제주지방법원 2026타경176. 서귀포시 중문동 2084-1, 천제연로 183에 위치한 대지와 2층 건물 일괄매각 사건입니다. 토지는 170.0㎡, 일반상업지역의 상업용 토지이며 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 사용승인일은 2019.10.15입니다. 현재 1층은 로그릭·베티블루·승리분식 등 음식점, 2층은 중문향아로마 마사지샵으로 이용 중입니다.
등기상 말소기준은 2022.11.03 제주축산업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 이상보·문춘자·강숙희는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 배당표상 우선변제 없이 보증금 각 10,000,000원, 합계 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경176 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2084-1 · 천제연로 183 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 음식점 · 2층 마사지샵 |
| 토지 | 170.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 2019.10.15 |
| 소유자 | 임영준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,741,600원 / 749,519,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 885,468,207원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 일괄매각 | 제시외 발코니 포함 · 토지 지상 및 경계면의 바닥 포장·담장 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2022.11.03 제주축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.11.16 주식회사태양주류 근저당 583,000,000원, 2023.01.10 주식회사영진 근저당 450,000,000원, 2023.09.11 한상훈 근저당 300,000,000원과 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 13번 근저당권은 2023.12.04 주식회사동천으로 이전된 등기도 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 3명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상보 · 제시 건물 2층(중문향아로마) | 2019.12.24 | 10,000,000원 | 12,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 이정수 · 제시 건물 1층 103호(로그릭) | 2023.02.01 | 10,000,000원 | 750,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 문춘자 · 제시 건물 1층 101호(승리분식) | 2015.07.20 | 10,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 강숙희 · 제시 건물 1층 102호(베티블루) | 2001.02.24 | 10,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
보증기관 승계나 대위신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 그중 이상보·문춘자·강숙희 3명의 보증금만 인수액에 반영돼 총 30,000,000원입니다. 이정수는 2023.02.01 전입으로 말소기준 2022.11.03보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 749,519,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,895,190원 |
| 인수 · 이상보 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문춘자 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강숙희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 제주축산업협동조합 | 960,000,000원 | 739,623,810원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 주식회사태양주류 | 583,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 주식회사영진 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 15번 근저당권 · 한상훈 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 134,635,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 2,427,635,300원, 채권자 예상배당은 739,623,810원, 미배당액은 1,688,011,490원입니다. 임차인 3명의 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 30,000,000원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 749,519,000원 | 739,623,810원 | 1,688,011,490원 | 30,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 524,663,299원 | 517,016,666원 | 1,910,618,634원 | 30,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 367,264,309원 | 361,322,609원 | 2,066,312,691원 | 30,000,000원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 중문동 ‘중문향토오일장’ 북측 근거리에 위치하며, 주위는 상업시설·호텔·시장·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 170.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형, 중로한면이며 공시지가는 2,265,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 기본위생·급배수·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 이용. 1층은 음식점(로그릭·베티블루·승리분식), 2층은 마사지샵(중문향아로마)으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(30M이하)·방화지구·시가지경관지구(중심)·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 평가 범위. 제시외 발코니와 토지 지상·경계면의 바닥 포장·담장 등을 포함해 일괄매각합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 749,519,000원이 아니라 인수 30,000,000원을 합한 779,519,000원을 기준으로 입찰수익성을 계산하세요.
- 대항력 임차인 3명. 이상보·문춘자·강숙희의 보증금 각 10,000,000원과 실제 점유·계약관계를 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 재확인. 명시 인수권리 ‘해당사항 없음’ 문구와 임차인별 대항력·인수 계산이 함께 존재하므로 입찰 전 원본 문서를 직접 대조해야 합니다.
- 이정수 점유. 대항력은 없지만 1층 103호에서 영업 중인 임차인이므로 인도·명도 일정에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 13번 근저당권. 주식회사태양주류 명의의 583,000,000원 근저당권은 2023.12.04 주식회사동천으로 이전된 등기가 있으므로 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 발코니와 토지 지상·경계면 바닥 포장·담장 등이 포함된다는 점을 현장에서 확인하세요.
- 공법상 제한. 일반상업지역 외 고도·방화·경관·역사문화환경 관련 제한과 건축계획심의대상구역 여부를 활용계획에 반영하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 30,000,000원 인수”
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 749,519,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다. 말소기준권리 이전에 전입한 이상보·문춘자·강숙희의 보증금 합계 30,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 회차의 실질취득은 779,519,000원, 감정가 대비 약 72.8%입니다.
등기부 측면에서는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조지만, 1층 음식점 3곳과 2층 마사지샵이 실제 영업 중인 상업용 부동산이므로 승부처는 임차관계의 정확한 확정과 명도·영업점 인수 조건입니다. 특히 명세서의 ‘인수권리 해당사항 없음’ 문구와 임차인별 대항력·배당 시뮬레이션을 입찰 전 원본에서 다시 맞춰보는 것이 필수입니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 30,000,000원은 보수적으로 인수하는 전제에서 접근해야 하는 물건입니다.
