제주지방법원 2026타경176. 서귀포시 중문동 2084-1의 토지와 2층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 170.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 2019.10.15 사용승인됐습니다. 현재 1층은 로그릭·베티블루·승리분식 등 음식점, 2층은 중문향아로마 마사지샵으로 이용 중입니다.

등기상 핵심은 명확합니다. 현재 살아 있는 최초의 담보권은 2022.11.03 제주축산업협동조합 근저당권 960,000,000원으로 말소기준입니다. 이후의 태양주류·영진·한상훈 근저당권, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 제주특별자치도·국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 점유 임차인 4명 가운데 3명의 보증금이 배당이 아니라 매수인 승계로 잡혀 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도

2019년과 2021년에 설정됐던 국민은행·태양주류 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2022.11.03 설정된 제주축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 설정된 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 등기만 놓고 보면 낙찰자가 후순위 근저당채무를 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

임차인 — 실제 4명, 대항력 3명

보증기관 대위나 승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 4명입니다. 이 중 이상보·문춘자·강숙희 3명은 대항력 있음으로 판정돼 보증금 합계 30,000,000원이 현재 예상배당에서 매수인 인수로 처리됩니다. 이정수는 2023.02.01 전입으로 말소기준 2022.11.03보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다.

② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’과는 다르다

이 사건은 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 524,663,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰자가 부담할 것으로 계산된 임차보증금 30,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 554,663,000원입니다.

특히 이 물건은 단순한 빈 토지가 아니라 1층 음식점과 2층 마사지샵이 영업 중인 상업용 부동산입니다. 실제 점유관계와 임대차 승계가 낙찰 후 현금흐름·명도·재임대에 직접 영향을 주므로, 입찰가를 정할 때는 최저가와 함께 보증금 인수액을 반드시 합산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 524,663,000원 가정)

현재 회차의 채권 총액은 2,427,635,300원, 채권자 배당은 517,016,370원, 미배당은 1,910,618,930원입니다. 임차인 3명의 보증금 합계 30,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중문향토오일장 북측 근거리에 있으며 주위는 상업시설·호텔·시장·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 170.0㎡의 대지로 평지·사다리형·중로한면이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,265,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 기본위생·급배수·냉난방 설비가 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 이용. 1층은 음식점, 2층은 마사지샵으로 이용 중이며 실제 임차인 4명이 조사돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(30M이하)·방화지구·시가지경관지구(중심)·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 최저가 524,663,000원에 대항력 임차인 보증금 인수 30,000,000원을 더한 554,663,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 이상보·문춘자·강숙희의 실제 점유, 임대차계약, 보증금 잔액과 대항력 유지 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 명세서와 임차인 판정 대조. 별도 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있지만 예상배당은 3명의 보증금 전액 인수를 반영하므로 관련 원본을 함께 대조해야 합니다.
• 영업점 점유. 1층 음식점과 2층 마사지샵이 이용 중이므로 낙찰 후 영업 지속·퇴거·임대차 승계 여부가 실제 운영계획에 영향을 줍니다.
• 공동담보 확인. 주요 근저당권에는 중문동 2084-1 토지 등 공동담보 표시가 있으므로 실제 배당관계는 원본 배당요구와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 압류채권 확인. 제주특별자치도와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 배당 시 조세·공과금 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 발코니와 토지 지상·경계면의 바닥 포장·담장 등이 포함 평가된 일괄매각입니다.
• 가격 검증. 현재 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시장가보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 3,000만원 인수

표면만 보면 감정가 1,070,741,600원짜리 부동산이 2회 유찰돼 최저가 524,663,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘49% 할인’이 아닙니다. 말소기준 이후의 등기권리는 소멸하지만, 실제 임차인 4명 가운데 3명이 대항력 있음으로 분류되어 보증금 합계 30,000,000원을 매수인이 인수합니다.

따라서 현재 회차의 판단 기준은 524,663,000원이 아니라 실질취득 554,663,000원입니다. 더구나 최근 실거래 비교치가 없으므로 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 등기권리는 비교적 정리되지만, 임차인 승계와 가격 검증이 남아 있는 사건입니다. 2회 유찰 자체보다 임대차 원본과 실제 시장가를 먼저 확인해야 합니다.