서울북부지방법원 2025타경13308. 강북구 미아동 벽산라이브파크아파트 114동 18층 1804호입니다. 전유면적은 114.68㎡, 22층 건물 중 18층이고 감정평가 이용상태는 방4·거실1·주방1·식당1·욕실겸화장실2·반침2·다용도실1· 발코니2의 아파트입니다. 현재 소유자는 김정순이며, 2024.11.30. 상속을 원인으로 2025.09.24. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리의 중심은 2012.05.09. 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 2,066,000,000원으로 현재 감정가와 최저매각가를 모두 크게 웃돕니다. 이 근저당이 말소기준이고, 한국주택금융공사가 2025.09.29. 임의경매를 신청했습니다. 사건상 청구액은 442,339,584원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13308 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 1354 벽산라이브파크아파트 114동 18층 1804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 114.68㎡ · 방4·거실1·주방1·식당1·욕실겸화장실2·반침2·다용도실1·발코니2 · 22층 중 18층 |
| 소유자 | 김정순 (2024.11.30. 상속, 2025.09.24. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 756,000,000원 / 604,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 442,339,584원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 한국주택금융공사 근저당
2004년과 2005년에 설정됐던 중소기업은행 근저당 3건은 2012.05.15. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2012.05.09. 접수 제28807호 한국주택금융공사 근저당입니다. 그 근저당의 실행으로 2025.09.29. 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 1회 유찰 80%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 근거는 아직 없다
감정가는 756,000,000원, 현재 최저매각가는 604,800,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 483,840,000원(64%), 3회 유찰 시 387,072,000원(51.2%)입니다.
하지만 유찰률과 시세 할인율은 같은 뜻이 아닙니다. 동일평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 기준이 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가 604,800,000원을 두고 “시세보다 저렴하다” 또는 “싸다”라고 판단하지 않습니다. 감정가 대비 20% 내려왔다는 사실과 시장가격 대비 할인 여부는 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 604,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,448,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 2,066,000,000원 | 596,352,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형은 한국주택금융공사 근저당의 채권최고액 2,066,000,000원을 기준으로 계산돼 1,469,648,000원의 미배당이 발생합니다. 사건상 신청 청구액은 442,339,584원이며, 현재 회차와 2회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권이 충족되는 것으로 표시되고, 3회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 0원, 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 604,800,000원 | 596,352,000원 | 1,469,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 483,840,000원 | 476,601,600원 | 1,589,398,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 387,072,000원 | 380,852,992원 | 1,685,147,008원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔샘중고등학교 남서측 인근. 북서측 산림지가 있고, 중·소규모 점포와 근린생활시설, 각급학교, 근린공원, 관공서·공공시설, 비교적 규모가 큰 아파트단지와 기존주택·공동주택이 혼재하며 제반 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 우이신설선 경전철 솔샘역이 위치하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 경사슬라브지붕 22층 건물 중 18층. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·급탕, 옥외소화전, 화재탐지기, 승강기, 옥외 및 지하주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 20미터 내외 아스팔트 포장도로인 인수봉로와 단지 내 가로망이 연계돼 차량 흐름은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역 등이 포함되고, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 신고가 없더라도 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2012.05.09. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준입니다. 등기부와 매각물건명세서의 최종 상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없이 임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 2012.05.09. 금지사항등기의 매각 후 정리 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 최근 동일 조건 실거래와 직접 비교되지 않았습니다. 유찰률만으로 시세 할인이라고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당표 해석. 근저당 채권최고액은 2,066,000,000원, 사건상 신청 청구액은 442,339,584원입니다. 채권최고액 기준 배당모형과 실제 확정채권액을 구분해 봐야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 적용 대상과 매수 후 절차는 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “80%까지 내려왔다는 것”과 “싸다는 것”은 다르다
이 사건은 표면적으로는 단순합니다. 2012년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 756,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가도 604,800,000원까지 내려왔습니다.
하지만 두 가지를 분리해야 합니다. 첫째, 임대관계가 미상이라는 점입니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 대항력·점유 위험까지 없다고 단정할 수 없습니다. 둘째, 현재 가격이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 최근 동일 조건 실거래와 대조한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
따라서 이 건은 배당상 인수는 0원이나 임대관계 확인이 남아 있고, 가격도 추가 검증이 필요한 유형입니다. 권리관계의 기본 뼈대는 명확하지만, 실제 입찰 여부는 점유 확인과 시세 검증을 끝낸 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
