서울북부지방법원 2025타경13236. 강북구 수유동의 다세대 물건으로 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 공부상 제4층 제402호이며, 현황에서는 건물명칭이 ‘장수타운빌리지’, 현관문 표시는 502호로 확인됩니다. 이 건의 권리분석은 등기부에 근저당권이 현재 남아 있지 않다는 점만 보고 단순하게 판단하면 안 됩니다. 말소기준은 2020.05.14 국민건강보험공단 압류이고, 조사된 박원미의 전입은 그보다 앞선 2020.04.21입니다.
특히 임차인 박원미는 이 사건의 신청채권자 박원미와 동일인으로 기재되어 있습니다. 제공된 조사 메모도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 지적하고 있습니다. 따라서 실제 임대차계약 존재, 보증금 지급내역, 점유관계, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조하기 전까지는 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 130-145 4층 402호 · 도로명 노해로9길 62 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 연립주택 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박준영 · 2019.12.31 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 133,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박원미 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 호수 표기 | 공부상 402호 · 현관문 502호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리 이후에는 구리세무서장 압류, 기술보증기금 가압류, 우리은행 가압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 도봉세무서장 압류, 서울특별시 강서구 압류, 이 사건 강제경매개시결정과 서울보증보험 가압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전 인수액 미정
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박원미 | 402호(현관문502호) | 2020.04.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
박원미는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사상 실제 임차인 1명입니다. 다만 같은 박원미가 이 사건 강제경매의 신청채권자로도 나타납니다. 이 관계만으로 임대차를 허위라고 단정할 수는 없지만, 제공 자료 자체가 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있으므로 계약서와 보증금 지급증빙 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,670,400원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 87,210,000원 | 87,210,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리은행 | 64,834,095원 | 43,719,600원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 4,390,110원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박원미 | 138,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,368,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권 총액은 301,803,155원, 배당액은 130,929,600원, 미배당은 170,873,555원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차인 보증금도 미상인 구조이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대 물건으로 분류되어 있고 감정평가상 ‘연립주택’으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울우이초 동측 인근의 단독주택·빌라 중심 주택지대로, 인근 및 근거리에 서울우이초와 강북구청이 있습니다.
- 교통. 노해로·삼양로변 버스정류장을 이용할 수 있고 북서측에 우이신설선 가오리역, 남서측에 화계역이 위치합니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 도로에 접하며 북동측·남서측은 인접필지 진입로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 대상자 외국인 등, 용도 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 표시 주의. 공부상 제4층 제402호지만 현관문·우체통에는 현황상 5층, 502호로 표기되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박원미 임대차 원본 확인. 전입일은 2020.04.21로 말소기준 2020.05.14보다 빠릅니다. 임대차계약서와 보증금 지급증빙을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 항목이 확인되지 않아 매수인 인수액을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 박원미가 임차인이면서 신청채권자로 나타나는 이유와 채권의 발생원인을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 실제 교부청구와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 공부상 402호와 현관문 502호가 다르므로 현장 방문 시 정확한 매각 목적물을 특정해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가 133,600,000원이 시세보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 167,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 133,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이를 곧바로 가격 메리트로 연결할 근거는 없습니다. 실거래 시세가 제공되지 않았고, 무엇보다 박원미의 전입일이 말소기준권리보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 미상입니다.
등기상 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차인의 잠재적 인수위험은 등기상 후순위 채권과 별개의 문제입니다. 여기에 박원미가 신청채권자와 동일인이고 다수의 조세 압류도 존재합니다. 따라서 이 건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니라, 임대차관계·보증금·조세관계를 먼저 해소해야 하는 물건입니다.
