136,000,000원
서울북부지방법원 2025타경13348. 수유동 예움하우스 1동 5층 503호 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 170,000,000원에서 1회 유찰된 136,000,000원입니다. 그러나 등기부 을구 3번에는 이강민의 주택임차권이 남아 있고, 임차보증금은 169,000,000원입니다. 임대차계약일은 2019.08.02, 확정일자는 2019.08.05, 점유개시는 2019.08.12, 주민등록일자는 2019.08.13으로 기재돼 있습니다.
이 임차권은 현재 경매의 말소기준인 2025.09.26 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음이 명시돼 있습니다. 현재 136,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 2,704,000원을 먼저 빼고 이강민에게 133,296,000원이 배당되어, 보증금 중 35,704,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 · 방, 주방, 욕실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 제5층 제503호 · 사용승인 2019.05.02 |
| 소유자 | 강병철 · 2025.09.05 소유권이전 등기 · 원인 2025.01.13 강제경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 136,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 165,582,060원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 등기부의 갑구 12번 강제경매개시결정은 채권자 이강민에 의해 2025.09.26 접수됐습니다. 이후 2025.11.11 국 압류, 2025.11.20 국 압류, 2026.03.20 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 확정된 인수와 미상 위험을 분리해야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이강민 | 5층 503호 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.08.13 확정일자 2019.08.05 | 169,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 전명관 | 전부 | 2025.02.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 관련 기재는 3건입니다. 이강민은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인되므로 인수 구조를 계산할 수 있지만, 전명관은 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 기사항전 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 기재를 대항력 있음으로 단정해서는 안 되며 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 현재 회차에서 낙찰가를 136,000,000원으로 보면 이강민에게 133,296,000원이 배당되고 35,704,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 실질취득은 171,704,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 이강민 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 35,704,000원 | 171,704,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 62,523,200원 | 171,323,200원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 83,926,720원 | 170,966,720원 |
낙찰가가 136,000,000원에서 108,800,000원, 87,040,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 35,704,000원에서 62,523,200원, 83,926,720원으로 반대로 증가합니다. 그래서 실질취득은 각각 171,704,000원 → 171,323,200원 → 170,966,720원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다. “유찰돼서 최저가가 싸졌다”는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 이강민 보증금 | 169,000,000원 | 133,296,000원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 이강민 | 165,582,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 이강민 임차보증금의 미배당액은 35,704,000원이며, 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방, 주방, 욕실 구조입니다. 본건이 속한 구분건물은 2층~5층까지 각층 3세대씩 총 12세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 우이초등학교 동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택·일반주택·소규모 근린생활시설·학교·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있고, 북서측 근거리에 우이신설선 가오리역이 있습니다.
- 도로. 남측 약 4미터 폭 노해로9길, 북동측 약 3미터 폭 막다른 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 2025.09.25 주택과-22438호에 따라 5층 판넬/판넬 주거용 8㎡ 관련 내용으로 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득을 보세요. 현재 회차는 136,000,000원에 낙찰돼도 이강민 보증금 미배당 35,704,000원을 더해 171,704,000원 구조입니다.
- 추가 유찰을 가격 할인으로 단순 해석하지 마세요. 2회·3회 유찰 시 인수액이 62,523,200원·83,926,720원으로 증가합니다.
- 이강민 임대차 원본 확인. 임차권자이면서 현재 경매 채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급관계·배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 전명관 확인. 2025.02.06 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소한 뒤 입찰해야 합니다.
- 기사항전 기재 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 매각물건명세서 원본에서 정확한 기재를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 현재 예상배당과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 5층 주거용 8㎡ 위반건축물 표기의 시정 여부와 현재 건축물대장 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “136,000,000원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저가는 감정가 170,000,000원에서 한 차례 유찰된 136,000,000원입니다. 하지만 이 사건의 매수 판단 기준은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 이강민 임차권의 보증금 169,000,000원이 존재하고, 현재 배당 시나리오에서는 35,704,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 171,704,000원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 2회 유찰 시 실질취득 171,323,200원, 3회 유찰 시 170,966,720원으로 계산됩니다. 여기에 전명관과 기사항전의 임대차 핵심정보가 완전히 확인되지 않았고, 건축물대장상 위반건축물 표기도 있습니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득 할인은 거의 없는 구조. 이 사건은 권리 확인이 끝나기 전까지 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
