서울북부지방법원 2025타경13390. 신설동역 남측 인근의 청광플러스원청계2 16층 1604호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔로 확인됩니다. 감정가 210,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 134,400,000원입니다. 숫자만 보면 75,600,000원 낮아졌지만, 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 할인율이 아니라 임차인 이가영의 권리 상태입니다.
이가영은 2021.11.22 전입했고, 말소기준권리는 2024.08.12 동대문세무서의 압류입니다. 전입 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 같은 이가영이 2025.10.01 강제경매를 신청한 채권자로도 등기되어 있어, 실제 임대차관계와 채권관계의 성격을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 16층 1604호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 18층 구분건물 내 16층 1604호 |
| 소유자 | 장계수 · 거래가액 210,214,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이가영 / 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.12 갑구 5번 압류 · 국(처분청 동대문세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2024.08.12 국의 압류입니다. 이후 2025.10.01 강제경매개시결정과 2026.04.07 동대문구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이가영의 전입일은 2021.11.22로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임대차가 실제로 성립하고 점유 등 요건을 충족했다면 매수인에게 영향을 줄 가능성이 있으나, 현재 자료에는 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 인수금액을 계산할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액도 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가영 | 1604호 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,681,600원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이가영 | 170,000,000원 | 131,718,400원 |
| 미배당 | - | 38,281,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 134,400,000원 가정 시 집행비용 2,681,600원을 제외한 131,718,400원이 신청채권자에게 배당되는 계산이며, 청구액 170,000,000원 대비 38,281,600원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원 계산은 임차보증금이 반영되지 않은 값이므로, 실제 임차보증금 승계 여부와는 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 할인율만 보면 안 된다
현재 자료에는 동일 건물이나 인근 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 210,000,000원 대비 최저가가 64%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금이 미상이라 실질취득액 자체도 확정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 38,281,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 64,785,280원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 86,016,000원 | 84,067,712원 | 85,932,288원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 신설동, 신설동역 남측 인근에 위치하며 주위에 상업업무시설·주상용부동산·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 신설동역(1·2호선·우이신설경전철)이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 집합건축물대장 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 18층 건물의 16층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·화재발신기·주차장·기계식주차시설 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 사다리형 토지로, 남측과 북측으로 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 공시지가는 10,860,000원/㎡, 토지면적은 638.0㎡입니다.
- 규제. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 적혀 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 이가영의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액과 인수 위험을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 등 핵심 정보가 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유와 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인 동일인 여부. 강제경매 신청채권자 이가영과 임차인 이가영의 관계, 채권 발생 원인과 임대차 실체를 대조하세요.
- 시세 확인. 본 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 집합건축물대장상 오피스텔로 기재된 만큼 실제 이용·전입·사업자등록·대출 및 처분 가능성을 확인하세요.
- 배당표 한계. 제시된 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자 현황, 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 감정평가 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 것은 임차인이다
이 물건은 감정가 210,000,000원에서 두 차례 유찰돼 134,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만 놓고 보면 핵심은 36% 할인이라는 숫자가 아닙니다. 2021.11.22 전입한 이가영이 2024.08.12 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않는다는 점이 우선입니다. 보증금이 얼마인지, 임대차가 실제로 성립하는지, 신청채권자와 임차인의 관계가 무엇인지에 따라 낙찰자의 실질 부담은 달라질 수 있습니다.
비교 실거래도 제시되지 않았으므로 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다고 말할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰이라 싸 보이는 물건”이 아니라, “임차인 인수 가능액을 먼저 확정해야 가격을 논할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 임차보증금과 권리관계가 해소되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
