제주지방법원 2026타경162. 제주 제주시 조천읍 함덕리 제주함덕라마다호텔 6층 608호입니다. 공부상 용도는 숙박시설(호텔)이며, 지하1층·지상8층 철근콘크리트 구조 건물의 6층 객실입니다. 사용승인일자는 2015.09.24.입니다. 현재 소유자는 한경희이고, 2015.11.26. 소유권이 이전된 날 남부천새마을금고의 채권최고액 127,200,000원 근저당이 설정됐습니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.12.09. 청운신용협동조합의 가압류 20,594,535원과 2026.03.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 이 사건은 일반 주거용 집합건물처럼 권리만 깨끗하다고 끝나는 물건은 아닙니다. 현황조사에서는 본 호실을 주식회사 대경하우시스가 운영하는 호텔의 객실로 사용 중인 것으로 조사됐고, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 객실 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 점유관계·운영관계·내부 시설 상태를 입찰 전에 직접 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경162 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 6층 608호 |
| 공부상 용도 | 숙박시설(호텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 · 지하1층/지상8층 중 6층 608호 |
| 사용승인 | 2015.09.24. |
| 소유자 | 한경희 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 41,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부천새마을금고 / 93,130,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원
최초에는 주식회사한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2015.11.26. 한경희에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 남부천새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 청운신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 59,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 41,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 28,910,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 20,237,000원(감정가 34%)입니다.
그러나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 본 건은 분양형 숙박시설이고, 감정평가 조사에서 동일 건물 내 호실별 관리상태 차이와 일부 호실의 내부 인테리어·마감 훼손 및 방치 사례가 확인됐습니다. 특히 608호 자체는 출입문이 잠겨 실제 내부 상태·훼손 여부·수선 필요 정도·내부 시설물 현존 여부를 확인하지 못했습니다. 따라서 현재 70%라는 숫자만으로 ‘저렴하다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,143,400원 |
| 2. 근저당 · 남부천새마을금고 | 127,200,000원 | 40,156,600원 |
| 3. 가압류 · 청운신용협동조합 | 20,594,535원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 147,794,535원, 예상 배당은 40,156,600원, 미배당은 107,637,935원입니다. 신청채권자 청구액 93,130,350원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 배당 부족과 매수인 인수는 다른 문제이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 함덕리사무소 북서측 근거리, 직선거리 약 430m 지점에 위치합니다. 주변은 숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 15m, 동측 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(25M이하)·방화지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 747,700원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 숙박시설(호텔)로 이용 중이며, 현황조사에서는 호텔 객실로 운영 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 동일 건물 일부 호실에서 내부 인테리어·마감상태 훼손 및 방치가 조사됐고, 608호는 잠긴 상태여서 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지 중 함덕리 3061·3067·3068은 집합건물 등기상 지목이 ‘전’으로 기재됐으나 토지대장상 2016.12.12. ‘대’로 지목변경된 것으로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요. 숙박시설은 실제 객실 상태와 운영·점유관계가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 608호 내부 확인. 감정평가 당시 출입문이 잠겨 내부 상태·훼손·수선 필요 정도·시설물 현존 여부를 확인하지 못했습니다.
- 점유·운영관계 확인. 주식회사 대경하우시스가 호텔 객실로 운영 중인 것으로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 근거와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 호실별 관리상태 확인. 동일 건물 내 일부 호실은 훼손·방치가 조사됐으므로 608호를 다른 호실 상태와 동일하게 가정하지 마세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 107,637,935원은 크지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 단순, 현장 확인 필수”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2015.11.26. 남부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 59,000,000원에서 1회 유찰된 41,300,000원, 즉 감정가의 70%입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 객실과 운영관계입니다. 공부상 숙박시설이고 현재 호텔 객실로 운영되는 것으로 조사됐으며, 임대관계는 미상입니다. 더구나 608호는 감정 당시 문이 잠겨 내부 확인이 되지 않았습니다. 동일 건물에서도 일부 호실의 훼손·방치 사례가 조사된 만큼, 70%라는 할인율만으로 가격 매력을 부여하기 어렵습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 내부 상태·점유·운영관계를 확인한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있는 숙박시설 경매입니다.
