말소기준은 2022.08.12 제주시수산업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 권성범·강은영 두 점유자는 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 확인됩니다. 가격은 최근 12개월 평균 318,333,333원보다 낮지만, 최근 거래 흐름이 -20.4%로 하락한 만큼 내부 상태와 현재 시세 재확인이 핵심입니다.
제주지방법원 2026타경63. 제주시 조천읍 함덕리 ‘천마에버하임오션’ 2층 201호 아파트입니다. 소유자 박정현은 2022.08.05 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득했고, 2022.08.12 제주시수산업협동조합 앞으로 채권최고액 228,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 2022.08.26 문숙정 근저당 192,000,000원이 설정됐고 현재 경매개시결정도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
점유관계는 권성범·강은영 두 명이 확인됩니다. 권성범은 2025.08.07, 강은영은 2025.04.01 전입해 모두 2022.08.12 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력이 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없음이어서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경63 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 4178 천마에버하임오션 2층 201호 · 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕5길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 천마에버하임오션 · 대상면적 78.6319㎡ · 지하1층/지상7층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 박정현 · 2022.08.05 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 174,430,244원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2021.06.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권성범 | 201호 · 주거 | 2025.08.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 강은영 | 201호 · 주거 | 2025.04.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2022.08.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 매수인에게 승계되는 선순위 임차보증금으로 계산할 대상은 아니며, 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 아래, 그러나 하락 추세
천마에버하임오션은 60세대, 2021.06.09 사용승인된 아파트입니다. 제공된 실거래는 2022.09부터 2024.10까지 4건이며, 전체 평균은 338,750,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 400,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 318,333,333원과 최신 거래 285,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 84.84㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2024.08 | 77.91㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2024.05 | 77.91㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2022.09 | 84.84㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 318,333,333원 |
현재 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.2%이고, 최신 거래 285,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 360,000,000원에서 1회 유찰돼 가격 부담이 크게 낮아진 상태입니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래의 비교 추세가 -20.4%로 나타나므로, 과거 400,000,000원이나 전체 평균만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 근저당 · 문숙정 | 192,000,000원 | 19,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 420,000,000원 중 예상배당은 247,672,000원이며, 미배당액은 172,328,000원입니다. 문숙정 근저당에서 미배당이 발생하지만 후순위 담보권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 172,328,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 246,869,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 299,048,721원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 늘지만, 이 미배당은 대항력 있는 임차보증금과 달리 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕해수욕장 북서측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택·공동주택·소규모 점포·전·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평스래브지붕 지하1층/지상7층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2021.06.09입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·승강기·소방·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 6~7m, 남측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20M이하, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 2,187.4㎡, 공시지가 305,100원/㎡이며 평지·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 60세대이며 제공된 실거래는 4건입니다. 최근 거래가격 하락 폭이 커 가격대별 매수 수요를 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가와 현장조사 모두 내부 확인이 곤란했습니다. 수리비·관리상태가 입찰가에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차관계 재확인. 권성범·강은영 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 최신본과 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -20.4%를 무시하고 전체 평균 338,750,000원만 기준으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 최신 거래 기준. 최신 거래 285,000,000원과 최근 12개월 평균 318,333,333원을 중심으로 현재 최저가 252,000,000원의 여유 폭을 판단하는 것이 적절합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 172,328,000원은 후순위 채권 미배당으로, 매수인 인수액과 다릅니다. 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 함께 본다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.12 제주시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 문숙정 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권성범·강은영 두 임차인도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 360,000,000원에서 1회 유찰돼 252,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 318,333,333원의 79.2%이고 최신 거래 285,000,000원보다 낮아 현재 회차에는 가격 여유가 생겼습니다. 하지만 최근 거래 추세는 -20.4%이고, 내부 확인도 되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮고 현재 최저가는 최근 거래 아래지만, 하락 추세와 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 아파트로 정리할 수 있습니다.
