서울북부지방법원 2025타경13324. 성북구 정릉동 위너스빌 101동 203호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 210,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 168,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 박정민의 주택임차권입니다. 박정민은 2024.03.20 전입·점유했고 2024.02.19 확정일자를 받았으며, 말소기준인 2025.07.24 토스뱅크 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

다만 현재 회차의 배당 구조에서는 집행비용 3,152,000원을 제외하고 박정민의 보증금 150,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 최저가 168,000,000원에 낙찰된다는 가정 아래 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 반대로 다음 회차 134,400,000원에서는 18,281,600원, 그다음 107,520,000원에서는 44,785,280원의 인수액이 발생합니다. 이 물건은 최저가만 낮아지는 것이 아니라 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조라는 점이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차인이 핵심

현재 사건의 말소기준은 2025.07.24 갑구 11번 토스뱅크 가압류입니다. 뒤이어 우리금융캐피탈 가압류, 신한카드 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 있고 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 박정민은 2024.03.20부터 전입·점유하여 기준권리보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다.

실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.

② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮다

위너스빌101동연립주택은 18세대, 사용승인일은 2016.09.19입니다. 확인된 거래는 3건으로, 대상 면적 38.84㎡와 일치하는 2층 거래는 2021.09 200,000,000원, 2022.02 205,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2025.04 5층 41.28㎡ 215,000,000원입니다.

가격 판단에는 오래된 전체 평균보다 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 215,000,000원이며, 현재 최저가 168,000,000원은 그 78.1%입니다. 최근 거래가 이전 거래들보다 6.2% 높은 추세여서, 제공된 거래만 놓고 보면 하락 추세도 아닙니다. 현재 회차에서는 임차보증금 인수가 0원이므로 실질취득 기준도 168,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

현재 회차에서는 임차인 박정민이 150,000,000원을 전액 배당받는 구조여서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 76,075,025원 중 14,848,000원이 배당되고 61,227,025원이 미배당됩니다.

④ 추가 유찰 시 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 생긴다

⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울정릉초등학교 남서측 인근이며 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 2층 203호이며, 도시가스 개별난방과 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4M 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 2필 일단의 부정형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 512.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 연립주택이며 확인된 실거래는 3건입니다. 가격 비교 시 거래 표본이 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 회차 배당 확인. 168,000,000원 가정에서는 박정민 보증금 150,000,000원이 전액 배당되어 인수 0원입니다.
• 유찰 시 재계산. 134,400,000원에서는 인수 18,281,600원, 107,520,000원에서는 인수 44,785,280원이 발생합니다. 회차가 바뀌면 반드시 실질취득을 다시 계산해야 합니다.
• 임차권·명도. 박정민은 대항력 있는 임차권자로 배당 전액 수령 여부와 인도 시점을 배당절차와 함께 확인해야 합니다.
• 지역권 확인. 정릉동 800-1 일부의 승역지 지역권등기의 구체적 범위와 이용제한 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 제공 자료상 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으므로 입찰 목적과 적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 실거래 표본. 최근 12개월 거래는 1건이므로 최신 거래 215,000,000원을 절대적인 시세로 보지 말고 대상 호수의 층·상태를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 현재 회차가 가장 단순한 구간

이 물건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보고 위험물건으로 치부하면 놓치기 쉽고, 최저가가 더 내려간다는 이유만 보고 추가 유찰을 기다려도 계산이 틀리기 쉬운 유형입니다. 박정민의 보증금은 150,000,000원이고 현재 168,000,000원 회차에서는 전액 배당되어 매수인 인수가 0원입니다. 동시에 최근 거래 215,000,000원 대비 최저가가 78.1%라 현재 제공된 가격자료상 할인 여지도 있습니다.

그러나 다음 회차부터는 보증금 미배당분이 인수액으로 전환됩니다. 134,400,000원에 낙찰받아도 실질취득은 152,681,600원, 107,520,000원에 낙찰받아도 152,305,280원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있느냐”가 아니라 “해당 회차에서 얼마가 배당되고 얼마가 인수되느냐”입니다. 현재 회차는 인수 0원과 시세 대비 할인이라는 두 조건이 동시에 맞지만, 승역지 지역권과 실제 임차인 인도·배당 완료 여부는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.