서울북부지방법원 2025타경13324. 성북구 정릉동 위너스빌 101동 203호, 전용면적 38.84㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가서에는 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 것으로 기재되어 있으며, 2016년 준공된 5층 건물의 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 노아로, 2022년 2월 거래가 205,000,000원에 취득했습니다.
이후 토스뱅크 가압류를 시작으로 우리금융캐피탈 가압류, 신한카드 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 권리분석의 핵심은 이들 채권 자체보다 그보다 앞서 전입한 임차인의 대항력입니다. 박정민은 2024년 3월 20일 전입·점유를 시작했고, 2024년 2월 19일 확정일자를 갖추었습니다. 말소기준인 2025년 7월 24일 토스뱅크 가압류보다 앞섭니다.
따라서 후순위 가압류나 경매개시결정이 매각으로 말소되더라도, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 매각물건명세서 역시 임차권등기 관련 미변제 잔액 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 800-2 위너스빌 제101동 제2층 제203호 도로명주소: 보국문로30길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(연립주택 이용) · 전용 38.84㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 노아 (2022.02.15 소유권이전 · 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 107,520,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 입찰보증금 | 매각공고상 보증금률 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 신한카드 주식회사 / 31,173,832원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2025.07.24 갑구 11번 · 토스뱅크 가압류 36,054,519원 |
| 임차인 | 박정민 1명 · 보증금 150,000,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 매수인 인수 | 44,785,280원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
| 실질취득금액 | 152,305,280원 (낙찰가 + 임차보증금 인수 추정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 2017년 및 2019년, 2021년에 설정됐던 과거 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리 흐름의 기준이 되는 등기는 갑구 11번 토스뱅크 가압류입니다. 이후 우리금융캐피탈 가압류, 신한카드 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 말소될 예정입니다.
다만 2026년 3월 16일 등기된 을구 9번 박정민의 주택임차권은 등기일 자체만 보면 말소기준 이후입니다. 그렇다고 임차인의 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 2024년에 이미 발생한 임차인의 대항력과 배당에서 전액 회수하지 못한 보증금을 함께 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박정민 2층 203호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2024.03.20 확정 2024.02.19 점유 2024.03.20 |
150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 확인 |
44,785,280원 잔액 승계 위험 |
현재 최저가 107,520,000원 낙찰 및 예상배당을 기준으로 계산했습니다. 실제 인수액은 최종 배당, 우선채권, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
박정민의 임대차계약일은 2024.02.17이며, 2026.03.16 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기의 순위가 말소기준 뒤에 있더라도 전입·점유가 앞선다는 사실이 중요합니다. 배당받지 못한 잔여 보증금에 대한 매수인의 부담 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
위너스빌101동연립주택은 18세대, 2016.09.19 준공 건물입니다. 거래 표본은 많지 않습니다. 확인되는 거래 중 같은 전용면적 38.84㎡ 사례와 보다 넓은 41.28㎡ 사례를 구분해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 41.28㎡ | 5층 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 38.84㎡ | 2층 | 205,000,000원 |
| 2021.09 | 38.84㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 3건 | 206,666,666원 |
시세 집계상 최근 거래 기준값은 215,000,000원, 최근·과거 비교 추세는 +6.2%입니다. 다만 실제 표시된 최신 거래는 2025년 4월로 매각기일인 2026년 10월과 시차가 있고, 해당 거래의 전용면적도 본건보다 큰 41.28㎡입니다. 따라서 이 가격을 본건의 현재 확정 시세로 취급하거나 상승 추세가 현재까지 이어진다고 단정하기는 어렵습니다.
