서울북부지방법원 2025타경13293. 도봉구 쌍문동 힐링프로빌 2층 204호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 사형택이고, 실제 임차인은 정도영 1명입니다. 정도영은 2022.11.04. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.10.26., 보증금은 192,000,000원입니다. 말소기준은 2023.09.08. 주택도시보증공사의 가압류이므로 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차인에 해당합니다.

보통 이런 구조라면 현재 최저가 172,800,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어오는지가 핵심입니다. 제공된 배당계산에서는 집행비용 3,219,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 169,580,800원이 배당되고, 보증금 중 22,419,200원이 남습니다. 따라서 확약이 없다면 실질취득액은 172,800,000원 + 22,419,200원으로 접근해야 합니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 미배당액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 핵심

말소기준은 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 2024.02.15. 국의 압류, 2024.11.12. 임차권등기, 2025.09.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 접수일은 말소기준 이후라도 정도영의 실제 전입·점유는 2022.11.04.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기가 뒤에 있다는 이유로 대항력을 부정할 수 없습니다.

이 확약은 해당 임차보증금에 관한 위험을 해소하는 근거입니다. 확인된 실제 임차인은 정도영 1명이며, 제공 자료상 이 확약 밖의 별도 임차인은 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 86.4%

힐링프로빌은 총 16세대, 2018.03.28. 준공입니다. 대상 면적은 34.75㎡이며, 확인된 최근 거래는 2026.03. 전용 37.91㎡ 4층의 200,000,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 200,000,000원이고, 현재 최저가 172,800,000원은 그 금액의 86.4%입니다.

확약 반영 실질취득액은 현재 최저가와 같은 172,800,000원으로 볼 수 있어, 확인된 최근 거래 200,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 실거래 표본이 1건뿐이고 해당 거래 전용면적도 37.91㎡로 대상 34.75㎡와 차이가 있으므로, 86.4%라는 수치만으로 시세를 넓게 일반화하기보다는 현재 확인 가능한 최근 거래 대비 할인 수준으로 보는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 22,419,200원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액이며, 매각물건명세서의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 룰상 인수액은 늘어난다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 가격 하락의 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 하지만 본건은 해당 임차보증금에 대한 대항력 포기 확약이 있으므로, 제공된 확약 내용이 매각까지 유효하게 적용되는 것을 전제로 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다. 이 사건은 therefore 단순히 “선순위 임차인이 있으니 위험하다”가 아니라, 선순위 임차인의 원칙적 인수위험을 확약서가 제거하는지를 확인하는 사건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉구 쌍문동 효문중학교 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용. 도시형생활주택으로 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 1,962,000원/㎡, 토지면적 122.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 힐링프로빌은 16세대이며 최근 12개월 확인 실거래가 1건이므로 가격 검증 표본이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 본건의 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인 구조 확인. 정도영의 전입 2022.11.04.은 말소기준 2023.09.08.보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 대항력 있는 임차인이라는 점을 전제로 분석해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 분리. 현재 회차 배당계산상 미배당은 22,419,200원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
• 실거래 표본 한계. 최근 12개월 비교 가능한 거래는 2026.03. 200,000,000원 1건입니다. 86.4%라는 할인율을 다수 거래 평균처럼 해석하지 않아야 합니다.
• 면적 차이. 대상 면적은 34.75㎡, 확인 거래는 37.91㎡입니다. 실거래 비교 시 면적 차이를 함께 고려해야 합니다.
• 다세대 환금성. 16세대 도시형생활주택이므로 아파트와 동일한 거래 빈도와 환금성을 전제하지 않는 것이 적절합니다.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14.입니다. 매각기일 2026.08.19. 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차인’보다 확약의 효력

이 사건을 등기 순서만 보고 판단하면 선순위 대항력 임차인의 보증금이 현재 낙찰가보다 커서 22,419,200원 인수가 발생하는 물건처럼 보입니다. 그 계산 자체는 맞습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 정도영 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.

가격은 감정가 216,000,000원에서 한 차례 유찰돼 172,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 확인 거래 200,000,000원의 86.4%입니다. 다만 확인 실거래가 1건뿐인 16세대 다세대·도시형생활주택인 만큼 “최근 거래보다 낮다”와 “충분히 싸다”는 같은 말이 아닙니다. 결론은 확약 확인 시 권리부담은 크게 해소되고, 가격도 최근 확인 거래 아래에 있으나, 실거래 표본과 환금성 검증이 필요한 물건입니다.