서울북부지방법원 2025타경13264. 성북구 석관동 스타캐슬 203호, 전용 41.26㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 등기 흐름만 보면 2019년 소유권보존과 신탁을 거쳐 2020.07.15 장용준에게 공유자전원지분전부가 이전됐고, 2021.03.15에는 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 이후 2023.08.29 서대문세무서장의 압류가 말소기준으로 잡히고 국민건강보험공단 압류, 은평세무서장 압류, 2025.09.10 장혁의 강제경매개시결정이 이어집니다.
이 사건의 핵심은 등기상 후순위 압류보다 점유·임차관계입니다. 장혁은 2021.03.29 전입해 말소기준일인 2023.08.29보다 앞서 있습니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 장혁은 이 사건의 강제경매 채권자이기도 해 관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 340-244 스타캐슬 203호 · 화랑로24길 69 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 41.26㎡ · 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 장용준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장혁 / 280,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.08.29 갑구 5번 압류 · 국(서대문세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준은 2023.08.29 갑구 5번 압류입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류, 은평세무서장 압류, 장혁의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 장혁의 전입일은 2021.03.29로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 임차관계는 후순위 권리처럼 단순히 소멸한다고 전제하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혁 | 203호 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
② 시세 비교 — 78.9% 할인처럼 보여도 ‘실질취득’이 먼저다
스타캐슬은 16세대, 2019.02.21 사용승인된 건물입니다. 대상 전용면적 41.26㎡와 일치하는 실거래는 4건이며, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 304,333,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026.01의 310,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 3.2% 상승 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 41.26㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 41.26㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 41.26㎡ | 3 | 303,000,000원 |
| 2024.10 | 41.26㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.26㎡ | 3건 | 304,333,333원 |
현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.9%입니다. 전체 4건 평균 302,000,000원과 비교해도 79.5% 수준입니다. 다만 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 장혁에게 인수할 보증금이 존재한다면 비교 기준은 240,000,000원이 아니라 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가이기 때문입니다. 현재는 보증금이 미상이라 그 총액 자체를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,160,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 장혁 | 280,000,000원 | 235,840,000원 |
| 미배당 | - | 44,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 280,000,000원 중 235,840,000원이 배당되고 44,160,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 장혁의 보증금도 확정되지 않았으므로 이 표만으로 실제 인수액을 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건축물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 203호입니다.
- 입지. 한국예술종합학교 서측 인근으로 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 상월곡역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호합니다.
- 도로. 서측으로 약 4m 도로에 접하며 토지는 완경사지대의 정방형입니다.
- 설비. 승강기·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,746,000원/㎡이며 토지면적은 430.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 도시형생활주택이며 동일면적 실거래는 확인되지만 경매 평균 유찰횟수 2.3회가 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장혁 임대차 원본 확인. 2021.03.29 전입의 실제 임대차계약, 보증금 지급액, 점유 현황을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 우선변제 관련 정보를 최신 매각물건명세서와 배당요구 내역에서 대조해야 합니다.
- ‘240,000,000원’만으로 시세 할인 판단 금지. 보증금 인수가 발생하면 실질취득가는 낙찰가보다 높아집니다. 최근 12개월 평균 304,333,333원과 비교할 때도 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 두 기록 모두 장혁으로 표시돼 있어 실제 채권·임대차 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 압류 3건과 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.15 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 시나리오. 현재 최저가는 240,000,000원이고, 2회 유찰 시 192,000,000원, 3회 유찰 시 153,600,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 어느 회차든 인수액이 미상인 상태에서는 낙찰가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “78.9% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 표면 숫자만 보면 관심이 가는 구조입니다. 감정가 300,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 240,000,000원이고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 304,333,333원의 78.9%입니다. 최신 거래도 310,000,000원으로 확인됩니다.
그러나 권리분석의 순서는 반대입니다. 2021.03.29 전입한 장혁이 말소기준 2023.08.29보다 선순위이고, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 따라서 현 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정하거나 240,000,000원을 실질취득가로 놓고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 먼저 장혁의 임대차 실체와 보증금을 확정하고, 그 결과로 산출한 실질취득가를 최근 12개월 평균과 최신 거래에 대입해야 합니다.
압류 3건의 배당 변수, 신청채권자와 임차인이 모두 장혁으로 표시된 점, 16세대 소규모 도시형생활주택의 환금성까지 함께 보면 이 사건은 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 표면 가격은 낮지만, 핵심 미확정 변수 하나가 전체 수익성을 뒤집을 수 있습니다.
