서울북부지방법원 2025타경13390. 청계천로 439 청광플러스원청계2 16층 1604호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 18층 구분건물 중 16층에 위치하며 현재 소유자는 장계수입니다. 등기상 장계수의 소유권이전은 2021.11.19 접수됐고, 매매 원인은 2020.02.24, 등기 기재 거래가액은 210,214,000원입니다.
권리 흐름의 기준점은 2024.08.12 동대문세무서장 관련 국의 압류입니다. 이후 2025.10.01 이가영의 강제경매개시결정과 2026.04.07 동대문구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기상 후순위 권리가 아니라, 그 기준점보다 앞선 2021.11.22 전입 점유자 이가영입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 16층 1604호 · 도로명 서울특별시 동대문구 청계천로 439 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 18층 구분건물 내 16층 |
| 소유자 | 장계수 (단독소유 · 등기 기재 거래가액 210,214,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이가영 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 전입은 미해결
등기부상 근저당권은 없고, 말소기준은 2024.08.12 압류입니다. 2021.08.06 신탁등기는 2021.11.19 이미 말소됐습니다. 그 뒤 장계수에게 소유권이 이전됐고, 이틀 뒤인 2021.11.22 이가영이 1604호에 전입했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 가능성을 배제할 수 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정하거나 인수액을 0원으로 확정할 단계는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가영 | 1604호 | 2021.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 신고는 1명입니다. 점유 용도도 미상으로 조사되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%라고 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 168,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 80%입니다. 그러나 현재 시세를 판단할 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 등기에는 장계수의 2020.02.24 매매 거래가액 210,214,000원이 적혀 있지만, 과거 취득가격이므로 현재 시세를 대신하는 기준으로 사용할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서 “감정가보다 42,000,000원 낮아졌다”는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 더구나 선행 전입 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득액도 확정되지 않았습니다. 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이가영 | 170,000,000원 | 164,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권 170,000,000원 중 164,848,000원이 배당되어 5,152,000원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션이며, 이가영의 임차보증금이 미상이므로 시뮬레이션상 인수 0원을 실제 매수인 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 신설동 소재 신설동역 남측 인근으로, 주위에 상업업무시설·주상용부동산·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 신설동역이 있으며, 지하철 1·2호선·우이신설경전철 이용이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 구분건물 중 16층 1604호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·화재발신기·주차장·기계식주차시설 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 10,860,000원/㎡, 토지면적은 638㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있으며 허가대상 용도와 본건의 근린시설·오피스텔 이용상태가 일치하는지 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이가영의 임대차계약서, 보증금, 점유개시, 실제 사용관계부터 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 배당요구 관계가 미상이라 우선변제 및 미배당 보증금의 승계 여부를 현재 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 두 기록 모두 이가영으로 나타납니다. 관계인인지, 실제 임차인인지, 채권 170,000,000원과 임대차가 어떤 관계인지 원본으로 대조해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 168,000,000원은 감정가의 80%지만 최근 시세 비교근거가 없고 실질 인수액도 미정입니다.
- 2·3회 유찰 시나리오. 최저가는 134,400,000원, 107,520,000원으로 낮아지지만, 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형이라면 낙찰가 하락이 그대로 실질취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2026.08.14 발행 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사를 기준으로 임차관계와 매수인 부담 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 말소기준 이후 등기권리만 보면 단순합니다. 2024.08.12 압류 이후의 강제경매개시결정과 후순위 압류는 소멸하는 구조이고 근저당권도 없습니다. 하지만 경매 권리분석의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 2021.11.22 전입한 이가영이 말소기준보다 먼저 들어와 있고, 보증금·확정일자·배당관계가 미상입니다.
현재 최저가 168,000,000원을 보고 감정가 210,000,000원보다 낮다는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 대항력이 인정되는 임차보증금 중 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계로 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 가격보다 임차보증금 확인이 선행되어야 하는 권리확인형 물건입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 “인수 0원”, “168,000,000원에 취득”, “감정가 대비 싸다”라는 결론을 모두 보류하는 것이 맞습니다.
