서울북부지방법원 2025타경13332. 중랑구 중화동 사르데냐 제2층 201호, 도시형생활주택(단지형 다세대)의 주거용 물건입니다. 이 사건은 겉으로 보이는 최저가보다 임차인의 선순위 대항력이 가격을 결정합니다. 권미란은 2022.02.03. 확정일자를 받고 2022.02.28. 전입·점유를 시작했으며, 현재 말소기준으로 계산된 중랑구 압류일 2023.06.08.보다 앞섭니다. 따라서 보증금 301,500,000원 중 배당으로 회수되지 않는 부분은 매수인에게 남을 가능성이 있는 구조입니다.
등기부에 과거 서서울농업협동조합 근저당권 2건이 있었지만 2018.07.10. 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.06.08. 중랑구 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 이들 후순위 권리가 아니라 그보다 먼저 대항력을 갖춘 권미란의 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13332 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 30-8 사르데냐 2층 201호 · 동일로136길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 주거용 · 6층 내 제2층 제201호 |
| 면적 / 규모 | 39.24㎡ · 사르데냐 14세대 · 2017.10.16. 준공 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 275,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 301,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.08. 중랑구 압류입니다. 임차인 권미란은 그보다 앞선 2022.02.28. 주민등록·점유를 갖추고 있어 대항력이 있습니다. 확정일자도 2022.02.03.로 확인되고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가에서는 보증금 전액이 배당되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권미란 | 제2층 제201호 전부 | 301,500,000원 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 권미란은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 임차인 본인으로 반영됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 내려왔고, 실질취득은 높다
사르데냐의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 280,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 시장을 더 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 260,000,000원, 최신 거래는 2025.08. 320,000,000원이며, 최근 구간이 이전 구간보다 -18.8% 낮아진 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 35.85㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 40.4㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.04 | 35.85㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 280,000,000원 |
현재 최저가 275,200,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 105.8%입니다. 여기에 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수까지 고려하면 실질취득은 약 301,500,000원 수준으로 올라가 최근 12개월 평균 260,000,000원을 더 크게 웃돕니다. 최신 거래 320,000,000원보다는 낮지만, 표본이 2건에 불과하고 최근 추세가 -18.8%이므로 최신 한 건만 근거로 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,652,800원 |
| 1. 임차인 권미란 보증금 | 301,500,000원 | 270,547,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 301,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 권미란 보증금 중 30,952,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 275,200,000원 | 30,952,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 220,160,000원 | 85,222,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 176,128,000원 | 128,637,792원 |
표에서 보듯 최저매각가가 크게 내려가도 인수액이 반대로 증가합니다. 따라서 2회·3회 유찰 시의 낮은 표면가격만 보고 투자 매력을 높게 평가할 수 없습니다. 이 사건은 전형적인 대항력 인수형으로, 실질부담이 임차보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대)이며 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철7호선 중화역 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철7호선 중화역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 2층 201호이며, 승강기·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동·서·남측 각각 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등이 적용되며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 토지면적 241.0㎡, 공시지가 3,852,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 사르데냐는 14세대 규모이고 확인된 실거래가 3건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 거래 추세가 -18.8%인 점도 가격 판단에 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 275,200,000원이 아니라 선순위 임차보증금 인수를 합친 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 권미란의 보증금 301,500,000원 중 실제 배당액과 잔존 보증금이 매수인 인수액을 좌우합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 표면 최저가는 내려가지만 예상 인수액은 각각 85,222,240원, 128,637,792원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 280,000,000원보다 최근 12개월 평균 260,000,000원과 최신 거래 320,000,000원, 추세 -18.8%를 함께 봐야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 현장조사는 폐문부재 등으로 건축물현황도·외부관찰·탐문조사를 종합해 평가했고 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 점유 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 실질가격이 내려갔다”
이 사건의 승부처는 275,200,000원이라는 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 권미란의 보증금 301,500,000원입니다. 현재 회차에서도 30,952,800원이 미배당될 것으로 계산되고, 유찰될수록 그 인수액이 커집니다. 최근 12개월 실거래 평균은 260,000,000원이고 최근 거래 추세는 -18.8%입니다. 따라서 이 물건은 표면 할인율보다 실질취득가를 먼저 보는 사건입니다. 후순위 권리의 소멸 구조는 명확하지만, 선순위 임차인 인수와 최근 하락 추세를 감안하면 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
