제주지방법원 2026타경33. 제주시 애월읍 애월리 35, 도로명주소 애상로 107의 ‘크리스마스애월’ 에이3동 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층으로, 사용승인일은 2016.08.25입니다. 현재 소유자 장현석은 2022.08.02 임의경매 매각으로 취득했고, 2022.08.03 소유권이전과 동시에 한마음새마을금고에 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김정실 근저당권과 다수의 가압류·가처분, 이번 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 채권총액이 매각대금을 크게 초과해 미배당액이 발생하지만, 후순위 채권의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경33 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 35 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 애상로 107 · 크리스마스애월 에이3동 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2016.08.25 |
| 소유자 | 장현석 · 2022.08.02 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 375,353,770원 / 183,924,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음새마을금고 / 194,340,532원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.03 한마음새마을금고 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 범위 메모 | 일괄매각 · 제시외 다용도실·발코니 포함 · 토지 지상의 수목·돌담 포함 평가 · 목록 1 토지는 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 말소기준은 2022.08.03 한마음새마을금고 근저당권입니다. 2024.08.19 김정실 근저당권 150,000,000원, 이후 경남은행·농협은행·롯데카드·하나캐피탈·하나은행· 한국무역보험공사·서울보증보험·우리카드·하나카드 등의 가압류와 근저당권 관련 가처분은 기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리분석에서는 이들 권리가 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박윤섭 | 본건 제시 건물 전부분 | 2025.04.29 | 5,000,000원 | 12,000,000원 | 2026.04.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박윤섭의 전입일은 2025.04.29로 말소기준권리인 2022.08.03보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원이고 2026.04.21 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
감정가 375,353,770원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 183,924,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액 역시 183,924,000원입니다.
하지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 토지 목록 1은 지분매각입니다. 따라서 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 매각 지분과 주택·토지의 개별 가치 확인이 선행되어야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 183,924,000원 | 180,549,064원 | 1,914,261,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 128,746,799원 | 126,144,344원 | 1,968,665,860원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 90,122,759원 | 88,100,549원 | 2,006,709,655원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 183,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,374,936원 |
| 을구 6번 근저당권 · 한마음새마을금고 | 240,000,000원 | 180,549,064원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김정실 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사경남은행 | 825,742,619원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농협은행주식회사 | 20,477,723원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 51,715,857원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 197,529,357원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사하나은행 | 51,009,209원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 한국무역보험공사 | 205,131,432원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 139,200,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 26,226,933원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 162,143,100원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 25,633,974원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 3,374,936원과 한마음새마을금고 180,549,064원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리, 애월고등학교 남동측 인근이며 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·부정형·소로한면 조건이며 토지면적은 5,008.0㎡로 제시되어 있습니다. 다만 매각명세상 목록 1은 지분매각입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·경관보전지구3등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역 등이 제시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 포함물. 제시외 다용도실과 발코니가 포함되고, 토지 지상의 수목과 돌담도 평가에 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지분 확인. 목록 1이 지분매각이므로 전체 5,008.0㎡를 단독으로 취득하는 것으로 오인하지 말고 실제 매각 지분을 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계. 박윤섭은 대항력이 없지만 확정일자가 확인되지 않고, 예상배당표는 임차인 최우선변제를 미반영하고 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권총액 2,094,810,204원에 비해 현재 회차 배당재원이 크게 부족하지만, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 일괄매각 범위. 단독주택·토지와 제시외 다용도실·발코니, 수목·돌담의 포함관계를 현장과 명세서에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 시세 대비 저가 여부는 같은 뜻이 아닙니다. 비교 실거래가 없이 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.08.03 한마음새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 임차인 박윤섭은 2025.04.29 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없고, 모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가는 183,924,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가라고 확인할 수 없습니다. 여기에 목록 1 토지가 지분매각이고 단독주택·토지 일괄매각이라는 특성이 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적 확인 필요”로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
