제주지방법원 2026타경162. 제주함덕라마다호텔 6층 608호로, 공부상 용도는 숙박시설(호텔)입니다. 등기상 소유자는 한경희이며, 2015.11.26 남부천새마을금고 근저당권 127,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후 2025.12.09 청운신용협동조합의 가압류 20,594,535원과 2026.03.04 남부천새마을금고의 임의경매개시결정이 붙었지만, 이들은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닙니다. 현황조사에서는 주식회사 대경하우시스에서 운영하는 호텔의 객실로 조사됐고, 임대관계는 미상입니다. 또 감정평가 당시 출입문이 잠겨 있어 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 같은 건물 일부 호실에는 내부 인테리어·마감 훼손 및 방치 사례가 조사된 만큼, 권리상 인수 0원과 별개로 점유·운영관계와 실제 내부상태 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경162 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 6층 608호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신북로 470 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 숙박시설(호텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 중 제6층 제608호 · 사용승인일자 2015.09.24 |
| 소유자 | 한경희 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 28,910,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남부천새마을금고 / 93,130,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 점유·운영은 별도 확인
말소기준은 2015.11.26 남부천새마을금고 근저당권입니다. 2025.12.09 청운신용협동조합 가압류와 2026.03.04 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 59,000,000원, 현재 최저매각가는 28,910,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 20,237,000원, 4회 유찰 시 14,165,900원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 호실·유사 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 분양형 숙박시설은 동일 건물 내에서도 호실별 관리상태 차이가 조사됐고, 실제 내부를 확인하지 못한 상태이므로 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 28,910,000원 | 49% | 119,804,915원 |
| 3회 유찰 시 | 20,237,000원 | 34% | 128,321,801원 |
| 4회 유찰 시 | 14,165,900원 | 24% | 134,283,621원 |
③ 예상배당표 (매각가 28,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 920,380원 |
| 1. 근저당 · 남부천새마을금고 | 127,200,000원 | 27,989,620원 |
| 2. 가압류 · 청운신용협동조합 | 20,594,535원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 147,794,535원 중 27,989,620원이 배당되고, 미배당액은 119,804,915원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕리사무소 북서측 직선거리 약 430m 지점에 위치하며, 주변은 숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·건물. 공부상 숙박시설(호텔)로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층/지상8층 건물의 제6층 제608호입니다.
- 도로. 북동측 폭 약 15m, 동측 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 747,700원/㎡, 토지면적은 1,953㎡, 상업용·평지·부정형·중로한면입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·방화지구·가축사육제한구역 등이 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 출입문이 잠겨 있어 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 훼손 여부·수선 필요 정도·시설물 현존 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
- 운영·점유관계 확인. 현황조사에서는 주식회사 대경하우시스가 운영하는 호텔 객실로 조사됐고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 방식 확인이 필요합니다.
- 호실별 관리상태 확인. 동일 건물 일부 호실에 인테리어·마감 훼손 및 방치 사례가 조사돼 해당 608호의 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교값이 없으므로, 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 입찰 전 매각물건명세서와 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 객실의 실제 상태
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2015.11.26 남부천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리도 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 매력적인 물건이라고 결론내리기에는 확인해야 할 것이 많습니다. 이곳은 숙박시설이고 실제 호텔 객실로 운영 중이며, 임대관계는 미상입니다. 무엇보다 감정평가 때 내부 확인이 되지 않았고 동일 건물 일부 호실에는 훼손·방치 사례도 조사됐습니다. 권리는 통과, 가격과 현물 확인은 보류. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 내부상태·운영 및 점유관계를 확인한 뒤 28,910,000원의 적정성을 판단하는 데 있습니다.
