | 80,000,000원 | 2023.01.05 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 비교 — 39.5% 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
신일아트빌의 확인된 실거래는 2021년 2건뿐입니다. 두 거래 모두 전용 35.65㎡이고 가격은 190,000,000원과 210,000,000원, 평균은 200,000,000원입니다. 그러나 분석 대상 면적은 30.6㎡로 표시되어 있고 면적 매칭이 되지 않았습니다. 거래 시점도 2021년으로 현재 매각기일인 2026년과 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 35.65㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 35.65㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 평균 | 35.65㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 79,046,000원은 이 실거래 평균의 39.5%로 계산되지만, 면적이 다르고 거래가 2021년 2건뿐이므로 이를 근거로 “시세보다 60% 싸다”고 단정할 수 없습니다. 가격 매력도는 최근 동일면적 거래가 확인돼야 제대로 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,828원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 247,916,671원 | 77,223,172원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 47,279,979원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 송정임 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 50,380,734원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 송정임 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 총 채권액은 505,577,384원, 채권자 예상배당은 77,223,172원, 미배당은 428,354,212원입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 송정임의 실제 대항력 여부에 따라 임차보증금 승계 판단은 별도로 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 79,046,000원 | 77,223,172원 | 428,354,212원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 63,236,800원 | 61,698,538원 | 443,878,846원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 50,589,440원 | 49,278,830원 | 456,298,554원 | 0원 |
표면적으로는 유찰될수록 매각가가 79,046,000원 → 63,236,800원 → 50,589,440원으로 내려갑니다. 하지만 송정임의 대항력이 실제 인정되는 경우에는 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금 승계 문제가 커질 수 있으므로 최저가 하락 자체를 그대로 투자 메리트로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오봉초등학교 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근 버스정류장 및 지하철1호선 방학역이 소재해 대중교통여건은 보통입니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장에는 사무소로 등재돼 있으나 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 후첨 내부구조도상 판넬조 약 7.8㎡ 주거용 부분이 소재하며 매각에 포함됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,631,000원/㎡입니다. 북측으로 노폭 약 5미터 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·절대보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성 참고. 신일아트빌은 8세대, 2008.12.22. 준공으로 확인됩니다. 확인된 실거래는 2021년 2건이며 대상 면적과 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송정임의 전입일·점유개시일 확인. 이 두 날짜가 대항력 판정의 핵심입니다. 확정일자 2023.01.05.만으로 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 보증금 80,000,000원 회수 구조 확인. 배당요구는 접수돼 있으나 현재 계산표에서는 임차보증금 배당이 반영되지 않습니다. 대항력과 우선변제 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 임차권자·신청채권자 관계 확인. 송정임은 임차권자이면서 가압류 채권자·강제경매 신청채권자입니다. 실제 임대차관계와 점유관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 공부상 사무소·현황 주거용 차이 확인. 집합건축물대장상 용도와 실제 이용상태가 다릅니다.
- 제시외 약 7.8㎡ 확인. 판넬조 주거용 제시외 부분의 상태와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 재확인. 현재 실거래 표본은 2021년 2건이고 면적도 35.65㎡로 대상 30.6㎡와 일치하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인·주민등록 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰”보다 먼저 볼 것은 임차권이다
이 물건은 감정가 98,808,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 79,046,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 80% 가격이 눈에 들어오지만, 권리분석의 중심은 80,000,000원 송정임 임차권입니다. 계약일과 확정일자는 말소기준보다 앞서지만 전입신고일과 점유개시일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
배당 계산상 인수액은 0원이나 이를 그대로 확정 결론으로 사용하면 안 됩니다. 실제 대항력이 인정된다면 보증금 미회수 부분의 승계 여부가 달라질 수 있고, 보증금은 현재 최저가보다 큰 80,000,000원입니다. 반면 시세 자료는 2021년 35.65㎡ 거래 2건뿐으로 대상 면적과 맞지 않아 현재 가격의 저평가 여부를 강하게 뒷받침하기 어렵습니다. 여기에 공부상 사무소·현황 주거용의 용도 차이, 약 7.8㎡ 제시외 건물까지 있습니다. 가격은 내려왔지만 권리 확인은 끝나지 않은 사건. 입찰 판단의 선결조건은 송정임의 실제 전입·점유와 임대차 실체 확인입니다.