현재 회차의 실질취득금액 152,305,280원은 2025년 4월 거래가 215,000,000원의 약 70.8% 수준입니다. 같은 면적의 2022년 거래 205,000,000원과 비교해도 낮습니다. 그러나 최근 동일 면적 거래가 부족하며 물건 상태와 임차보증금 인수, 지역권 및 명도 위험을 함께 평가해야 합니다. 최저가 107,520,000원이 거래가의 약 50%라는 비교만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,305,280원 | — |
| 1. 임차인 박정민 보증금 대항력·우선변제 |
150,000,000원 | 105,214,720원 | 44,785,280원 매수인 인수 가능 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 36,054,519원 | 0원 | 36,054,519원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 8,846,674원 | 0원 | 8,846,674원 |
| 4. 경매신청채권 · 신한카드 | 31,173,832원 | 0원 | 31,173,832원 |
| 5. 소유자 교부 | — | 0원 | — |
| 배당 총액 / 일반채권 미배당 | — | 107,520,000원 | 76,075,025원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용과 임차인 보증금 배당으로 매각대금이 소진됩니다. 토스뱅크·우리금융캐피탈·신한카드의 채권 미배당 합계는 76,075,025원입니다. 이는 매수인이 자동 인수하는 금액과 구별해야 합니다. 국민건강보험공단 압류 관련 배당액, 당해세, 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 실제 부담 감소로 이어지지 않는다
이 물건은 최저가가 낮아지는 만큼 선순위 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 그 차이가 분명해집니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 51.2% |
107,520,000원 | 44,785,280원 | 152,305,280원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
86,016,000원 | 65,932,288원 | 151,948,288원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 32.77% |
68,812,800원 | 82,825,830원 | 151,638,630원 |
현재 최저가는 107,520,000원이고, 5회 유찰 시 시나리오의 최저가는 68,812,800원입니다. 낙찰가 기준으로는 상당한 차이가 있지만, 예상 인수액을 더한 실질취득금액은 각각 152,305,280원과 151,638,630원입니다. 차액은 666,650원에 불과합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울정릉초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 2층 203호입니다. 위생시설, 상하수도, 도시가스 개별난방 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 부정형이고 완경사지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 이력도 있으므로 본건의 실제 적용 여부와 매각일 기준 효력 확인이 필요합니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 대지권 관련 지역권은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 18세대 규모의 소규모 공동주택이며 실거래 표본은 3건입니다. 마지막으로 확인되는 거래가 2025.04이므로 거래 유동성과 현재 매수 수요를 대단지 아파트와 동일하게 평가하기 어렵습니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가 기준은 1,989,000원/㎡입니다. 토지 공시지가만으로 개별 호실의 적정 매매가격을 산정할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확정. 박정민의 대항력과 우선변제권, 임차권등기, 배당요구 및 최종 배당 가능액을 대조해야 합니다. 보증금 150,000,000원 중 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가 107,520,000원만으로 수익성을 계산하지 말고, 예상 인수액 44,785,280원을 더한 152,305,280원을 기본 비교금액으로 삼아야 합니다. 취득세·등기비·명도비·수리비 등은 별도로 검토해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 집행비용과 임차인 배당으로 매각대금이 소진되는 예상배당 구조입니다. 국민건강보험공단 압류, 조세채권 및 우선채권의 실제 배당순위와 금액에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 지역권 확인. 정릉동 800-1 토지 일부의 2016.12.29 지역권등기에 대해 등기원인, 범위, 위치 및 매수 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소·명도. 임차보증금 전액 반환 여부에 따라 임차인의 권리 소멸과 실제 인도 시점이 달라질 수 있습니다. 배당만으로 보증금이 완제되지 않는 경우 잔액 정산과 명도 계획을 함께 세워야 합니다.
- 시세 검증. 최신 확인 거래 215,000,000원은 본건보다 넓은 41.28㎡이고 거래일도 2025.04입니다. 본건과 동일 면적의 최근 거래, 현장 상태 및 현재 매도호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 더 유찰돼도 실질취득은 보증금 1.5억 안팎으로 유지됩니다. 최저가 하락률을 수익률로 착각하지 않아야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최저가, 입찰보증금 및 매각조건 변동 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.0752억에 낙찰받아도 1.0752억짜리 집이 아니다”
이 사건의 가장 큰 함정은 낙찰가와 실질취득금액의 차이입니다. 감정가 210,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저가가 107,520,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 150,000,000원입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액 44,785,280원을 낙찰자가 인수할 수 있어 실질취득은 약 152,305,280원으로 올라갑니다.
과거 실거래가와 비교하면 가격 차이는 존재합니다. 그러나 거래 표본이 적고, 최신 거래는 2025년 4월의 더 넓은 면적이며, 단지 규모도 18세대에 불과합니다. 이미 3회 유찰된 이력과 배당 부족, 임차권 정산·명도, 대지권 토지 일부의 지역권까지 고려하면 낮은 최저가 자체를 높은 투자 매력으로 평가하기는 어렵습니다.
결론은 권리와 가격 모두 조건부 검토, 종합 C등급입니다. 실질취득 기준으로 과거 거래가보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 선순위 보증금 인수 구조와 환금성 위험이 존재합니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 최종 보증금 인수액의 정확한 산정, 지역권 확인, 현재 시세 검증과 임차인 인도 가능성입니다.
