제주지방법원 2026타경33. 제주시 애월읍 애월리 35, 크리스마스애월 에이3동 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 375,353,770원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 262,748,000원입니다. 현 소유자는 장현석으로, 2022.08.02. 임의경매 매각을 원인으로 취득했고 다음 날인 2022.08.03. 한마음새마을금고가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김정실 근저당권과 다수의 가압류, 근저당권에 대한 가처분, 이번 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있어 권리 인수 구조 자체는 비교적 단순합니다. 반면 물건 자체는 토지 지분매각이 포함된 단독주택이므로, 권리가 깨끗하다는 사실만으로 환금성과 가격 적정성까지 안전하다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경33 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 35 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 애상로 107 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2016.08.25 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 5,008.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 장현석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 375,353,770원 / 262,748,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음새마을금고 / 194,340,532원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 출발점은 2022.08.03. 한마음새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며 장현석이 채무자입니다. 이후 설정된 김정실의 근저당권 150,000,000원, 주식회사경남은행의 가처분, 2024년 이후의 다수 가압류, 2026.01.20. 한마음새마을금고의 임의경매개시결정과 2026.03.19. 하나카드 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2017년 농협은행 근저당, 경기신용보증재단 근저당, 김영호의 120,000,000원 주택임차권 등은 2022.08.02. 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 김영호 임차권을 이번 매수인이 다시 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 박윤섭 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박윤섭 | 본건 제시 건물 전부분 | 2025.04.29 | 5,000,000원 | 12,000,000원 | 2026.04.21 배당요구 | 대항력 없음 | 인수 없음 |
박윤섭의 전입일은 2025.04.29.로 말소기준일 2022.08.03.보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 2026.04.21. 배당요구도 접수돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제권 보유 여부를 별도로 단정하지 않으며, 이 사건에서 중요한 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 375,353,770원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 262,748,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 183,923,600원(감정가 49%), 3회 유찰 시 128,746,519원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 단독주택과 토지, 토지 지분매각이 결합된 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어려워 현장 가치와 토지 지분 범위를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,478,472원 |
| 1. 근저당 · 한마음새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김정실 | 150,000,000원 | 18,269,528원 |
| 3. 가압류 · 주식회사경남은행 | 825,742,619원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 20,477,723원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 51,715,857원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 197,529,357원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사하나은행 | 51,009,209원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국무역보험공사 | 205,131,432원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 139,200,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 26,226,933원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 162,143,100원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 25,633,974원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 262,748,000원 가정 시 집행비용 4,478,472원, 한마음새마을금고 240,000,000원, 김정실 18,269,528원으로 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액은 2,094,810,204원, 채권자 예상 배당액은 258,269,528원, 미배당액은 1,836,540,676원입니다. 미배당 채권이 크더라도 이 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 애월고등학교 남동측 인근이며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스 노선이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2016.08.25.입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 5,008.0㎡, 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 182,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지에 더해 토지 지분매각 구조이므로 동일 평형 아파트처럼 가격 비교가 단순하지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 현장 확인 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지분 범위. 목록 1이 지분매각이므로 실제 매각되는 토지 지분과 그 지분이 단독주택 건부지·단지 내 도로 이용에 어떤 영향을 주는지 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 다용도실과 발코니, 토지 지상의 수목·돌담이 포함 평가됐으므로 현황과 목록의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 박윤섭은 대항력은 없지만 본건 제시 건물 전부분을 점유한 것으로 조사됐습니다. 낙찰 후 인도 및 명도 절차를 고려해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 할인 매물로 판단하지 말고, 토지·건물 상태와 지분 범위를 기준으로 별도의 적정가 검증이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.08.03. 한마음새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 단순하지 않다”
이번 사건은 권리만 놓고 보면 결론이 비교적 분명합니다. 2022.08.03. 한마음새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후의 근저당·가처분·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 박윤섭 역시 2025.04.29. 전입으로 대항력이 없고, 명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 262,748,000원이 감정가 375,353,770원의 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 단독주택과 토지를 일괄매각하면서 토지 일부가 지분매각이라는 점이 핵심입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격과 매각범위는 현장 검증”으로 정리하는 것이 맞습니다.
